巨大信號(hào)！全國地級市啟動(dòng)拆遷潮

銷售與管理Plus，作者東藝

米宅.

專注于房產(chǎn)和財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的行業(yè)分析、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)前沿、一線調(diào)研等，持續(xù)輸出優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，和米宅一起，保衛(wèi)資產(chǎn)，穿越周期！

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來源：東藝

作者：米宅（ID：MizhaiPlus）

01

新一輪拆遷的風(fēng)，吹了一年，終于啟動(dòng)了！

最近，10萬億化債方案橫空出世，緊接著，城中村改造大名單立馬從35城擴(kuò)展到了300城。

接下來很長一段時(shí)間，全國幾乎所有地級以上城市都會(huì)迎大規(guī)模的城中村改造！

11月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，城中村改造政策的覆蓋范圍將從最初的35個(gè)超大型和特大城市擴(kuò)展至300個(gè)地級市以上的城市。

此外，住建部還強(qiáng)調(diào)了“貨幣化安置”的重要性。就在上個(gè)月的17日，住建部就已經(jīng)宣布，計(jì)劃在今年內(nèi)新增100萬套貨幣化棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

這話的意思就是，新一輪的拆遷潮來了，這次補(bǔ)償方式將不再是提供房票，而是直接給現(xiàn)金。

既然是發(fā)放現(xiàn)金，錢從哪兒來？

這個(gè)問題，一攬子的政策里面已經(jīng)寫好了。

一是，城中村改造項(xiàng)目被納入地方政府專項(xiàng)債券的支持范圍，同時(shí)開發(fā)性和政策性金融機(jī)構(gòu)將提供專門的城中村改造資金。注意看這句話，城中村改造將提供專門的資金，接下來就看怎么改，怎么拆。

能不能改到你的房子，能不能拆到你的房子，取決于你的房子多老、多舊，位置好不好、值不值得拆。

二是，鼓勵(lì)商業(yè)銀行依據(jù)市場化和法治化的原則，為城中村改造項(xiàng)目提供貸款，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

簡而言之，這次政策的核心目的，是通過財(cái)政和金融的雙重支持，確保資金的指定用途，把錢能夠發(fā)出去，同時(shí)也能夠用到點(diǎn)子上。

02

大家看到這里，想必已經(jīng)非常熟悉。

因?yàn)樯弦惠啞芭锔摹本褪沁@么做的，2015-2018年，央行通過棚改向市場釋放天量貨幣資金，當(dāng)時(shí)就是很多居民拿到了巨額的拆遷款，然后突然手里就多了很大一筆錢，不過那時(shí)候很多人拿著這筆錢去買了房，最終推動(dòng)了房價(jià)大漲。

這一輪之所以要再次啟動(dòng)2.0，原因也是過去三年房地產(chǎn)市場不景氣。

其實(shí)2011-2014年那會(huì)兒，房價(jià)也不景氣，直到后來2015年搞了貨幣化棚改，一下子把房價(jià)都拉到了翻倍，大家看我圖中標(biāo)記的紅框部分，當(dāng)時(shí)正好是棚改，房價(jià)迅猛上漲的階段。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)

這次，城中村改造的資金源，是政府專項(xiàng)債、政策性銀行專項(xiàng)資金、商業(yè)銀行配套資金，乍一看，和2015年那時(shí)候一模一樣，都是央行給錢，地方政府辦事，背后實(shí)質(zhì)上就是增發(fā)貨幣。

歷史不會(huì)簡單的重復(fù)，但總是驚人的相似。

2015年，棚改貨幣化背后的四支力量是：公共財(cái)政支出、PSL、專項(xiàng)債發(fā)行和商業(yè)銀行貸款。

這一次，則是地方政府專項(xiàng)債券、政策性金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款和商業(yè)銀行貸款，同時(shí)去年年底也配合了PSL，一度增發(fā)5000億。

這是換湯不換藥，妥妥的棚改2.0啊！

我們這次步伐到路徑其實(shí)和上一輪差不多，只是量能來了個(gè)加倍。

但不一樣的是，這次更加注重核心城市，通過改造高能級城市，然后穩(wěn)住其存量商品房市場的基本盤。

我們在第一輪改造的時(shí)候，很明顯目的是為了促進(jìn)城市化進(jìn)程。

發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%以上，2015年那時(shí)候我們的城鎮(zhèn)率還非常低，即便現(xiàn)在，也才只有68%，相對發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率還有12%的增長空間。

但由于我們1.0已經(jīng)過去，我們當(dāng)下更注重人口遷移的方向，以及改造的質(zhì)量。

因此，這次，大家很明顯的感受是，更加注重核心城市。

當(dāng)然，這里面也在通過低能級城市的城中村改造，來為高能級城市的增量購買力做支撐。

為什么要這樣做？

說白了這是由產(chǎn)業(yè)和人口遷移決定的，也是由下一輪財(cái)政發(fā)力的核心方向決定的。

財(cái)政下一輪發(fā)力的核心方向是什么？

自然是注重產(chǎn)業(yè)好，人口密集的城市，哪些城市的產(chǎn)業(yè)好、人口又密集？不就是一線和部分核心二線城市嗎？

只有發(fā)展好這些城市，財(cái)政發(fā)力最終才有持續(xù)性，才更加有效，這也是上面早就看到的。1.0那樣搞普改的時(shí)代，不可能再發(fā)生，我們不允許資產(chǎn)價(jià)格全面普漲，這不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。

03

怎么做才符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律？

當(dāng)然是穩(wěn)住三四線，繼續(xù)發(fā)力一二線，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)繼續(xù)向前跑，讓差的資產(chǎn)暫時(shí)先穩(wěn)住，就是上面提到的促進(jìn)房價(jià)觸底回升。

這么做，受益的不再是所有城市，而是有競爭力的城市，哪些城市會(huì)受益？

我個(gè)人認(rèn)為，最受益的城市是一線城市，其中深圳最為典型。

為什么？因?yàn)樯钲诘某侵写宕蠹叶贾溃蟾耪紦?jù)了深圳住房的一半，深圳面積太小，開發(fā)度太高了，深圳未來最大的受限也在這里。

目前，深圳的紅本商品房僅有17%，大概有一千多萬人住在城中村，占深圳常住人口的60%。

換句話說，城中村舊改，將給這約60%的人口帶來影響。

那這波是不是又要富一批深圳人？

圖：深圳市各區(qū)街道城中村棟數(shù)分布

答案是不一定。

當(dāng)然深圳舊改，對深圳人來講都是好事，但不是說改到、拆到你的房子你就又成了富人，這次城中村改造的其中一個(gè)目的，是為了讓大家都住上更舒適的房子，拆到你的房子，自然你也要花錢再去買別的房子住，不再是過去那種給錢+安置。

但不管怎么說，一線城市最受益的肯定就是深圳，核心城市最受益的則是蘇州，蘇州的新房庫存是5萬套，而蘇州的城中村拆遷要消化1.4萬套住宅。

2024年上半年，蘇州新房成交了1.37萬套，也就是說，一個(gè)拆遷項(xiàng)目，就頂半年的銷量。

我們對比到上一輪的拆遷情況，數(shù)據(jù)顯示，從2014-2017年，全國棚改貨幣安置比例分別為10%、29.9%、48%和60%。

2014-2017年期間，棚改貨幣化轉(zhuǎn)化的商品房成交量分別為47萬套，180萬套，294萬套，以及365萬套。

從商品房的銷售額增長看，2014-2017是非常明顯的。

仔細(xì)看下圖，2014年，我國商品房成交額同比還是-6.4%，但在棚改貨幣化后勁釋放出來之后，也就是2015年，商品房成交額迅速上升，其中2015年同比上漲14.1%，2016年同比上漲34.2%，2017年同比上漲13.38%。

也恰好，在這輪棚改的帶動(dòng)下，樓市逐漸反彈，而且進(jìn)入一個(gè)火爆的狀態(tài)。

總結(jié)一下，這輪城中村改造，我認(rèn)為有以下影響：

1、一線及強(qiáng)二線城市棚改拆遷后，資金大概率依舊沉淀在本地樓市進(jìn)行買房，而像其它一些弱二線城市和三四五線城市拆遷后，相當(dāng)一部分資金則可能會(huì)流出本地，流向更強(qiáng)的一二線城市。

簡單說，這次“城中村改造”會(huì)成為一種催化劑，加速了不同城市間房價(jià)的分化。

2、目前全國整體樓市的庫存周期在18個(gè)月左右，而2020-2022年最后一批“上量“的房地產(chǎn)項(xiàng)目最晚會(huì)在2026年前后入市，這次如果“城中村改造”能消化未來兩年的庫存壓力。那么2026年后的房價(jià)，就值得期待。

3、隨著改造范圍擴(kuò)大，涉及的居民、企業(yè)和開發(fā)商的參與將大幅增加，市場需求也將隨之上升。