高盛為什么看空中國樓市？

高盛集團是全球投資銀行的“大哥”，對國際資本市場具有重要影響。近期它對中國樓市頻頻發表評論。了解其觀點，對政府來說，可以據此研究如何應對國際輿論，調整、檢測國內調控方向與力度；對個人來說，可以參考著做好房地產投資以及證券投資決策。

高盛的看法反映在其內部會議、投資分析報告和高管演講中，不同場合的說法有些差別，可能是因為有其利益考慮及控制輿論的需要。綜合一下這些資料的主要觀點及理由，可以大致總結如下，僅供大家參考：

1. 樓市低迷嚴重拖累中國經濟

高盛認為，樓市困局已成為中國經濟復蘇的主要阻礙之一，其沖擊遠重于即將開始的中美新貿易戰。投資和消費的持續下滑，加上債務問題和爛尾樓事件，導致信心進一步削弱。過去高杠桿和高周轉的房地產模式已難為繼。由于供需失衡及庫存高企，短期內市場秩序也難恢復。千萬不要低估樓市低迷對經濟秩序破壞的嚴重程度。

2. 現有救市政策的作用有限

高盛認為，松綁政策頻出雖利于短期市場穩定，但難以從根本上扭轉其下行趨勢。房價的下降已嚴重打擊市場信心，使得購房意愿低迷，“保值增值”預期消失。開發商債務危機、項目爛尾及大眾收入下降進一步削弱了居民對樓市的信心，抑制了需求的恢復。

3. 樓市的結構性矛盾會長期存在

高盛的報告多次分析過人口與城鎮化問題對需求的長期影響。高盛認為，供需失衡是中國樓市的核心問題。人口老齡化、出生率下降、城鎮化紅利的減弱，使得三、四線城市需求萎縮，庫存積壓嚴重。而京滬等大都市人口在流入，卻又限購，不讓外地人買。長期看，三、四線城市的頹勢已難以挽救，因為人口老齡化加重和出生率下降趨勢難以逆轉，城鎮化紅利也已基本消失。

4. 將庫存商品房轉為保障房的政策，也難以落實

央行宣布設立保障性住房再貸款，支持地方國企收購庫存商品房，改作配售型或配租型保障性住房。高盛認為該政策難以落實，因為中央的支持力度有限，地方政府要配套巨額資金，而他們財力緊張，沒有積極性。另外目前租金水平太低，盈虧難以平衡，長期看財政負擔會加重。

5. 從長期看，樓市對經濟的負面影響會逐漸減弱

高盛預測，中國房地產投資的下滑趨勢仍將持續一段時間。這種疲軟對GDP增速的拖累和消費者信心的抑制很難改變。已出臺的政策主要是短期應急措施，無法解決樓市的結構性問題。但樓市的負面影響，會隨著時間推移慢慢緩解。屆時，隨著消費的復蘇、新基建的投入及地方債務的緩解，樓市會逐漸恢復對經濟的支撐。