高盛為什么看空中國樓市？

高盛集團(tuán)是全球投資銀行的“大哥”，對國際資本市場具有重要影響。近期它對中國樓市頻頻發(fā)表評論。了解其觀點(diǎn)，對政府來說，可以據(jù)此研究如何應(yīng)對國際輿論，調(diào)整、檢測國內(nèi)調(diào)控方向與力度；對個人來說，可以參考著做好房地產(chǎn)投資以及證券投資決策。

高盛的看法反映在其內(nèi)部會議、投資分析報告和高管演講中，不同場合的說法有些差別，可能是因?yàn)橛衅淅婵紤]及控制輿論的需要。綜合一下這些資料的主要觀點(diǎn)及理由，可以大致總結(jié)如下，僅供大家參考：

1. 樓市低迷嚴(yán)重拖累中國經(jīng)濟(jì)

高盛認(rèn)為，樓市困局已成為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要阻礙之一，其沖擊遠(yuǎn)重于即將開始的中美新貿(mào)易戰(zhàn)。投資和消費(fèi)的持續(xù)下滑，加上債務(wù)問題和爛尾樓事件，導(dǎo)致信心進(jìn)一步削弱。過去高杠桿和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)模式已難為繼。由于供需失衡及庫存高企，短期內(nèi)市場秩序也難恢復(fù)。千萬不要低估樓市低迷對經(jīng)濟(jì)秩序破壞的嚴(yán)重程度。

2. 現(xiàn)有救市政策的作用有限

高盛認(rèn)為，松綁政策頻出雖利于短期市場穩(wěn)定，但難以從根本上扭轉(zhuǎn)其下行趨勢。房價的下降已嚴(yán)重打擊市場信心，使得購房意愿低迷，“保值增值”預(yù)期消失。開發(fā)商債務(wù)危機(jī)、項(xiàng)目爛尾及大眾收入下降進(jìn)一步削弱了居民對樓市的信心，抑制了需求的恢復(fù)。

3. 樓市的結(jié)構(gòu)性矛盾會長期存在

高盛的報告多次分析過人口與城鎮(zhèn)化問題對需求的長期影響。高盛認(rèn)為，供需失衡是中國樓市的核心問題。人口老齡化、出生率下降、城鎮(zhèn)化紅利的減弱，使得三、四線城市需求萎縮，庫存積壓嚴(yán)重。而京滬等大都市人口在流入，卻又限購，不讓外地人買。長期看，三、四線城市的頹勢已難以挽救，因?yàn)槿丝诶淆g化加重和出生率下降趨勢難以逆轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)化紅利也已基本消失。

4. 將庫存商品房轉(zhuǎn)為保障房的政策，也難以落實(shí)

央行宣布設(shè)立保障性住房再貸款，支持地方國企收購庫存商品房，改作配售型或配租型保障性住房。高盛認(rèn)為該政策難以落實(shí)，因?yàn)橹醒氲闹С至Χ扔邢蓿胤秸涮拙揞~資金，而他們財(cái)力緊張，沒有積極性。另外目前租金水平太低，盈虧難以平衡，長期看財(cái)政負(fù)擔(dān)會加重。

5. 從長期看，樓市對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響會逐漸減弱

高盛預(yù)測，中國房地產(chǎn)投資的下滑趨勢仍將持續(xù)一段時間。這種疲軟對GDP增速的拖累和消費(fèi)者信心的抑制很難改變。已出臺的政策主要是短期應(yīng)急措施，無法解決樓市的結(jié)構(gòu)性問題。但樓市的負(fù)面影響，會隨著時間推移慢慢緩解。屆時，隨著消費(fèi)的復(fù)蘇、新基建的投入及地方債務(wù)的緩解，樓市會逐漸恢復(fù)對經(jīng)濟(jì)的支撐。