失去房地產的三年

前幾天，有朋友發給包叔一個小視頻，說：

見過局長弄角色扮演嗎？

打開小視頻一看，演員是清一色的領導。沈陽一個副區長閆區長正打算下樓跑步。剛出門，就遇到區發改局的李局長。他向閆區匯報工作：

某項目施工現場有點問題，想要開會解決一下。

兩人商量了下，決定去售樓處現場加班。

到了電梯口，“剛好”被文旅局的薛局長遇到。一聽兩人要去售樓處開會，就想起這個項目前幾天請客戶吃自助餐。薛局認定兩人借開會的名義，到售樓處蹭飯。

于是，薛局也跟著一起去了。

到了售樓處，門口迎接的竟然是區商務局的郝局長。郝局也不見外，直接在沙盤前搶了置業顧問的工作，給領導們介紹起項目：

一步高鐵一步地鐵，出門一座新的商業綜合體……

這邊聊得火熱，那邊薛局悄悄跑到樓上，坐在簡餐區旁若無人地吃了起來。置業顧問帶著業主們來到簡餐區，一看愣住了，準備好的簡餐都被薛局消化得差不多了。

于是，薛局只能賣房贖身。她留在售樓處，干起了郝局的工作。觀眾到這里才明白，郝局原來也是在賣房贖身：

賣不完不讓走。

一條視頻下來，該有的重點都有了——售樓處、沙盤、開盤成績、樣板間，還有項目為客戶準備的諸多活動。

房子不好賣，我這兩年見過各種套路。有營銷總變中介，有知名主持人變中介，但還真沒見過領導親自賣房子的。

更有意思的是，這條視頻不是發在項目的營銷號里，而是發在區文旅局的官方視頻號里。而商務局的官方視頻號里，也有幾條視頻在幫項目做宣傳。

客串一日售樓員的，也是老演員郝局。

1

看完小視頻，包叔身為房地產業的困難群眾，感覺暖洋洋的，好多年沒有人來送溫暖了。

不僅僅是沈陽。今年下半年開始，各地政府部門，對樓市的送溫暖，已經花樣百出。

10月下旬的一天，濟南市歷下區的銀豐玖璽城項目接到通知，說政府領導要來視察，讓項目準備準備。

銀豐地產是濟南本地的民營房企。他們的改善盤玖璽城項目兩萬多一平米，是濟南今年的房地產銷冠，前10個月賣了32億。

雖然項目有了心理準備，但當天，他們還是吃了一驚。

一支隊伍浩浩蕩蕩地來到售樓處。前來視察的領導，有市委書記、副市長、市委秘書長，住建局局長、以及區委書記……

一年前，玖璽城項目還被濟南市城管局罰了23.4萬。原因是項目一個社區服務中心工程：

未組織竣工驗收，擅自交付使用。

但這一次，書記在這個項目上呆了很長時間。書記看得很多，問得也很細，比如項目整體開發、周邊配套，比如:

房地產新政之后，對樓市影響怎么樣?

這一天，書記跑了三個區，非常認真地看了四個房地產項目。第二天，他召集了包括銀豐等六家房企，召開房地產座談會。

會上，書記說房地產行業是經濟社會發展的重要支撐，各級各部門要有效解決企業發展遇到的困難問題，“努力為房地產市場健康發展，營造良好環境”。

更早之前的8月份，青島夏季房交會成立儀式上，出來站臺的都是重量級官員。副市長，副秘書長、住建局局長，還有：

教育局局長。

房交會上有重量級嘉賓，可以理解，但一個項目的小活動，區級領導都來了。

膠州熙元府推介團購啟動儀式上，參加活動的是副市長、區管委會副主任、；膠州寶佳雲湖甲第的示范區開放，不僅區管委會、膠州市領導來了，市住建局的領導也來了。

前不久，昆明、南寧的一把手，也都去看了房地產項目；10月底，陜西省省委書記在西安調研督導穩增長工作時，也視察了一個城中村改造項目；更早之前的10月上旬，青海省長在西寧也視察了兩個房地產項目。

八年前的國慶節，中國對過熱的房地產業，進行史無前例的降溫政策。對于房地“逢漲必查，逢炒必辦”，房地產行業開始被重拳出擊。不少地產商或是中介機構，都被被約談或處罰過。房地產也從三駕馬車、支柱行業，變成洪水猛獸，官員們避之唯恐不及。

一個頭部房企董事長跟我說，早些年他還能見到省領導，后來見市領導都難：

政府也不敢出官方通告，得避嫌。

八年后，這個行業掉入谷底，風向也原地掉頭。像沈陽、濟南這樣的省會城市，市領導會親自上陣，表達一座城市，對于房地產業最高規格的送溫暖。

視察項目后，這些地方也都開了房地產座談會。很多領導做了很多承諾，著重強調了一點：

房地產關系經濟社會發展大局。

2

半個月前，山東省平陰縣以9.24億元，出讓了該縣低空經濟30年特許經營權。網友們紛紛評論：

上賣天，下賣地，下一步是不是就要賣空氣了？

調侃歸調侃。賣天的原因，還不是因為地賣不動了。

從2011年到2023年的十三年間，中國賣地總收入70萬億，年均5.4萬億元。

這是一筆巨大的收入，它讓一座座新城拔地而起，一座座城市換了新顏。但從2022年開始，賣地收入的跌幅，開始呈擴大趨勢。

財政部上個月公告，今年前10月全國賣地收入2.697萬億元：

同比下降了兩成多。

10月底，住建部又一次召開了座談會，聽取部分房地產、建筑業、市政公用行業領域企業負責人意見和建議。一個參會的企業代表跟我說，大家也反映了一些問題，比如：

政府欠款比較多。

政府欠款到底有多少，看看暴雷的融創就知道了。

去年9月份在一起意外事故中大難不死的孫宏斌，過去一年一直在自救中。因為萬達商管上不了市，花了95億投資的融創，最近還起訴了萬達。

萬達這筆投資還是小頭。有著1100億到期未償付借貸的融創，同樣是各地政府的債主。這些錢，七七八八加起來據說：

小一百多億。

清華教授李稻葵前不久說，地方政府推遲支付給各種公司和員工的款項，占GDP的10%。現在最大的經濟刺激就是：

讓地方政府還錢。

李教授說的談何容易。社科院8月份發布的一個報告顯示，今年前7月全國有218個地級市賣地收入負增長，這其中，海南的儋州和青海的玉樹，賣地收入：

完全歸零。

肉眼可見的，三四線的城市賣地越來越難了。各地城投公司，逐漸喪失托底能力。

就算是一二線城市，為了賣地，也開始大規模放松規劃條件。新賣的地得房率越來越高，但之前的房子，更不好賣了。

10月初，北京掛出了南三環一塊住宅用地。這塊地沒設置價格上限，也沒設置其他配建條件，甚至沒規定的銷售指導價。標準是最簡單的市場機制：

價高者得。

北京是最早在土地交易中加入配建條款的城市。

接著短短一個月，朝陽酒仙橋、豐臺萬泉寺、海淀朱房村，放在過去想都不敢想的地塊，現在都出現了。

酒仙橋舊改項目+小紅門項目+十八里店項目的組合地塊，起拍價就是150億。萬泉寺地塊起拍價就要110個小目標。

最近，各地樓市里地王的消息又層出不窮了。兩周前，華潤聯合體競價202輪，拿下上海浦東楊思地塊，溢價率40%，創三年來新高。

上周一，中海、華潤在深圳聯手，競價295輪，終于拿到深圳后海金融總部基地，刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價的第一。

各地地王的誕生，一方面是房企補庫存，另一方面也是沖刺下土地出讓金。

畢竟，今年的土地出讓任務，很多地方完成不到一半。

一些央國企開始接到通知，要求在四季度加大投資力度。但他們的動力也不是很高。中指研究院的數據顯示，今年1-11月，TOP100企業拿地總額7431.8億元，同比下降了：

31%。

去年1-11月，拿地最多的企業是保利，一共花了1125億。今年拿地最多的，還是保利，一共才花了476億。

包叔的好友獸爺說，以前他只需要一顆藍色小藥丸。現在，他要大一把。

3

最近，有兩位分析師的發言引發了一些討論。

其中一位分析師說，當前經濟遇到一些問題的主要原因，還是中國房地產2020年8月之后大幅下滑造成的。而所有經歷了泡沫破滅的國家，都迅速采取了有力的措施：

最近的例子是美國，遠一些是日本。

包叔看了下一線城市一些典型樓盤的房價，其實基本可以確認，一線城市房價現在回到2016-2017年的價格區間了。

這意味著，2016年后棚改后的那輪上漲，幾乎吐出來一大半。當年貨幣超發的泡沫，幾乎都擠干凈了。

但也因為跌到這個程度，越來越多的城市，看上去性價比不錯了。

9月底，中國終于也出臺了一攬子刺激樓市的政策。就連鐵板一塊的一線城市，也放寬了限購門檻。

于是國慶節之后，樓市和股市一樣，應聲向上。住建部上個月罕見地發布數據說，時隔17年，“銀十”的表現終于超過了“金九”。

11月的數據同樣不錯。這其中，一線城市二手房市場的回暖尤為明顯。

11月深圳深圳二手房賣了8500套，4年的最高點；上海二手房也瘋了，創下近44個月以來的最高成交量；北京和廣州的二手房成交，同比大幅增長50%以上。

成交量增長，也從一線城市，向更多城市擴大。中指研究院數據顯示，11月份，20個主要城市的二手房成交套數環比增長11.7%，同比增長了26.3%。

不過像之前的幾輪救市一樣，前期熱度消耗完，市場又會冷靜一點。到11月底，有些開發商發現：

售樓處的人開始又變少了。

前幾天晚上，包叔的好朋友獸爺接到一個房地產銷售電話，問有沒有興趣買房。

這是北京一個在售豪宅。最近關于他們熱銷的海報，傳得到處都是。套均千萬起步的價格，讓在南四環地下室里的獸爺都打起了哈欠：你們是不是找錯人了？

不過，銷售接下來的一句話，讓他頓時來了精神。銷售說，那你明天有沒有空，來我們售樓處呆一天：

給一百五，管盒飯。

前些天，中國房地產報發表了一篇評論，標題叫：

重新認識和肯定房地產業的支柱地位。

上一次這么講，還是2003年。

珍愛包叔，順手“在看”