璞園PARK業績存疑，中建智地能否拉升前葦溝的區域價值？

將中建系譽為北京樓市的新貴，想必會得到廣泛認同。

今天我們說說中建智地。

2020年5月，中建智地聯合體拿下房山良鄉大學城地塊，打造了在北京的處女作——中建京西印玥。

此后，隨著一個個產品的持續問世，市場上也一再出現中建智地“熱銷”的故事。

譬如，2022年，中建宸園開盤熱銷近33億元。

譬如，2023年，北京國賢府開盤熱銷22.3億元。

譬如，今年10月，同一天開盤的北京宸園賣了61.5億，中建璞園PARK則賣了22億。

看起來，北京確實是中建智地的“福地”。

在進入北京四年多的時間里，在對外的宣傳中，中建智地打造的十多個項目多次出現首開即售罄的現象，即便在整體經濟環境面臨挑戰的情況下。

任憑風浪起，穩坐釣魚臺。

到11月，中建智地在北京的銷售額已經達到198億，提前超越了去年的全年銷售額——178億，并躋身市場排名第六位。

然而，關于北京宸園和中建璞園PARK業績的真實性也受到了一些人的質疑，在小紅書上有賣得沒有那么好的說法。

花開兩支，我們只說中建璞園PARK。

前面我們提到，10月份的時候，中建璞園PARK開盤當天就賣了22億。

但在北京住建系統查詢，中建璞園PARK已經網簽的房源為84套，網簽面積總計1.337萬平米，平均成交價格為7.3328萬平米，從而計算出的銷售額為9.8億元，不到宣傳口徑的一半。

前些年地產形勢大好的時候，開發商最喜歡營銷的點是通過造城，成為生活方式的集大成者。

聽起來就很高大上，很有社會責任感。

其實，用大白話說，無非是地塊位置太偏了，如果再不為衣食住行出點力，大概率房子就沒人買單。

在中建智地的項目中，中建璞園park就擔負著其從營宅到營城的戰略任務，中建智地想把這個項目打造成北京首個阿那亞風情社區——集花園住區、花園森岸、花園商圈、花園康養于一體。

盡管如今的阿那亞顯現出了較為明顯的商業化跡象，但在早些年間，它那份獨有的純粹與寧靜氛圍，確實曾深深吸引了眾多公眾人物的青睞。

且不說理想是否能夠實現，也不深究其效仿阿那亞是否出于現實的考量，對標阿那亞這一行為本身，就已體現了某種情懷與央企所肩負的責任與擔當。

更進一步說，中建璞園park的產品力，從戶型、裝修標準、得房率，以及園林等，皆有可圈可點之處。

當然，實際交付最好能維持這個水準。

之所以有這樣的疑慮，是因為中建智地的好兄弟——中建壹品，這幾天正在宣傳其旗下的學府公館，在遭遇維權后，花8000萬進行整改。

作為央企，確保交付質量應當是責無旁貸的，為什么卻要為自己的亡羊補牢而沾沾自喜，并大書特書？

格局小了。

另一方面，中建璞園park的產品力能帶得動前葦溝嗎？

機場高速的擁堵，沒經歷過的人不足以吐槽路況。短期內，這個區域沒有地鐵規劃，M32號線的相關信息僅見于2020-2035年的北京市軌道交通線網規劃文檔中。

出行基本指望不上公共交通，自駕又得時不時被路況逼到想發瘋。而且，離首都機場近，雖不在主航道上，但要說一點噪音污染都沒有，似乎也不現實。

雖然阿那亞是理想的場景，但從藍圖到落地，周邊城市界面的完善看來還需要漫長的時間。

如果從自由職業或養老的角度來看，這個區域似乎又無法同臨近的后沙峪相提并論。

十多年前，祥云小鎮已經擁有完善的商業配套設施。環環曾一連數天，在那里的咖啡館里，聽富婆們暢想自己理想中的別墅應該具備那些配置。

而前葦溝卻曾經讓中海首開拾光里跌了個跟頭。

2020年12月，中海首開拾光里開盤15分鐘就賣了188套房，賣了20億，但在今年5月，這里的一套上疊以990萬的價格出售，而入手價是1290萬。

中海首開拾光里的產品力也不差，那么，價格破發的鍋只能由區域價值來背。

據說，中建璞園park的渠道傭金預算不少，不揣測具體的金額。小紅書上的很多中介是真給力，直接表明找自己有高額返點。

其中，一個誠實的中介給出的金額是幾十萬。