萬物云朱保全:物業(yè)費重新定價需業(yè)主大會決定,物業(yè)公司要做到“質(zhì)價相符”

出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者 | 王澤紅

12月11日，萬物云在深圳舉辦睿見大會。隨著一系列產(chǎn)品和業(yè)務(wù)動作的對外官宣，萬物云未來三年的經(jīng)營關(guān)鍵詞也浮出水面。

會上，萬物云董事長朱保全回顧了過去10年間的市場化進(jìn)程。從2014年9月以睿服務(wù)開啟市場化元年，找到FirstService(簡稱FSV)作為公司學(xué)習(xí)的全球標(biāo)桿至今，橫向整合空間延伸，縱向科技能力塑造，萬物云目前已經(jīng)形成了空間里的多樣品牌和多元服務(wù)，并已依托以“靈石”為代表的科技能力，構(gòu)建了蝶城+、企服+生態(tài)。

朱保全還對物業(yè)行業(yè)的關(guān)鍵性問題、熱點問題進(jìn)行了觀點分享。

關(guān)于IFM&PM&AM, 朱保全表示，物業(yè)服務(wù)是以項目為中心，以為業(yè)主資產(chǎn)保值增值為目的，而綜合設(shè)施服務(wù)則是以客戶為中心，以為企業(yè)主打造良好環(huán)境空間為目的。朱保全表示，物業(yè)管理過去是非常好的業(yè)務(wù)，但今天出租率嚴(yán)重下滑的時候，能夠幫業(yè)主方節(jié)約成本，能夠幫業(yè)主方提高出租率，這才是本質(zhì)。正是因為物業(yè)管理人視角要向資產(chǎn)管理人靠齊，這個時候才能得到資產(chǎn)管理人的共鳴。

針對并購的話題，朱保全認(rèn)為，從所有輕資產(chǎn)公司全球發(fā)展歷程來看，并購是必經(jīng)之路。但資本擴(kuò)張是把“雙刃劍”，過度則傷。經(jīng)過上一輪行業(yè)瘋狂并購的洗禮，這個行業(yè)不是說不能做并購，而是要做真實的并購。并購整合是非常重要的，不管是同業(yè)還是異業(yè)，要么文化、要么IT系統(tǒng)，要么采購體系能夠深入到被并購企業(yè)，至少要有一兩樣能“直搗黃龍”的武器。

關(guān)于“帶資進(jìn)場”的話題，朱保全表示，軟服務(wù)不能改變硬件，阻斷“破窗效應(yīng)”，才能避免“公地悲劇”，改善基礎(chǔ)設(shè)施，物業(yè)公司才能管好小區(qū)。

他指出，一個破敗的物業(yè)小區(qū)里面，如果沒有冷啟動，它一定會越來越破敗，不要指望來一個軟服務(wù)的公司就能改變硬件，硬件是需要金錢的。要解決破敗的問題是需要資金做冷啟動，你不可能湊齊2000個業(yè)主集體湊份子去做，必須要通過一個快速的決策機(jī)制來做冷啟動。

關(guān)于業(yè)委會，朱保全說道：“所有業(yè)委會對物業(yè)公司的詬病其實都是假消息，我采訪了幾十個業(yè)委會主任，業(yè)委會成立的唯一原因就是開發(fā)商的遺留問題，能解決遺留問題的人一定是能人，一定是英雄，但是當(dāng)這個英雄走上業(yè)委會主任之后，幾乎就無法下臺，因為一個小區(qū)很難再找出第二個。”

如何形成輪換機(jī)制？他認(rèn)為，在第二屆之后的業(yè)委會主任，必須要有一個清晰的定位，一個7-9人的組織很難有風(fēng)險防范機(jī)制，一定會出現(xiàn)權(quán)利的滋生和腐敗。一個最優(yōu)解就是，如何能夠在能人之后的業(yè)委會形成一個法院，而非法官的角色。“從效率的角度，業(yè)委會是需要的，業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決策，業(yè)委會是法庭不是法官。”

對于行業(yè)關(guān)注的物業(yè)費限價，朱保全認(rèn)為，如何搭建物業(yè)跟業(yè)主之間的對話平臺，什么樣的價格對應(yīng)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，同時物業(yè)公司也要有底線，與業(yè)主對話形成一套基于服務(wù)頻次，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的定價體系才是關(guān)鍵。重新定價需要業(yè)主大會決定。物業(yè)公司的服務(wù)要做到“質(zhì)價相符”。

“關(guān)于物業(yè)費定價，我覺得在保持底線的前提下，如果能夠形成一套對話級的定價機(jī)制，保持物業(yè)行業(yè)的毛利還是有可能的。”

關(guān)于社區(qū)商業(yè)，朱保全表示，借助萬物云1000個蝶城的設(shè)想，一方面能夠跟萬科地產(chǎn)實現(xiàn)應(yīng)收賬款的回收，同時找到能力范圍之內(nèi)的社區(qū)商業(yè)，在蝶城+這個生態(tài)里面產(chǎn)生更好的延展性。

關(guān)于家裝業(yè)務(wù)，朱保全認(rèn)為，凡是做過家裝的人產(chǎn)生不滿意，而不滿意的升級是來自于售后服務(wù)。我們真的把服務(wù)做好，正是因為蝶城能夠讓工人聚集在這條街道里面，這是今天在材料本質(zhì)解決之前的唯一辦法。

提到下一步的發(fā)展，朱保全給出了三個關(guān)鍵詞：資產(chǎn)、低碳、AI。將從這三個方面構(gòu)建自己的能力：首先，從物業(yè)管理升維資產(chǎn)管理，向上下游業(yè)務(wù)鏈延伸，服務(wù)不動產(chǎn)持有者。其次，向能源管理轉(zhuǎn)型，用3年時間成為不動產(chǎn)領(lǐng)域的節(jié)能先鋒。最后，全面擁抱AI，從人管人到事管人的能力轉(zhuǎn)型，希望在傳統(tǒng)組織里面能夠成為人工智能應(yīng)用的先鋒。