業主繞過房產中介的“跳單”行為違法嗎？有沒有例外？

房產中介幫業主出售或出租房屋，帶客看房提供中介服務，成交時需要通過中介簽訂合同，中介由此獲取報酬。為了防止買方或租客繞過中介直接和業主成交，中介公司通常會在和業主的委托合同中，以及買方或租客的《看房確認書》等文書中約定禁止“跳單”的條款，將該行為認定為違約，需承擔賠償責任。

如果相關的合同文書沒有約定禁止“跳單”條款的話，該行為是否要承擔責任？

該行為同樣不被法律允許。《民法典》首次把“跳單”上升為違反法律規定的行為，其第九百六十五條規定：

“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬”。

也就是說，即使相關合同或文書沒有約定，中介也可以根據法律的規定要求“跳單”的委托人支付相應的報酬。這里有幾點值得注意：

1、條款中應支付報酬的“委托人”是相對的，即可以是委托中介出售或出售的業主，也可以是委托中介找房的買方或租客，只要形成了中介合同關系就可以適用上述規定；

2、如果委托合同或《看房確認書》等文書協議中另有約定違約金或違約賠償責任的，只要違約金或賠償金額不超過合理限度的話，中介人除了可能根據本法規定要求支付報酬外，還有可能要求支付違約金（賠償），法律上并無根本矛盾；

3、上述規定要求委托人有“利用”中介人提供的機會或者服務，同時有“繞開直接訂立合同”的兩種行為，特別是前者，如果并非利用中介人提供的機會或服務的話，則有可能不構成“跳單”行為，這也是此類案件容易有爭議的地方。

“跳單”行為認定的例外

如前所述，跳單是需要存在“利用”中介人提供的機會或者服務，而有意繞開中介雙方直接訂立合同的行為。如果相關交易的信息和服務，并非某一中介獨有，合同相對人利用這些信息，通過其他中介按更加優越價格進行交易的行為，則不應被認定為“跳單”行為。

舉個案例：

業主李先生通過包含A中介公司在內的眾多中介對外放盤，出售自己的房子。陶先生先經過中介公司B看了李先生的房子，此后陶先生的妻子又通過C中介公司看了同一套房子。數日后，A公司又帶了陶先生看了相同房子，陶先生按慣例簽署了《看房確認書》，當時A公司報價165萬元。不過，經過C公司的協商，C公司由其原來的報價145萬元，最終降為138萬元成交。A公司在雙方成交后，便以陶先生“跳單”違反了書面約定為由，要求按約定賠償房價的1%，即1.65萬元。

該案一審判決陶先生需賠償1.38萬元，二審撤銷了一審判決，并依法駁回了中介公司的請求。法院的理由是買方獲取房源信息是通過正當渠道獲得的，而且買方有權利選擇價格更低、服務更好的中介，并不存在利用原告中介公司的信息，因此不構成違約。（案例來源于人民法院案例庫）

反過來，業主如果存在上述類似情形的，也同樣有可能不視為“跳單”。

希望本文對大家有所幫助！