董小姐 | 2025，地產人的創業時點來了

上篇文章，是董小姐在JUMP大會第五季舞臺上的年度演講：

引起了很多朋友的共鳴。

這兩天，至少三位以上的朋友告訴我，他們也想去看看演講中提及的項目，去過的地方。

這次演講脫胎于一場漫長的采風。

其實，那么長的采風，很多故事和情緒，并沒有來得及放進去。?????

回想起來，讓我最印象深刻的是，很多地產從業者，已經真真切切地踏上了創業之路。???

誰能說，2024年不是一個創業的好年份呢。

又有誰能說，2025年，不會是一個打開創業局面的新年份。??????????????

這一路，我被很多熱血的泛地產創業者，面對面鼓舞過。

其中，有人是知名新能源汽車的聯合創始人，轉頭all in了家裝新賽道。

還記得，我們聊到未來期許的時候，對方有如禪定的表情。

也有一些地產人，在地產開發固投增速下滑之外，捕捉到了中國制造業固投增速上升的曲線，從而錨定了創業的方向。

他們的依據是，每年有大概100多萬家制造業企業有選址擴產需求，這是一個千億級賽道。這個賽道至今沒有龍頭公司。

這個團隊來自華夏幸福，清一色都是清華大學的高材生。

我一度以為他們會避而不談過去。

但是，他們坦蕩蕩地說，公司內部有一個方法論，叫「爬巨人的肩膀，長自己的個」。

什么意思呢？

他們說，華夏幸福過去20年就干一件事，產業地產，幫企業選址。它沉淀了1萬多家選址成功的案例。里邊有上市公司，有500強龍頭企業。

「我們在這沉淀了許多年，沒有人比我們更懂這個行業，更懂參與者的痛點。這就是華夏幸福帶給我們的財富，也給了我們做這件事的底氣。」

我有點欣賞，他們看待前東家的態度。

信念感，是不會騙人的。

2025年，所有想要從地產公司出發，去搏一搏創業idea的朋友；

以及很多仍在地產公司打拼，但要從老業務中切換新姿勢的朋友；?

都可以看看立業云CEO趙泓宇，在JUMP大會第五季舞臺上的演講。

他講了一個AI大模型入侵大地產的故事，也說了很多有趣的發現。?

「今天的阿里，是高大上的科技公司。但是阿里的內核，夢開始的地方，是中供鐵軍。美團，滴滴的崛起，無不是有自己的地推鐵軍。」

「任何一家公司80%的問題在于獲客，CEO的大部分精力都要放在獲客上。」

「要把非標業務標準化，標準業務個性化。」

有很多創業方法論是相通的。

創業，并不是一個動作，而是一種心態。

它不是動詞，它是形容詞。

這也是JUMP大會第五季，想要借助諸位演講嘉賓，傳遞的核心理念之一。??

2025年，如果你也想要重新出發，來與我聊聊你的新故事吧。??

「寫在前面by 董小姐」?

JUMP大會第五季 趙泓宇 演講集錦

讓天下沒有難選的址

立業云CEO 趙泓宇

《JUMP大會第五季》演講節選

大家好， 我是來自立業云的趙泓宇。

我特別興奮，因為，我是看著《一勺言》文章長大的。

特別榮幸能站在JUMP大會第五季舞臺上，分享創業的一些想法。

過去幾年，這條黃線就是地產開發的固投增速，大家都了解背后的心酸。

今天，我想帶大家從黃線跳出來，跳到藍線里去看。

中國每年的制造業固投，這幾年雖有下滑，但仍然是正向增長。

這個曲線背后，代表什么意思？

每年有大概100多萬家制造業企業有選址擴產需求。

如果以客單價10萬來計算，企業選址服務賽道，是一個千億級賽道，一個非常大的賽道。

這個賽道，卻一直沒有龍頭企業。

為什么？因為這個賽道的痛點非常強。

我們先來看這個賽道的三個參與主體。

企業，就是來找房的人。

園區，就是房東。

產業經紀人，就是線下代看，撮合談判成交的。

這三個主體，各自的痛點都非常強。

第一，企業選址。

對于一家企業來講，選址遠不是看一個房子大小、空間維度就行了。

更多是看這個地方的市場、產業鏈、供應鏈、政策、水電氣熱各種要素行不行。

我們總結了140個維度要素。

一個企業去找房子，看的就是這140個要素和企業的發展是不是匹配。

因為所有公司的戰略最后都要落到增長上。

一次好的選址對企業的戰略落地、商業成功，非常重要。

但是，這個賽道，居然跟20年前一樣——

數字化程度，低到你不可想象。

今天一個企業要找個園區、廠房，都得靠熟人推薦，跟20年前去找廠房沒什么區別。

并且是沒有服務的。

大部分人會說 ，我是幫房東來招商的。

把企業招過來就完事了，企業后邊所有的責任、問題都跟我無關。

這是從企業的角度來看這個賽道。

園區端，大家如果跟政府、園區打交道比較多的話，聽到領導說的最多的話可能是招商難。

園區招商難具體體現在哪呢？

全國有2700多個開發區，10萬多個產業園，100多萬套廠房。

如何讓一個企業選址的時候第一時間知道你，是一個關鍵問題。園區推薦很難。

第二個難點是，現在的招商仍處于非常落后的冷兵器時代，全靠大海撈針。

茫茫人海里，這些招商人員，全靠高鐵，每天跑很多路，但就是找不到合適的企業。

第三個參與主體是經紀人。

這個行業的經紀人最明顯的特點，就是成交難。

因為他們成交之后從成交額里去分傭。

買賣的分2-3個點，租賃的拿1-2個月的租金作傭金，不成交就掙不到錢。

現在的產業經紀人，獲客只能靠三件事：

掃樓、打電話、發卡片。

行業還有一個不成文規定：從不合作。

我有客戶，從不分享，因為怕被跳單。

所以我們進入行業之前， 經紀人跟企業之間，基本都是一次性服務。

這是這個行業之前的現狀：

選址難、招商難、成交難。

我們就想，有沒有可能建一個平臺，把三端的參與者都連接在一起，解決各個參與者最深刻的痛點。

如果這個平臺能成立，它有可能是中國下一個成交額破萬億的平臺。

企業選址這個賽道，大到大家不可想象。

中國最后還有萬億成交額機會的，可能就在企業選址這個賽道了。

有沒有可能搭建一個平臺呢？

經過兩三年的創業探索和實踐，我們今天站在這非常有底氣的說：

是有可能的。

有一天大家會看到，立業云是一個真正的企業選址的大平臺。

我們內部有一個方法論，叫爬巨人的肩膀，長自己的個兒。

每個月我們都會攀爬一個巨人，在這個過程當中去吸收巨人的認知資源能力，為自己所用。

第一個吸引我們眼球的是貝殼。

貝殼2020年上市的時候，讓我們團隊特別興奮。

貝殼歷史上市值最高的時候，將近1,000億美金，當時五家最大的房地產開發商加起來的市值都趕不上一個貝殼。

一個做服務行業的數字化平臺，居然可以定義一個行業的邊界。

一個市場參與者，居然可以搖身一變，連接這個市場的所有參與者，成為底層的基礎設施，底層的數字化平臺，獲得巨大的市值回報。

那個時候，我們特別佩服左暉總攀登一座又一座山的勇氣。

所以我們想，既然創業，不如就想一個大的。

我們能不能做一個中國企業版的貝殼？解決中國千萬家企業選址的問題。

從2020年，我們就開始籌劃這件事，去想企業版的貝殼應該怎么做。

這個過程中，特別感謝公司另外一位創始人，林成紅先生。

我倆都是華夏幸福的畢業生，華夏幸福雖然目前還在重組階段，但是這家公司非常優秀。

過去20年它就干一件事：幫企業選址。

過去20年，它沉淀了1萬多家選址成功的案例，這里面有上市公司、有500強龍頭企業。

我們在這沉淀了七八年時間，沒有人比我們更懂這個行業以及參與者的痛點。這是華夏幸福帶給我們的巨大財富，給了我們做這件事的底氣。

第三，特別感謝AI技術的開源，為我們的商業化進程按下了快進鍵。

這里順便介紹一下我自己。

我是清華生物系的博士，我在讀博期間用了5年時間，解析了一個蛋白質三維結構。

期間借助了一個AI模型做 重構解析，它 的發明者是今年諾貝爾化學獎的三位得主。

1996年，David Baker將該模型技術Rosetta開源。

過去十年，中國分子生物學諸多成果，比如施一公、顏寧老師的不少科學發現，都源自于這項開源技術。

我在讀博的時候，特別理解技術開源對一個時代的影響。

2022年11月底，我首批用上chat GPT。

當時，我發現它發生了根源性的、質的改變。

如果GPT技術能大規模的應用在商業，影響難以想象。

我那時擔心，如果國外的人不給我們開源這個技術，我們怎么把這個技術應用在商業等其他很多地方？

直到 2023年7月19日，扎克伯格開源大模型 Llama，一塊石頭落地了。

我相信，那一天中國很多做大模型創業的CEO比我更興奮。

馬云前幾天在支付寶20周年的年會上說了一句話。

「從今天來看，未來的20年，AI時代所帶來的巨大的變革，會超出所有人的想象。因為AI會是一個更加偉大的時代。」?

AI會讓過去很多非標的業務標準化，讓很多標準化的業務個性化，它會帶來底層生產力的質的飛躍。

我舉個實際的例子。

過去我們給一家企業做選址方案，可能要安排兩名顧問，花兩到三周定制。

現在借助大模型技術，企業登錄立業云平臺，輸入選址需求，一分鐘就能生成選址方案。

基于貝殼模式的啟發，基于華夏幸福過去的實踐、資源支持，基于AI的開源時代，我們去年正式開啟了立業云。

今天也給各位匯報一下剛才說的三端有哪些進展。

第一，園區端。

我們耗時數年，丈量全國園區，采集 2700 個開發區、10 萬個產業園全維度信息，將企業選址關注的 140 個維度字段上線至立業云平臺。

還與貝殼如視團隊合作開發園區 VR 技術，讓企業足不出戶沉浸式體驗園區廠房。

以往看一個園區廠房要花一下午， 現在效率更高。

我們去年在中國產業園區大會上發布了行業第一本園區字典。全覆蓋、專業化、真信息。

現在，這個園區字典已經成為 很多招商人員或企業選址必備 的一個數字化工具。

我們還跟上海市閔行區攜手打造了閔行的選址園區大模型，服務所有的企業來閔行選址。

今天，只需要大家通過閔行的選址助手，輸入自己的選址需求，AI大模型就可以深度理解企業需求，與后臺海量園區、廠房、辦公大數據匹配。

大概1分鐘左右，AI選址報告就可以生成。

而且會告訴企業，為什么推薦這些園區。

這就是AI時代給我們帶來的巨大的技術紅利。

第一，對于企業來講更方便，一分鐘就能生成專業選址報告。

第二，更精準，比企業更懂企業。

我們把中國的戰略性新興產業分成了200多個產業鏈、6,000多個節點，各企業都在這些節點中。

你的鄰居、上下游、同類的合作伙伴，他們怎么選址、遇到了什么樣的坑、有什么樣的數據，全部都在這個模型里邊訓練過了。

它比你更懂你的需求。

第三，更便宜。

我們給客戶推薦的選址方案，都力爭讓它的綜合成本降低30%以上。

經濟發展到今天，尤其是to B的服務業，降本比增效來的實惠的多。

降本是打動企業的唯一動力。

我們用了兩年的時間做了園區字典，實現了行業的數字化。

24年我們發布了園區大模型，實現了行業的AI化。

25年我們可能要做一個重磅的功能，叫園區版大眾點評。

讓企業都可以看到每個園區真實的吐槽，讓園區能比著來提升營商環境，讓企業有可依照的參考標準。

在經紀人端，我們也做了一些事。

如果大家了解阿里，應該知道，阿里夢開始的地方是中供鐵軍。

包括美團滴滴的崛起，無不是有自己的鐵軍。

任何一個互聯網公司，越互聯網，越需要地面的鐵軍。

我們也要建設屬于我們立業云的鐵軍。

但是鐵軍的切入點是不一樣的。

我們怎么讓中國50多萬的產業經紀人來到立業云，唯有一個路徑。

就是我們要為這些經紀人創造價值。

在參與到我們的平臺過程中，他可以共享到價值和紅利，才有可能成為立業云的鐵軍。

那我們具體是怎么為他們創造價值？

我們先從內部的兄弟公司幸福藍線開始。

幸福藍線是京津冀最大的做廠房招租的團隊公司，全部是地面的線下團隊。

我們從三個角度給幸福藍線創造價值。

第一，線上化，幫他多獲客。

過去的2024年，我們一共幫他獲了532個客。

第二，把業務流程標準化。

建立SOP，將他內部的運營效能提升了2.6倍。

第三，合伙化。

過去，這個行業里的公司在內部都很難合作。

我們搭建了 PCN 合作體系，支持內部經紀人合作。把服務鏈條劃分為標準流程節點，按參與情況分配傭金。

現在幸福藍線的成交，50%來自于兩個及以上經紀人合作。

幸福藍線現在很火，因為這一年在這樣的環境下能逆勢增長156%。

24年的下半年，我們將這套機制開放出來，讓市場上的獨立經紀人可以像滴滴司機一樣加盟到立業云平臺上。

我們幫他獲客、提供房源，他只需要干自己最擅長的，去線下帶看撮合服務。

截止目前我們的平臺已經有超過1,000個獨立經紀人注冊。

同時，我們在12月正式啟動了加盟機制。

過去干房產中介的門店可以加盟到立業云，數字化，AI化，加上立業云的品牌聯合給他賦能。

在12月5號，立業云001號旗艦店正式開業。 我們也希望有更多的伙伴，可以來跟我們合作。

這是基于園區、經紀人的一些進度。

實際上最核心的是企業。

一個平臺能成立的核心就是它得源源不斷的獲客。

任何一家公司的CEO，應該用80%的時間思考怎么獲客。

獲客的問題解決了，其他的問題就不是問題。

現在的時代，能解決獲客的人太牛了。

我們憑借 20 多年一線招商服務經驗、近萬個成功案例沉淀的知識庫，以及覆蓋 200 多個產業鏈、6000 多個產業節點的大數據，結合先進人工智能大模型技術，訓練出國內首個招商大模型，只做一件事：

判斷哪家企業可能要選址。

我們為閔行打造的AI招商助手，內置招商大模型，輸入公司名稱，大模型便能從海量數據庫里，根據十幾個維度的選址動力指標，生成企業選址動力判斷。

劃分1-10個級別，6級及以上為高選址意向，我們就開展精準觸達。

實際上，到今天，ToB的獲客可能比ToC的獲客更簡單一點。

因為c端很多都是隱私的數據， 它從刷抖音類似的行為中捕捉蛛絲馬跡。

而一家企業要選址之前，他的蛛絲馬跡太多了。

而且很多都是公開信息。

只不過過去很難有專業企業深度的去理解、挖掘。

現在我們建立了一個這樣的模型，也建立了一個屬于我們自己獲客的AI黑燈工廠。

比如北京一共500多萬家企業，我們導入到AI黑燈工廠里，大模型一家一家公司去讀，把最近一兩個月有可能要選址的企業幫我們標注出來。

標注完之后，我們就會采用各種各樣的方式觸達這家企業，告訴他選址就上立業云。

這就是基于大模型為底層的獲客系統。

在B端我們目前跑的非常好。 可以1分鐘，就完成一個客戶的獲取。

第二， 我分析了所有C端平臺崛起歷程。

這些C端平臺崛起背后，無一例外都有一個大哥。

誰的流量最充足、誰的客戶越多，我們就應該跟誰全面擁抱。

我們現在跟阿里云、釘釘都是深度的生態合作伙伴，每天從阿里、從釘釘為我們導來的企業流量很多，而且是有背書的流量。

在這個時間點，一方面做好自己的內功，夯實自己精準獲客的能力；

一方面擁抱時代，審時度勢，尋找一個能給我們帶來潛在流量資源的合作伙伴， 是我們在獲客端兩個很重要的探索。

立業云從24年4月上線以來，每天至少1,000多家企業通過它獲得選址決策。

今年我們累計收到2136家企業提交的選址需求，完成了258家企業的選址落地。

這個榜單拿出來，給任何一個區域的或者是省級的招商公司來看，都是一個非常有吸引力的業績。

就是因為數字化、AI化給我們帶來的這種賦能，讓我們在一年可以完成。

接下來的2025年，我們希望立足京津冀、拓展長三角，去服務更多的企業。

再回到這張圖，我希望讓大家看到，我們確實是在做一個把三端連接在一起的平臺。

我們希望把立業云打造成中國領先的企業選址平臺。

這是我們公司的使命。

說起來有點爛俗，但每一次我都會跟所有的朋友們說，

「立業云的使命，就是讓天下沒有難選的址」。

因為我們在用AI和數字化技術，解決中國產業資源和空間需求的最優匹配問題。

如果讓每個產業鏈、產業節點都可以按照最優的方式進行匹配，那將為中國的制造業的產業升級，貢獻微不足道的力量。

最后，我們內心有一個更大的想法。

中國每一家企業都有選址的需求，如果我們把企業選址這件事擊穿，成為中國最大的企業選址平臺，就可以跟客戶建立強大的粘性。

包括這家企業選址之后的裝修、搬家，各種各樣的服務都可以探索。

我們希望用三年，聚焦成為中國最大的企業選址平臺。

用五年成為中國最大的企業服務平臺，在企業服務領域做絕對的龍頭。

這是我們團隊的夢想。

最后介紹一下我們團隊。

我們團隊董事長林成紅，清華的社科學院的本碩，有多年的資本運作經驗。

我主要負責公司的日常運作。

朱師兄是清華自動化系的本碩，曾經微軟亞洲院的高級研究員，龍湖數科的技術負責人， 現在負責立業云所有AI相關工作。

我們幾個都是清華的師兄弟，我們希望能為中國的產業升級、產業數字化貢獻一些力量。

每次說起來都熱血沸騰，感覺自己仍然是少年。

謝謝大家。預祝各位2025年都可以選好址，立大業。

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PS：董小姐開通了視頻號，歡迎關注。