2024年，為什么天河，輸給了荔灣？

你們發現沒有，2024年，天河一手房市場的熱度，幾乎全是靠高端改善項目撐起來的。

剛改項目，一個能打的都沒有！！！！

吶，下面這份榜單，就是很好的證明：

看到了嗎？去年，天河最出圈、賣得最好的三個樓盤，他們分別是：保利天瑞、越秀觀樾以及天河和樾府。

而了解過這三個樓盤的人，應該知道，他們最低上車門檻也要900萬左右，一般人根本摸不著！

看到這里，可能很多人都會問：天河剛改項目，去年怎么不行了？好像沒有以往的熱度了？

是的，大家的感受沒有錯！

因為，去年天河剛改市場的熱度，全都被荔灣搶走了！

來，我們一起來看兩組最直觀的數據：

先看天河：

2023年，天河區，500萬以下的新房，總共成交98套。

2024年，天河區，500萬以下的新房，總共成交556套。

對比之下，只增加了458套！

荔灣呢？

2023年，500萬以下，成交1979套。

2024年，500萬以下，成交4114套。

對比之下，直接增長2135套！是天河的4.6倍！

說白了，荔灣之所以贏得漂亮，就是因為上車門檻變低了。而天河，輸就輸在價格太貴，上車門檻太高了！

比如，保利和頌、中海浣花里、保利雅郡哪個不是走“小面積+低總價”的項目啊？

所以，2024年，這幾個樓盤全都實現清盤了！

此外，理想花地朗庭小戶型也直接賣斷貨。新世界天馥、廣鋼花城、力誠榕誠灣等樓盤的小戶型，也在2024年下半年賣爆了！

不得不說哈，2024年的荔灣新盤，定位非常準確！他們順應了市場“降級買房”的趨勢，主打低總價上車，然后迅速占領了市場，把廣州大批的剛改買家一下子就吸引了過去。

于是，天河剛改樓盤熱度，也就降下來了！

但是！沒錯，二娃要說但是了！

但是，2025年，天河似乎覺醒了，有了開始要逆襲和翻盤的苗頭。比如，天河都薈這個樓盤，我就相當看好！

是的，天河都薈，就是2024年11月14日，珠實聯合體以樓面價2.8萬/㎡拿下的天河智慧城核心區地塊。

為什么二娃看好這個項目呢？

因為它的到來，填補了天河東新盤最大的毛病！那就是“缺胳膊少腿”。

你們自己想一下，天河東目前在售的一手房，是不是至今沒有一個全能型的剛改樓盤？不是沒好學校，就是不近地鐵，要么呢，就是總價太高了，想買買不起。

而這個盤，就剛好完美解決了這一問題！它算得上是2025年天河東“德智美”最全面的三好生了，剛改客戶最在意的東西，它全都有！

比如，地段+配套+地鐵，它一樣不缺啊！

從上圖可以看到，天河都薈就在天河智慧城核心地段上，距離廣百廣場、天河智慧城站，萬科米酷全都很近，步行就能到達。

你看嘛，這是二娃今天去現場踩盤，站在項目工地旁截的圖。可以說，它就在天河智慧城最繁華的地方。

二娃在現場親測過，從項目走到智慧城廣百廣場，也就約300米。

然后，最前面一塊地，步行到21號線天河智慧城站B出口，也就約600米。

不管是買東西，還是出行，真的很方便啊！

◆ 項目對面的廣百廣場

◆ 天河智慧城站

比如，家長最在意的學校，它也有啊！

根據規劃，項目旁邊是有一塊學校用地的，未來將建成一所公立學校。

而據我得到的內幕消息，天河都薈的學校會有驚喜，組合會非常牛逼！

比如，超高實用率+低密產品，極具競爭力啊！

珠實，作為高使用率鼻祖，戶型其實我一直不擔心，因為他們一直都走在前列。

再說了，天河都薈又是新規后的產品。所以，實用率方面，肯定不會讓大家失望。

更何況，這個項目還是天河少有的低密剛改盤，全南向，容積率才2.0。誰聽了不心動啊？

目前，二娃已經得到準確信息，天河都薈由南地塊和北地塊組成，一共規劃12棟住宅，總戶型約1200戶。

首期推出的是北地塊，容積率為2.0，總共4棟樓，2棟23層（2梯5戶）2棟13-14層小高層（2梯2戶），總共大約284套。

戶型面積包括：72㎡、85㎡、105方、123㎡、152㎡等5個戶型，涵蓋3-5房（具體分布如下圖所示）。

目前，二娃戶型圖也扒到了，而且還是全網最精細、最具參考性的戶型圖。

由于比較敏感，還不能直接輸出，二娃在這里就放一個給大家展示一下好了。

如上圖所示，105㎡戶型，項目就做到了4房2衛，且5開間朝南，而且還是南北對流戶型。整體來說，確實不錯！

如果大家還想看其他4個面積段的戶型圖，可以問我拿！

而最最重要的是什么呢？

當然是價格！

目前，二娃已經知道起步價是多少了，真的很驚喜，很有吸引力！如果你們對這個盤有很大意向的話，也有買房計劃的話，可以問我。

總之，這是2025年，天河東很難得遇見的一個既有地段+配套+地鐵，又有好書包+好環境+好產品+低密度的全能型項目。

關鍵是，它價格還不貴.............

那么，大家覺得這個樓盤怎么樣呢？