兩會在即，公民呼喚良法善治，請兩會代表關注建議并作出相關提案

關于落實不動產登記法規

實施城市住宅小區

業主共有產權初始登記的提議

提請自然資源部、住房城鄉建設部落實不動產登記相關管理辦法，制定實施細則，對新建城市住宅小區的所有建筑面積按規劃進行區分所有權產權初始登記，對竣工后所有可測繪面積登記提出前置性、強制性要求，應登記盡登記。為開發商主動登記已建成小區公共設施產權歸全體業主所有提供便利。從源頭解決房地產開發商侵占城市住宅小區業主共有產權問題。

目標：自2026年起，全國新建城市住宅小區內不再出現沒有明確產權歸屬的建筑面積，不再有開發商依靠不主動申報登記來規避業主共有產權的確權，或開發商靠登報聲明公共設施歸全體業主所有這種非正規方式進行產權權屬宣告（因為只是歸屬聲明、未進行產權確權登記）。

過往法規條文，雖有要求開發商應辦理業主共有產權登記，但是條文只是建議性質，非強制性要求，開發商不進行業主共有產權登記實為常態。導致房屋交付后，大量出現業主共有產權不交付、違規占用、占用收益被濫用等不良后果，因而也成為小區業主維權重點，成為嚴重影響社區基層和諧安定的一個重要因素。

一、現有法規中住宅業主共有產權初始登記相關規定

1、中華人民共和國建設部令第168號《房屋登記辦法》 （2008年7月1日起施行）

“第三十一條 房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”

2、《不動產登記暫行條例實施細則》（2016年1月1日公布并實施）

“第三十六條 辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”

二、業主共有產權初始登記政策的作用

自然資源部在2020年11月份對十三屆全國人大三次會議第3226號建議作出答復時，明確指出：“全體業主共有的不動產范圍應當在建設工程規劃中予以明確,在建設工程規劃審批和實施時嚴格落實，避免開發商留有部分房產、出現產權模糊。在此基礎上，依法開展登記,明確產權歸屬、定紛止爭”。

此答復中所謂"避免開發商留有部分房產"中的“房產",很明顯并非指并發商沒有售出的商品房或是開發商自持商品房，而是指目前存在爭議，產權模糊的小區規劃配套公建。除去應按規定移交給政府（如幼兒園、社區用房）之外的其他配套公建房產，應明確為全體業主共有。

如果政府部門依法辦事，那么在開發商申請新建城市小區初始登記時，就應該對業主共有產權已進行登記。

三、共有產權未初始登記的原因和后果

但是十多年過去了，時至2025年元月的今天，在全國范圍尚未聽聞有開發商初始登記時，按規劃對業主共有產權進行了登記；全國絕大多數城市住宅小區在竣工驗收時，也沒有對業主共有產權進行登記。

存在如此廣泛的有法不依，有法不落實，很難認為是全國各省市的政府部門在執法時都存在問題，更有可能是相關政府主管部門沒有制定可操作的配套細則并認真落實造成的。

小區業主共有產權實際操作不登記，業主無法舉證對小區公共設施擁有產權，是全國絕大多數小區大多數業主共有產權被開發商不法侵占的根源。

全國范圍，大量出現業主委員會和開發商司法訴訟，每到此時，相關政府部門都裝作事不關己，但究其根源，在于初始登記時即沒有登記業主共有產權，這是現行法律法規中存在巨大的落實斷檔和銜接欠周。

根據中華人民共和國憲法，城市住宅小區都是國有土地，請問相關政府部門，確定國有土地上的產權歸屬，是否是國家的責任？如果是，是哪個部門的職責？為什么要讓全體業主靠司法訴訟來確權？

請問自然資源部，全國的城市住宅小區，按建筑面積計，有多少百分比的面積產權不明？有沒有2%以上？還是只要沒有變更登記的產權面積全部歸開發商所有？

請問自然資源部，全國住宅小區的業主共有產權，在你們的不動產登記簿上總共登記了多少？加起來按建筑面積計可有5%?可到1%了？

國有土地都是按規劃建設，各部分的產權性質應在規劃時就已明確，初始登記時就進行登記，無特殊情況完全不需要靠民事訴訟來確權。將業主共有部分初始登記為全體業主所有，并不會妨害開發商的權益，因為在房屋還沒有售出時，開發商就代表全體業主。

現在城市住宅小區的初始登記全部登記到開發商名下，期待以后再來改變業主共有部分的登記性質，這是個虛假的許諾，事實上，相關政府部門從來就沒有規定過小區建成后，進行業主共有產權變更登記的時間節點和流程步驟，因此全國范圍業主共有產權基本得不到登記，只能是個必然的結果。

時至今日，還經常能在報紙上看到開發商以登報聲明方式確認小區公共設施歸全體業主所有（用于土地增值稅清算申報），這恰恰說明即使對開發商來說，申報業主共有產權登記的渠道也是不暢的。

總書記說，民生是最大的政治。對老百姓來說，房產可能就是一輩子最大的資產，但是辛辛苦苦攢錢買下的國有土地房產，其附屬的業主共有產權，卻在國家的不動產登記薄上基本沒有被登記，這種情況十多年來一直沒有改正，有法難依、有法難行，導致大量業主共有產權長期被房地產開發商不法侵占，請問這是一個負責任的大國該有的做法嗎？請問這種做法還要維持到哪一年？

以上為行業治理關注者的提議，若有幸得兩會代表關注，懇請提出相關提案！

建議人：

合肥：王大慶

杭州：草根的思考

2025年1月23日

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