地產(chǎn)跨界狂人，扛不住了

作者：信瀚

來源：正商參閱（ID：zhengshangcanyue）

醫(yī)人者，難自醫(yī)。

這句話，或許正是對(duì)百億地產(chǎn)大佬余斌命運(yùn)的最好注解。

他曾是棄醫(yī)從商的中醫(yī)師，卻在資本江湖中締造百億地產(chǎn)神話，坐擁兩家上市公司。

現(xiàn)如今，當(dāng)自己的企業(yè)深陷債務(wù)泥潭，最后一根救命稻草被抽離時(shí)，這位曾經(jīng)的“醫(yī)者”卻只能眼睜睜看著自己的商業(yè)帝國崩塌，毫無還手之力。

近日，百億房企天譽(yù)置業(yè)一紙公告，直接宣布董事會(huì)決定終止重組支持協(xié)議，不再反對(duì)清盤呈請(qǐng)。

過完春節(jié)的天譽(yù)置業(yè)，也算是終于認(rèn)命了，直接放棄抵抗，等待命運(yùn)的裁決。

從“極力反對(duì)”到“不再反對(duì)”，這背后，是兩年半的苦苦掙扎與無奈，是市場(chǎng)無情的打擊和資金鏈的斷裂，更是余斌個(gè)人深深的無奈與無盡的嘆息。

01

棄醫(yī)從商，跨界創(chuàng)業(yè)

商業(yè)江湖里，跨界成功的案例數(shù)不勝數(shù)，但像余斌這樣從中醫(yī)師跨界到地產(chǎn)大亨的，他算是第一人。棄醫(yī)從商，本就充滿風(fēng)險(xiǎn)，而余斌不僅成功了，還一度成為百億房企的掌舵人。

1991年，“跨界狂人”余斌從廣州中醫(yī)學(xué)院畢業(yè)后，本可以在廣州市黃埔區(qū)中醫(yī)院安穩(wěn)當(dāng)一輩子醫(yī)生。但他卻毅然辭去醫(yī)生鐵飯碗，脫下白大褂，跳槽到廣東省國際信托投資公司，擔(dān)任房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)理。

1996年，他敏銳地捕捉到市場(chǎng)機(jī)遇，孤注一擲創(chuàng)立天譽(yù)地產(chǎn)。他眼光獨(dú)到，投資偏向豪宅領(lǐng)域，憑借來自廣州天河威斯汀酒店和天譽(yù)半島項(xiàng)目掙得第一桶金。

這一年，他31歲，正是風(fēng)華正茂的年紀(jì)。他的這一決定，不僅改變了自己的人生軌跡，也在房地產(chǎn)行業(yè)掀起了波瀾。

余斌的資本運(yùn)作初露鋒芒是在2004年。成功收購港股上市公司人人控股46.16%的股權(quán)，次年順利就任董事會(huì)主席，2006年更是霸氣將其更名為“天譽(yù)置業(yè)”，成功借殼登陸港股。同年，他還從許家印手中接盤“瓊能源”，更名為綠景地產(chǎn)，自此坐擁港、A雙上市平臺(tái)，資本版圖橫跨兩地，風(fēng)光無限。

此后，余斌帶領(lǐng)天譽(yù)置業(yè)開啟擴(kuò)張模式。業(yè)務(wù)從廣州拓展至、深圳、惠州、南寧、重慶、南昌等多個(gè)城市。

在廣州，他親手締造了珠江畔的天譽(yù)半島，以每平方米10萬元的單價(jià)刷新廣州豪宅天花板；天河威斯汀酒店與海航大廈拔地而起，成為城市地標(biāo)；天譽(yù)花園以“火車東站旁的頂級(jí)生活圈”之名，收割著新貴階層的財(cái)富。

這些項(xiàng)目的成功，不僅為天譽(yù)置業(yè)帶來了豐厚的利潤，也進(jìn)一步鞏固了余斌在地產(chǎn)界的江湖地位。

2019年，天譽(yù)置業(yè)迎來了它的高光時(shí)刻。這一年，銷售額突破121億元，成功躋身百億房企陣營，余斌站上人生巔峰，

但表面的輝煌之下，一場(chǎng)致命的危機(jī)早已悄然醞釀。

02

債務(wù)雪崩，陷入絕境

命運(yùn)的轉(zhuǎn)折，總是來得猝不及防。

2021年，天譽(yù)置業(yè)的業(yè)績(jī)陡然下滑，凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧。2022年6月，公司因未能償還一筆3.4億港元的有抵押借款，直接觸發(fā)所有境外債務(wù)交叉違約，債務(wù)危機(jī)瞬間爆發(fā)。

此后數(shù)年，余斌并非沒有掙扎。

2023年9月，他與債權(quán)人簽訂重組協(xié)議，試圖以債轉(zhuǎn)股、延長兌付期限換取喘息之機(jī)，但進(jìn)展極為緩慢。

到了2024年6月，天譽(yù)置業(yè)的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)陷入資不抵債的絕境。公司總資產(chǎn)205.5億元，總負(fù)債卻高達(dá)236.6億元，賬面缺口超30億元。更糟糕的是，公司非受限現(xiàn)金僅剩0.26億元，卻要面對(duì)87.5億元的短期債務(wù)壓頂。

更諷刺的是，那個(gè)曾被寄予厚望的“翻盤希望”——廣州鳳尾村舊改項(xiàng)目，卻在2024年11月被曝長期停工，徹底淪為壓垮駱駝的最后一根稻草。

購房者們?cè)酒诖募覉@，如今只剩下一片廢墟和無盡的等待，曾經(jīng)承諾的超200億元可售貨值，也成了無法兌現(xiàn)的空頭支票。

天譽(yù)置業(yè)走到這一步，余斌的商業(yè)帝國也搖搖欲墜。

他沉迷于資本運(yùn)作的“速成法則”，將借殼上市、高杠桿融資視為擴(kuò)張利器，卻對(duì)現(xiàn)金流管理視若無睹。

綠景地產(chǎn)在余斌手中淪為資本“試驗(yàn)場(chǎng)”，從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型酒店、教育、大健康，屢戰(zhàn)屢敗，最終因連續(xù)虧損于2022年黯然退市。

而天譽(yù)置業(yè)看似風(fēng)光，實(shí)則靠瘋狂舉債維持規(guī)模，2021年借貸總額飆升至114.76億元，現(xiàn)金短債比僅0.2，資金缺口逾百億。同時(shí)，天譽(yù)置業(yè)還面臨法律訴訟，涉及借款本息約 51.2 億元的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，部分資產(chǎn)被查封、凍結(jié)，進(jìn)一步加劇了公司的困境。

眼下，清盤也成了對(duì)債權(quán)人“最后的誠實(shí)”。

一周后，百慕大法院即將在對(duì)天譽(yù)置業(yè)進(jìn)行聆訊，一旦被裁定清盤，余斌多年的心血將付諸東流。

03

天譽(yù)置業(yè)的隕落，令人惋惜。

曾經(jīng)的地產(chǎn)大亨余斌，如今只能眼睜睜看著自己的商業(yè)帝國轟然倒塌，一切努力化為泡影。

公告里那句“本公司董事會(huì)合理真誠地認(rèn)定，在終止日期之前，不存在成功完成相關(guān)計(jì)劃的合理前景。”分明就是對(duì)現(xiàn)實(shí)的無奈認(rèn)輸，也是對(duì)未來的徹底絕望。

余斌深知，繼續(xù)掙扎，只會(huì)讓局面更加糟糕，不如放手。

看看恒大、佳兆業(yè)那些清盤的爛攤子，債權(quán)人回收率低得可憐，個(gè)位數(shù)都不到。那些指望天譽(yù)置業(yè)還錢的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，只能打碎了牙往肚里咽。

從借殼上市的雙平臺(tái)“神話”到資不抵債的“負(fù)資產(chǎn)”，余斌用三十年演繹了一場(chǎng)中醫(yī)師逆襲資本大亨的悲喜劇。

他或許能在手術(shù)臺(tái)上救死扶傷，卻救不了自己用債務(wù)堆起來的帝國；他或許精通《黃帝內(nèi)經(jīng)》，卻看不透資本市場(chǎng)的興衰。

只有當(dāng)潮水退去，裸泳者才終將浮出水面。

從恒大、佳源到天譽(yù)，清盤名單越拉越長，超10家房企被提起清盤呈請(qǐng)，而真正被執(zhí)行的卻寥寥無幾。有的還在艱難重組，有的則在等待命運(yùn)的裁決。

融創(chuàng)、碧桂園還在債務(wù)重組里苦苦掙扎，融創(chuàng)境內(nèi)債重組剛完，境外債又焦頭爛額；碧桂園復(fù)牌了，可銷售還是慘淡，凈利潤虧超百億；恒大更是被全球凍結(jié)資產(chǎn)，債權(quán)人回收率不到10%。

如今，天譽(yù)置業(yè)以“放棄抵抗”的姿態(tài)加入清盤名單。這些曾經(jīng)的巨頭，如今財(cái)報(bào)里全是“資不抵債”“流動(dòng)性枯竭”這些刺眼的字眼。

在這個(gè)行業(yè)洗牌的關(guān)鍵時(shí)刻，下一個(gè)倒下的會(huì)是誰？或許，答案早就寫在每一份財(cái)報(bào)的負(fù)債表里了。

債務(wù)重組，雖然可以為房企爭(zhēng)取時(shí)間，但并不是萬能藥，現(xiàn)金流才是房企的生命線。

天譽(yù)置業(yè)在債務(wù)重組過程中，雖然多次嘗試與債權(quán)人溝通，但折騰來折騰去，最后還是因?yàn)楝F(xiàn)金流枯竭，只能選擇清盤。

沒有現(xiàn)金流，任何重組方案都是空中樓閣。

歷史的車輪滾滾向前，時(shí)代不會(huì)為誰停留。

當(dāng)一個(gè)暴利行業(yè)淪為高危賽道，唯有敬畏市場(chǎng)、堅(jiān)守現(xiàn)金流底線者，方能在凜冬中幸存。而那些仍沉迷于資本幻術(shù)、不敬畏市場(chǎng)、不守住現(xiàn)金流底線的賭徒，終將成為清盤名單上的下一個(gè)名字。

市場(chǎng)的鐵律從未改變：泡沫越大，崩塌越痛。

那些靠高杠桿與殼游戲筑起的商業(yè)神話，終將在時(shí)代的鐵拳下碎成一地瓦礫。只有正視問題，才能在未來的市場(chǎng)中立于不敗之地。