農村自建房：0%流通性，100%純消費

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

房段子老師，春節回農村老家的時候，發現我好多鄰居都修了新樓房。我也蠢蠢欲動，問了下預算，大概是20-30萬可以修一個平房，這樣回老家也比較方便，不知道你覺得農村自建房有沒有未來？值不值得？

房段子解答

首富把鈔票灑在大街上也是一種樂趣，不能說值不值得，只能說有錢任性。如果你是純消費主義的話，修農村自建房我并不反對，但是要抱著保值甚至流通性的話，那么我認為還不如城市老破小。

比起城市里買房，農村自建房更是一套永流傳，100%純消費屬性。

這次春節和親戚討論了下，農村自建房，一場性價比存疑的選擇。

不少人都動過農村自建房的念頭，可要我說，這對大多數人而言，就是一場不太明智的消費。

當然，要是你家底豐厚，錢多得沒處花，或者一心想在農村讓父母純自住，又或是從事自由職業，無需依賴城市資源，那自建農村住宅或民宿倒也可行。

但對于普通工薪階層來說，就得好好掂量掂量了。農村自建房的花費跨度極大，從 30 萬到 300 萬都有可能，下面咱們就理性分析一下，看看它到底值不值。

1、居住頻率與成本：根據相關調查，超 70% 的城市務工人員一年回農村老家的天數平均不超過 20 天 。假設投入 50 萬建房，按 10 年使用期算，每年住 20 天，每日居住成本高達 2500 元，遠超城市中高端酒店的日均住宿費，這性價比實在太低，如果真要回老家，不如當晚住鎮上酒店，一般就幾十百來塊一晚。

2、資產流動性：農村住宅基本沒有流動性。據統計，農村房屋交易市場極為冷清，近 80% 的農村自建房即使降價出售，也很難在一年內找到買家。一旦把錢投進去，急需用錢時，房子很難賣出去變現，資金就這么套牢了。

3、父母養老難題：父母在農村養老，看似美好，可當父母生活無法自理，需要人照料時，你能回村全天候照顧嗎？有數據顯示，超 65% 的在外工作子女無法在父母需要照料時及時回村。就算請了護工，下班后你能及時趕回去看望嗎？多數情況下，還是得把父母接到城區自己家里或者醫院附近。

4、后續居住可能：等父母離世，你和子女還會回農村生活嗎？據某機構對城市年輕一代的調研，僅有不到 10% 的人表示未來有回農村定居的打算，大概率連回去的次數都會屈指可數，父母不在了，也就回不去了。

5、農村發展趨勢：如今城市化進程已到后半段，農村年輕人大量外流，毫無生機。第七次全國人口普查數據顯示，近十年來農村常住人口減少了 1.64 億。村校紛紛關閉，聽到的凈是老人去世的消息，只出不進，農村未來是堪憂的。

6、交通便捷性：回農村方便嗎？從所在城市到農村有多遠？相關數據表明，我國約 75% 的城市居民老家距離城市超過 50 公里，往返一次耗費的時間平均超 4 小時，路途奔波的時間和精力成本，不容小覷。

7、配套設施完善度：農村的水電氣供應穩不穩定？道路好不好走？公共交通發不發達？附近有沒有超市、醫院、菜市？快遞能不能直接送到家門口？有數據顯示，超 50% 的農村地區存在供水不穩定問題，超 40% 的農村沒有直達公交，超 60% 的農村距離大型醫院超 30 公里，這些生活必需的配套，往往都差強人意。

對于工薪階層而言，農村自建房看似是圓夢，實則藏著諸多問題，做決定前一定要慎之又慎。

會員提問

你好，我住宅桐梓林，想買高新錦江，南邊最遠到麓湖吧，然后東邊最遠到三圣鄉，青羊也可以，最多三環邊，八九百萬有啥好推薦的嗎？想要個200平以上的套四？

房段子解答

是是

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綜合來說就我們前面溝通的需求和情況，考慮到你孩子目前的工作地點以及生活習慣還有出差的實際情況，我也比較贊同你們的大致思路，那就是買一套三環內核心成熟地段的，偏向自住舒服，租金收益可觀的買法。

成都三環內的格局是東門年輕時尚，南門偏學區昂貴，西門則是人文氣息濃厚，北門雜亂商賈居多。你的活動范圍基本上就是鎖定在南門東南門，方位還是非常精準的，也是成都最聚集的富人區，大的概念沒問題匹配度很高，現在要做的其實就是分析和推薦一些比較好的買法。

可選的還是多，但是都不會讓人非常激動說馬上就要買下來，都需要挨個查看比對，分析性價比。

二手房典型的可以看南站，這邊有地段配套學區和品質的買法，偏向老而彌堅的話，可以看桐梓林壹號（樓盤品質高，2T2，但是房齡稍大，目前價格比較堅挺，208平的大套四，大概總價**萬出頭，含精裝，折合單價**萬），偏向次新干掛石材品質買法，可以看人居盛和林語北區（196平套五，2T3戶高層，目前的行情大概是**萬的單價，總價**多萬可以拿下來，從長遠的角度來說，如果是好樓層+裝修房的話，這個價格是沒啥問題的，可以達到保值和改善的雙重效果）。

金融城你的預算也買得到，但是品質好次新一點的譽峰，這種200p的大概是要1000多萬，或者差一些的181戶型，目前行情也在900多萬，略超預算，單價來看穩定在了五六萬的樣子。如果要稍微單價便宜點的話，看中海城南一號是對的，170多的套四，單價4萬多，總價可以控制在800多萬。天府大道東側的招商大魔方璽悅軒、銀泰泰悅灣這兩個盤，也大致類似，4萬多單價，總價八百多萬拿下，小區緊湊一些，但是次新而且顏值高。

大源也有零散的改善二手房買法， 比如萬科公園5號一百六七十平的套四，改善次新，單價5萬左右。

再說新房的話，當前能撐得起的話，我覺得是麓湖+大源西+林家壩+少量外圍產品（川師、三圣鄉）

麓湖無需多說，改善品質是很到位的，但是目前最新的推盤節奏還不清楚，我回頭再打聽一下。

新房整體的地段也是沒問題的，產品結構，從戶型到整體板式、外立面，綠化等都做了全新升級。

大源可以看遠達天宸名邸可以看227平的大平層，總價卡點900萬內，14F的板式T2小高層，很不錯的買法。旁邊還有高投天悅錦萃，有臨河的199平套四戶型，板式T2小高層，精裝總價700萬，也很不錯很適合你。

林家壩的成都璞逸錦江，地王2.45萬，預計9月底~10月首批次開盤，主打190-240p，只有2個面積段，總價800-1200w左右，單價4w+...從長遠來說，也是很核心的買法，可以當做弱一檔的金融城，直線距離到主城區是一個優勢，未來的爆發力強，但也存在短期的一些墓地和界面呈現度的影響。

比它再弱一檔的是林家壩的中鐵建西派交子，一共8棟，14-17F，均為2T2設計，戶型分布為143-147-186平，和中交錦江頌類似，但是在產品系列和價格預期上會更高一點。

你可以看186戶型的樓王，得房率101%，總價估計在700萬出頭的樣子，也是很改善的買法了。

至于說外圍區，我覺得川師TOD錦江府值得一看，比如樓王的207戶型，位于中庭的4棟，套四三衛，約16米長的L型270度采光端廳，也是當前200平左右的主流產品。

最后三圣鄉的話，其實我不太推薦了，錦江賦這類的產品稍微有點過時（戶型得房率），關鍵是周圍被醫院養老院和學校圍繞，可能以后的噪音比較大，缺乏豪宅的純粹性，建議再三思一下。不如等一等后面的其他駙馬土拍和迭代新產品。

綜合來看，如果是我的話，我可能會優選新房，重點去比對大源和林家壩的4個盤，目前你還沒去過的話，也可以先跟我說，我這邊幫你安排下銷售看房，盡量爭取一點額外的福利優惠給你。

會員提問

我們本身的情況：預算250w左右，要求距離電子科大清水河校區車程20分鐘以內，所以我們看了國賓的幾個盤。我們是置換改善。第一套：電建華曦府，1102套三，房號1**，266w（同一棟的端戶256w，旁邊靠近高壓電線）第二套：保利西堂和煦，1272套四，房號2**，267w；第三套：華僑城熙成里，1292套四，房號3**，285w。

我們想對比下這三套的優劣，然后有幾個問題求解：1、這三套房，未來十年內，哪一套更保值？2、未來一年內，這三個小區類似戶型是否還有降價空間？3、現在是不是下手的好時機？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體來說，這三個盤都是緊挨著的，三角形的軸線狀態，圍著跑一圈也不過1公里，所以綜合的基礎配套和外部差異并不大。

像地鐵的話，華僑城稍好一點，商業氛圍來說，半斤八兩，學區來看都是茶店子的那個金禧校區，所以外部的差異不是很大，需要對比的其實是內部的結構。

比如樓盤公區細節好壞，比如房源本身戶型的差異，比如單價總價的性價比。

電建華曦府主打的是改善路線，因為當初拿地成本高，所以必須走高端才能活命。占地90多畝，2.0的容積率，算是有條件做園林公區的，整體來看對于喜歡顏值，喜歡大小區概念的人有吸引力，但是因為貨值大，房源多，周邊強敵不少，所以必然要順銷慢慢賣，不過成本又很頂，所以大降價就意味著虧本，僵持著也很難受，最終意思很明顯，購房者買單。

如果你不是對公區有顏控的需求，我不建議盲目入場電建這個盤，本身電建在國賓的口碑也一般般，沒有什么很好的優良傳統。戶型110的得房率90%中規中矩，不算高，但套三的功能性的確在以后的二手房市場上會遭到嫌棄，盡量還是買個小套四吧，以后就算賣，都好一些。退一步說，這種面積段不做緊湊套四，但是大套三可以吧？但是次臥的面積也只有9平多，依然不倫不類，加上這個單價成本，我覺得性價比不高。還有就是**，采光不佳（4.7小時日照），慎重考慮，并不算很優質的房子哈。

然后看保利西堂和煦，這個盤是價格刺客哈，保利喜歡做這種事，127平的套四，是比較經典的（雖然也有一個書房面積小，但除此以外沒有啥大槽點），功能性比較偏向居家自住。

價格來說，優勢明顯，去化也是很快的，但缺點也多，比如小區硬化路面多，公區園林品質感不強，然后距離地鐵站遠一些（你雖然用不著，但是未來買家和市場價值來說會考慮這個因素），**房號，北側臨街，有一定的噪音污染問題，采光也比較差，大概是3.3小時的日照，因為各種遮擋是明顯的。這個綜合來說，單價性價比高，但也是以犧牲品質采光得來的答案。

最后再說華僑城熙成里，明顯的一個優點是距離地鐵稍近一些，這一點要考慮進去。在小區細節上來說，談不上非常精致，但也用心了的，我覺得能匹配這個價值的，129戶型是套四，得房率功能性都還可以的，沒啥大問題，不過缺點來看，有個醫院（規劃中），看你們介意不？*房號近西側的社區運動公園，采光有5小時，算是三套房里最好的了，整體來說，還比較滿意。

總的來說，電建偏品質，保利偏價格戰，華僑城偏中庸兼顧（尤其是2.2的單價以及近地鐵的優勢）。

所以再來回答你的三個問題，1、華僑城更保值；2、如果去化不佳，我覺得肯定還會降價的，比例也是以當前的行情為基礎以此下降；3、現在來說，我覺得不算是很好的時機，樓盤沒錯，價格沒錯，但是房源有錯，其實可以蹲守一下，到時候買更好的樓層，但是也可以同樣的價格入場，買方市場，不要穩不住。