未科房價，短期重任看蔣凡

一個人對一個企業來說，能起到多大的作用？讓我們看看小鵬的王鳳英，看一看阿里的蔣凡，就會得到答案。

過去幾年，余杭未科板塊很多人為了如何把房賣掉而發愁，最近他們在為了要不要繼續賣房而發愁。

在未科混的人都有一個共識，阿里好起來，這里就會好起來，房價也會漲起來，反之也同樣。

現在人人都知道小米的股價在瘋漲，但事實上，進入2025年后，阿里巴巴股票已經累計漲幅超過65.4%（截2月21日），遠遠超過小米49.28%的漲幅。

昨日晚間，阿里巴巴發布了截至2024年12月31日的2025財年第三財季財報，營收為2801.54億元，市場預期為2793.4億元，同比增長8%，歸屬于普通股股東的凈利潤為人民幣489.45億元（67.05億美元）。凈利潤為人民幣464.34億元，同比增長333%。

過去幾年時間里，未來科技城板塊的房價距離最高值，已經出現了攔腰斬，很多被裁員的年輕人在苦苦掙扎。EFC據說出現了只要支付物業費就可以繼續租住的免費寫字樓，余杭第一高樓AUX大廈也出現了1.2元的超低寫字樓報價，外加周邊大量在建住宅小區，有人開玩笑說，現在未科什么都缺，就是不缺房子。

這些上揚的數字，讓很多深陷痛苦中的人，看到了希望，大量的前大廠人，在高點接盤，但是后面的裁員浪潮來襲，遲遲找不到高薪的工作，導致房貸一直是壓在身上的大山，賣掉又會虧損嚴重，只能強忍痛苦，如今雖然房價還在低位，但是他們看到了希望。

加上前段時間，馬云的強勢回歸，仿佛一夜之間，烏云煙消云散。

最激動的不是股東，而是未科的房產中介。一位中介小哥在朋友圈寫道：“馬云回來了，西溪濕地旁的樓盤今晚漲價5%！速來！”配圖是馬云揮手的照片，并附贈靈魂拷問：“你和首富做鄰居的機會，還要錯過嗎？”

在余杭，有一個很奇怪的現象，幾乎每個人都是阿里巴巴專家，從網約車司機，到小飯店老板，再到房地產經紀人，每個人都能跟你侃侃而談半天自己對阿里巴巴的看法，并且角度刁鉆犀利。

我們隨機與幾名鏈家的經紀人聊了一會，其中一名來自湖北的經紀人觀點很犀利，在他看來，余杭的房價行不行，真的不是看馬云，而是要看蔣凡，馬云如果是一顆定心丸，那么蔣凡才是興奮劑。

在他看來，阿里正在從一家什么都想干的公司，回歸電商的老本行，因為走了一通彎路之后，阿里巴巴發現自己撿了芝麻，就要丟掉西瓜，別的行業沒賺到錢，自己的電商大本營就快被拼多多偷家，去年拼多多市值一度超過阿里巴巴的時候，整個余杭都是消沉的，因為房地產從業者對這個最敏感，信心大于黃金。

為什么說蔣凡才是真正的救星？因為幾乎所有的余杭房產經紀人都有一個共識，阿里巴巴最能干的年輕人，就是蔣凡，換了這么多人之后發現，只有他能把電商業務真正做好。

“你看看事實是不是也是這樣？他回來后，阿里巴巴電商業務恢復了多少，比上個季度營收提高了4個點，不搞低價了吧？跟拼多多拼低價就是昏招，蔣凡要不是以前跟張大奕那個事，現在估計早就是更核心的管理層了，但是這個也可能是好事，更成熟了。”他一邊抽煙一邊跟我們侃大山。

這個房產經紀人的談吐，令我非常驚嚇，我從未見過如此有見識的房產經紀人，但是他跟我說，他的同事中專家更多。通過這側面，我也充分理解了杭州這座城市，為何能誕生阿里巴巴、農夫山泉、娃哈哈、吉利以及現在六小龍這些偉大的企業，人人都非常關心宏觀經濟，關注大企業的一舉一動，人人都有搞錢的欲望和創業的心。

但是，阿里巴巴的面子，一定不是蔣凡，也不是電商業務，那是阿里的里子，新的故事和想象空間是AI。

其實現在的社會，已經有了共識，AI正在改變社會的一切，之前所有的成功和積淀都有可能會消失，但是需要多少時間，誰會留下來，誰會消失，這是動態的。

真正能夠讓阿里以及余杭重新再一次站上快速發展機遇的重任，本質上，是阿里云為主體的云智能集團；放到整個城市來看，而杭州六小龍的的主題也是AI和智能制造，杭州這座城市的未來主題，除了電商之外，就是AI。

最后，讓我們再回到房價上來。

過去十年間，余杭房價與阿里巴巴的發展呈現出高度關聯性，尤其在阿里總部所在的未來科技城板塊，兩者的聯動效應堪稱中國“產城共生”的典型案例。

2013-2015年：阿里西遷，余杭房價啟動造富神話。

2013年，阿里巴巴將總部從濱江遷至余杭未來科技城，1.2萬名員工隨之遷徙。彼時未來科技城尚為郊區荒地，房價僅約8000元/㎡，但阿里帶來的高薪群體迅速激活區域需求。例如，青楓墅園等周邊樓盤均價一年內從7000元/㎡漲至1.2萬元/㎡，漲幅超70%。

2014年阿里上市，房價加速上漲。

阿里紐交所上市后，員工財富效應外溢，疊加市場對“中國硅谷”的預期，未來科技城房價進入快車道。2015年，萬科星空等新盤開盤價翻番，二手房價格突破2萬元/㎡，遠超同期杭州主城區漲幅。

2016-2020年：互聯網紅利期，房價一飛沖天。

阿里帶動字節跳動、OPPO、vivo等企業入駐未來科技城，形成互聯網產業集群。至2019年，區域人口從6萬增至40萬，平均年齡32.5歲，高收入年輕群體成為購房主力。同期，未來科技城房價年均漲幅超30%，部分樓盤如歐美金融城單價從1萬漲至6萬，六年漲幅達600%。

2020年，杭州遠洋西溪公館959套房源吸引超6萬人搖號，中簽率僅1.6%，成為全國現象級“網紅盤”。新房限價3.5萬元/㎡與二手房6萬+/㎡的倒掛，進一步推高市場熱度。

2021-2023年：行業調整，房價泡沫擠出。

未來科技城“三兄弟”（陽光城未來悅、中南樾府、東原印）二手房單價在2021年沖至8萬-9萬元/㎡，但隨后因互聯網行業降溫、樓市調控收緊，房價開始下跌。至2023年，陽光城未來悅成交價回落至5萬-6萬元/㎡，較峰值跌幅超30%。

2022-2023年，阿里裁員約2.3萬人，員工購房需求驟減。未來科技城二手房掛牌量激增，部分業主降價百萬拋售，如陽光城未來悅一套房源兩年內掛牌價從820萬降至530萬，跌幅35%。同期，余杭區整體房價同比下跌8.43%，核心區成交量銳減至每月不足5套。

2024年至今：企穩與分化，阿里依賴度下降。

2024年，蔣凡回歸整合電商業務、阿里與蘋果合作等利好消息帶動股價回升，未來科技城房價止跌企穩，部分核心樓盤掛牌均價回升至5萬元/㎡左右，但較歷史高點仍縮水20%。

隨著字節跳動、菜鳥等企業入駐，未來科技城對阿里的單一依賴減弱。

2025年2月余杭二手房均價環比微漲0.76%，其中老余杭商圈近三個月漲幅較大，部分樓盤如未來科技城房價已達3.8萬元/㎡，同比微漲0.01%。核心商圈，如靠近阿里總部的未來科技城，已顯現“抗跌性”。

在我們看來，未來未科房價的走勢，就看兩個指標，蔣凡所帶領的電商業務能不能擴大市場份額，阿里云的AI化進程能不能有重大的商業突破。

新一輪的AI產業升級，能不能重新創造出就業崗位，帶動年輕人的流入，讓我們拭目以待。