住建部的“政策組合拳” 能成為地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的強心劑嗎？

2025一開年，房地產(chǎn)市場就延續(xù)了2024年四季度以來的企穩(wěn)態(tài)勢，從數(shù)據(jù)和具體的一些市場現(xiàn)象來看，諸如深圳、上海等一線城市的樓市回暖明顯。

而隨著2025年政府工作報告再提“穩(wěn)樓市”，房地產(chǎn)行業(yè)所處的環(huán)境或迎來進一步改善。

由于房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的支柱地位，樓市可以說是經(jīng)濟運行的重要“風(fēng)向標”。樓市的穩(wěn)定對于市場消費信心回暖，釋放財富效應(yīng)有重大的作用，絕非單一行業(yè)之事。因此地產(chǎn)業(yè)的走向，是觀測中國經(jīng)濟趨勢中具有重要意義的一環(huán)。

當(dāng)前階段，房地產(chǎn)是否已經(jīng)企穩(wěn)？政策端對樓市的回穩(wěn)做出了哪些部署？而房地產(chǎn)行業(yè)的投資者又該如何行動？結(jié)合近期出臺的工作報告以及新聞發(fā)布會內(nèi)容，本文將對上述問題進行分析。

01

房企銷售持續(xù)回穩(wěn)，核心城市土拍火熱

從2025開年來看，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)在企穩(wěn)一事上取得一定成效。盡管整體仍存在“以價換量”的情況，但房企積極的拿地意愿透露出行業(yè)的謹慎心態(tài)得到緩解，而銷售數(shù)據(jù)的走高也證明，市場對樓市的需求仍在，且信心得到了補強。銷量急跌的過程基本結(jié)束，房價距離均衡位置更近一步。

根據(jù)中信建投研報數(shù)據(jù)顯示，2025年1-2月，全國重點40城新房累計成交面積為1456萬平，同比增長5%，2月單月成交面積達到668萬平方米，同比增長26%。考慮到2024年春節(jié)假期位于2月，因此今年2月的同比增速表現(xiàn)較為亮眼，但整體來說，25年春節(jié)過后的新房成交延續(xù)了2024年四季度以來的止跌回穩(wěn)趨勢。

分城市能級來看，2025年1-2月期間，一線/二線/三線城市新房累計成交面的同比增速分別為16%/-0.4%/6.9%，一線城市貢獻了新房成交的主要增量。其中，深圳在9.26政治局會議后的回暖表現(xiàn)尤為突出。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，截至2025年2月末深圳新房住宅可售房源30385套，住宅去化周期縮短至8.9個月，均創(chuàng)下近三年新低。而2025年深圳樓市的開年，是近四年開局表現(xiàn)最好的一年，僅次于尚處于高峰期的2021年。

另一方面，二手房的交易相較新房更加火熱。中信建投研報顯示，2月重點13城二手房成交面積為1188萬平，同比增長92%，1-2月累計成交1188萬平，同比增長34%，較2023年同期增長24%，較2022年同期增長81%。從北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市來看，二手房整體表現(xiàn)優(yōu)于新房，六大城市1-2月二手房成交套數(shù)同比增速均在30%以上。

不過需要指出的是，銷售數(shù)據(jù)的亮眼是建立在“以價換量”的基礎(chǔ)上的。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1-2月百強房企全口徑銷售金額為4402億元，同比下降3%，累計降幅較1月收窄2個百分點。2月單月8家主流房企中，有15家企業(yè)全口徑銷售金額為正，其中單月突破百億的企業(yè)有5家，如何恢復(fù)這類企業(yè)的銷售額增長，或許是下一階段房地產(chǎn)行業(yè)的重心之一。

拿地方面，百強房企2月新增貨值增速擴大，顯現(xiàn)出房企對樓市的信心回暖。1-2月百強房企新增土地貨值4379億元，同比增長11.3%，其中2月單月新增貨值1973億元，連續(xù)兩個月同比實現(xiàn)增長。可見自2024年四季度末“穩(wěn)樓市”表態(tài)以來，房企拿地謹慎的投資意愿有所好轉(zhuǎn)。

02

聚焦兩會定調(diào)，哪些政策動向推動樓市積極走強？

從政府工作報告上來看，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，重點提及持續(xù)用力推動市場止跌回穩(wěn)、因城施策調(diào)減限制性措施、加力實施城中村和危舊房改造、充分釋放剛性和改善性住房需求潛力、盤活存量用地和商辦用房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”等方面。而在具體的執(zhí)行措施上，住建部在3月9日的民生主題記者會上也做出了部分解答。

住建部部長倪虹在3月9日的記者問答中，提到了四項重點工作穩(wěn)住樓市，包括包交房，加力舊城改造，推進收購存量商品房，推動“好房子”建設(shè)。其中，在舊城改造部分上，部長提出將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍的具體目標。

據(jù)wind數(shù)據(jù)庫援引第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)現(xiàn)存約22萬個，涉及居民近3900萬戶。而根據(jù)中國城市統(tǒng)計年鑒，2000年全國城鎮(zhèn)存量住宅建筑面積為44億平米，其中一線城市在5億平米左右。住建部在2021年發(fā)布的通知中指出，城市更新單元內(nèi)拆除面積不得超過整體的20%，即理論上最大拆除新增面積將達到8.8億平方米，其中一線城市的舊城改造將在1億平方米左右。盡管部分老舊小區(qū)在2020年后已經(jīng)得到改造及拆除，實際數(shù)量并沒有那么多，但現(xiàn)存的估算范圍，能夠為地產(chǎn)業(yè)提供足量的改造更新項目，拉動市場需求。

注：圖表及上文數(shù)據(jù)均來源于windEDB經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫。由于不同部門對“房屋竣工面積”的定義可能存在差異，部分歷史數(shù)據(jù)可能因后期普查結(jié)果而修正，因此數(shù)據(jù)可能與實際情況存在偏差，圖中數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。市場有風(fēng)險，投資需謹慎。

值得一提的是，盡管在2025年地方兩會的規(guī)劃上，有超過70%（22個）省市明確提出了城市更新計劃行動。但國金證券統(tǒng)計各省市披露的2025年老舊小區(qū)改造計劃規(guī)模卻有普遍的下降。或許在原本的規(guī)劃中，對城中村的城市更新以及收儲是各地擬劃的重點方向，而本次住建部的表態(tài)是超出市場預(yù)期的信號，或能成為地產(chǎn)行業(yè)景氣復(fù)蘇的“意外驚喜”。

當(dāng)然，城中村更新以及房屋收儲同樣是地產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇的重要影響因素。整體來看，舊城改造和城中村更新落點在于刺激市場的房屋剛需，而商品房收儲旨在推動房屋庫存去化加速，收緊市場供給。兩項工作或許不能在短期內(nèi)快速地影響市場價格，但在政策持續(xù)寬松，居民預(yù)期改善的前提下，整體環(huán)境在2025年—2026年間逐漸落實價格觸底的概率不低。

03

當(dāng)前階段，投資者應(yīng)該如何自處？

盡管從宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)企穩(wěn)向好的希望較大，但若站在投資者角度，無論是股票投資者還是房產(chǎn)投資者，需要考慮的東西都要更為深入、復(fù)雜一些。不同城市的景氣修復(fù)情況或許千差萬別，而房企的股票估值更是存在市場情緒、公司基本面、海外因素等多重考量。在當(dāng)前市場下，投資者仍需要理性決策，根據(jù)自身所處的環(huán)境仔細考慮。

自2023年以來，“房住不炒”便再沒有出現(xiàn)在政府工作報告中，但這更多是意味著中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變，“炒房”無需再提。在人口持續(xù)老齡化的背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)的市場需求主要以剛性住房需求和改善性住房需求為導(dǎo)向，對于剛性需求的購房者而言，當(dāng)前階段或許便是一個值得關(guān)注的時點。

正如前文所言，不同城市的景氣修復(fù)程度區(qū)別或許很大，對于人口正向流入，產(chǎn)業(yè)支撐強的核心城市以及都市圈，在當(dāng)前地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的環(huán)境下，或許房價會更早地迎來拐點；而商品房庫存高企、人口整體傾向流失的低能級城市，或許還需要更長的時間來修復(fù)供需。同時，政策提及的“好房子”試點項目，以及傳統(tǒng)的“好樓盤”（學(xué)區(qū)房，近地鐵圈房屋），相較其他樓盤或更受關(guān)注。

而在房企股票相關(guān)的投資上，根據(jù)筆者此前的統(tǒng)計，截至2月21日，港股市場中市值超過100億元的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司共有14家，僅有一家公司未處于破凈狀態(tài)。在經(jīng)歷三年的下跌后，有些公司的每股凈資產(chǎn)甚至數(shù)倍于其股價。而在A股層面，其環(huán)境也大差不差，除了資產(chǎn)特別優(yōu)秀的國企公司多數(shù)公司的估值已然處在底部。隨著地價/房價維穩(wěn)，影響公司的估值逐漸穩(wěn)定，其股價走勢或許也會迎來好轉(zhuǎn)。

但與購房相同，地產(chǎn)股票的投資同樣得“具體情況具體分析”。在上述政策預(yù)期下，擁有城中村改造經(jīng)驗的地方性國企，以及產(chǎn)品力高，未出險的優(yōu)質(zhì)非國央企或許存在配置價值。而存在債務(wù)風(fēng)險、其營收凈利尚未觸底的企業(yè)則需要警惕回避。隨著年報窗口期展開，2024年的公司業(yè)績即將披露，屆時房企在過去一年的成績將袒露無遺，投資者或許可以等見到具體數(shù)據(jù)后，再考慮相關(guān)配置。

04

近年來談及地產(chǎn)行業(yè)時，包括筆者在內(nèi)的大多數(shù)人，都將改善的產(chǎn)業(yè)前景的希望寄托于政策。而2025年或許便是這樣一個新舊模式切換的年份，越發(fā)猛烈的政策組合拳效應(yīng)正在逐漸釋放，而市場將如何回應(yīng)，地產(chǎn)業(yè)是否能真正迎來好轉(zhuǎn)，從而成為扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增速放緩的基石，將是筆者在2025年持續(xù)關(guān)注的事情。

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