成都樓市小陽春？略顯成色不足！

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我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

過完春節后一個多月了，成都還是冷颼颼的，我感覺身邊人也沒多少買房看房啊？你覺得今年的金三銀四還能爆發帶動一波量價齊漲嗎？

房段子解答

天氣原因也能傳導到樓市嗎？ 雖然沒有直接關系，但從數據來說，成都金三銀四的成色，略顯不足。新房可以找找說辭，二手房則難繃。

據房小團統計數據，3月過半，新房成交4782套，二手房11767套。如果翻倍算整月，那么新房是9564套，二手房是23534套。

環比2月（月初主要還是過年期間），新房8848套，二手房17635套，分別增長了8%和33%。

這個數字乍一看還行，但不算火爆，最多是小小小陽春。

回顧下最困難的2024年，2月中旬春節，3月是真小陽春，新房環比大漲67.6%，二手房則是大漲101.4%。

再說今年的3月數據，新房成交量表現平和，除了樓市預期依然觀望為主，還有整體的供應量，供應品質有關。

往年新房市場年后都爭相取證，但今年沒看到這種二級市場主動引爆的動作，只有少量的熱門盤，豪宅以及沉默的順銷盤來支撐供應。

開發商們也還在觀望試探，耐心蓄客，可能要推遲到4、5月才紛紛取證。

這是今年小陽春的一個特點，正如成都天氣回暖一樣，滯后性。

然后二手房，整體漲價的跡象不明顯，依然以價換量維持基本面，疊加學區熱潮、新房擠壓，表現尚可。

二手房還是要看新房的走勢，如果新房能強勢拉一波產品和價格，那么二手房會更活躍。反之如果新房高開低走，那么二手房市場則會情緒低落，或者被低總價新房拉扯客戶。

話說3月11號的招商地王，著實讓人熱血沸騰，不過能傳導的時間和范圍是有限的，看月底的金三、騾馬市土拍吧。只有長期的一級市場引導，才會有二三級市場的熱潮。

今年買房，是被動的，觀望的，不確定的。

粉絲提問

你好，我是三口之家，剛賣掉了一套房，手里現金有250個，然后年入60個，夫妻都在金融城上班，小孩是1年級了，在市一醫院有一套房也用的它學位。現在想法是買個400萬左右（需要留100左右應對突發）的改善一點的住房，二手房看來看去的不太喜歡，更拒絕高層，又想上班近一些，二手看了一些，新房也看了一些，希望盡量近一點，然后又改善保值的買法建議。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

我們此前也討論了一些，目前來看，不論是首付還是貸款（月供）都有一定的彈性，預留了安全感，這一點是挺好的。另外從150萬首付3成以上，滿足組合貸里公積金二套房的原則來說，也很匹配，所以這一點來反觀400萬的預算，也想必是你們深思熟慮過的，我對此表示贊成和肯定。

前期討論了林家壩或者新川的改善新房，一方面是提高了預算，另一方面距離金融城接送孩子較遠，所以你們放棄這個角度。因此我們的主軸，還是回來看雙子塔附近的400萬自住產品。

先說下南延新苑，本身來說樓盤的名氣不大，所處的區域又是周圍比較拉胯的地段，既沒有東苑的學區和統一，又沒有城南宜家這本改善和純粹，尤其是學區才更名為了七初天和，是單校劃片小初，并沒有融入高新的優質學區板塊，因此區域內不論是產品形態，還是外部的配套價值，都一直處于低洼的狀態。

只能說是圖便宜，但便宜的買法就要更偏重長期自住，而非未來的保值流通。把這次買房當做是消費行為，那么可以考慮（一方面是足夠改善大戶型，另一方面接送孩子方便，再者上班通勤也近，這是它的優點）。

回到南延新苑內部來看，本身品質也談不上多好哈，就是普通的剛需房，只不過偶爾有棟樓是T2板式小高層，不曉得你看的是不是那套200平的套四雙衛，然后報價480萬？

你想過沒有，你們長期就三人家庭，真的有必要買那么大嗎？另外這個掛牌單價達到了2.4萬，有些高，此前168平的T2大平層，套四雙衛，總價是325萬。（200平的是總18F，168平的是30F，其實我覺得金融城到處都是密密麻麻的房子，也沒必要刻意選擇非高層，因為只有你一家是18F，而別人都是高層的話，意味著你也沒啥視野。如果要看小區綠化的話，選擇中低樓層即可），綜合來說，我覺得退一萬步說，確實喜歡這個200平的戶型，我覺得預算400萬可以去談，超過了400萬的意義就不大了，再次強調，這是一次消費行為。

理想中心的話，位置倒是挺好，不過感覺破敗得很，不然這種地段也不至于還能賣得出1萬多的單價。當然，它也是滿足你小高層的設想的，在這個前提下，考慮到戶型還不錯的背景，我覺得也可以考慮入手，比如一些100多平的大套三套四，總價應該是兩三百萬能夠拿下的買法。如果你比較偏向于我前面說的自住買法，我覺得理想中心比邊緣地段的南延新苑更有地段價值一些。

至于說南城都匯，我覺得就是一個正常得多的買法，不知道你們原本的南城都匯是哪個組團多大面積，在不影響學位或者價值的情況下，自行考慮出售或者出租，都沒問題。另外400萬左右怎么買南城都匯呢？6期太貴，二期太老，五期太偏。你可以看看四期的南城都匯匯尚園，地段是不錯的，產品也是比較純粹的，價格我覺得還相對適中一些。

目前你可以買到一百三四十平的套三套四，滿足家庭改善自住沒多大問題，單價來到了2.5萬左右，總價大概是350萬上下，從價值匹配度，通勤讀書等角度我覺得應該是最適合你的。

當然，至于說什么時候買房，現在肯定還什么沒跌到底的，但不一定要等待什么刻意的時間節點，我覺得一方面看你們是否緊迫的買房需求？如果是的話那么買，另一方面假設短期能遇到緣分房源（價格確實低，品質房源確實好）那么就相信緣分，及早入手。我覺得可能底部也就是在300-350萬之間了。

當然，至于其他的買法，如果你們不介意價格居高不下的話，有兩個盤是比較有品質的，那就是桐梓林壹號（老而彌堅），人居盛和林語北區（干掛石材），這種價格基本是要打滿到400萬，然后買下來的就是一百一二的小套三格局，單價上會比較高，看你們到底是要內部的戶型改善，還是小區本身的綜合品質，這個由你們來取舍。

我個人而言，最建議的是去看南城都匯四期。

粉絲提問

你好，1、手上有一套凱德世紀名邸 西庭 93 朝西，計劃住一年啟境交房后或期間賣掉 請幫忙分析行情。2、啟境的資產是否有保值 或者增值空間？3、目前啟境只有三套選擇 5棟4樓193 6棟 4樓198 /9樓 198。有什么選擇或者建議？4、目前未婚 又是貸款 所以咨詢下未來婚前公證。5、未來房產稅怎么收？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

1、凱德世紀名邸西庭本身來說，地段和品質，在大源都屬于比較好的狀態，但還是受制于剛需產品，單衛等格局，在價格上回落明顯，當前行情價大概是3萬出頭。

從未來的趨勢演變來說，未來一年我覺得還是會持續處于陰跌的下行期，觸底反彈很難，或者說接下來1年的時間，逆勢上漲的概率極小，最好的狀態也就是維持現狀，3.1萬的價格出售，就算是功德圓滿了。在此期間你賺一個房租費，免得搬家折騰等問題，但是存在繼續下行虧錢的風險，這點要把握好，如果你是運氣好，敢想敢干，喜歡風險性的人，那么繼續持有1年后再賣。反之目前可以先以3萬出頭的價格賣掉，返租或者另行出租一套房子也未嘗不可，畢竟是婚前，家當應該也不是很多。

2、新綠啟境這種產品放在當前的行情下，雖然不敢貿然說有非常大的增值性，但是我覺得也是很典型的避險資產，現在唯一還能保值的你知道是什么嗎？就是主城成熟區核心地段完善配套區域的這種改善新房，新綠啟境很典型的，或者之前的西派少城也非常典型，只有這種才能成為既能保值，又能自住改善的硬通貨，所以我覺得保值性還是很看好的，在其他各類產品之前。至于說增值性，要徹底沖破當前的下行行情，我估計還需要3-5年的時間周期，5年較為穩妥，屆時整體的成都這類純改善產品，單價普遍站到4萬5萬比較正常一些。

3、新綠啟境的5棟4樓193戶型，朝向東南，臨小路，看公園球場等，整體的視野我覺得還可以，單價3.35萬，總價645萬，問題不大，屬于可以接受的狀態，如果有更好的話，這個拿來備選。

6棟的4樓198戶型，雖然看起來沒有直面馬路，但是也有部分功能區被對面的193戶型遮擋，視野上感官上，我覺得沒有比5棟的更敞亮，而且單價總價還更高一些。在戶型功能上倒差不差，各有優劣吧，193的南側采光視野好，但是北側臥室被遮擋，198戶型南側有少量視野遮擋，但是南北相對通透一些。

至于說6棟9樓的198戶型，那么樓層是更高的，采光視野（尤其是對面有個綜合體）也是很好的，但也面臨更高單價總價的問題（3.6萬的單價724萬了）。

所以我覺得如果要突出性價比安全穩健的話，5棟4樓的193是足夠的了，但如果預算的確很高，想追求極致一些的改善，那么6棟的9樓就很合適。

4、未婚的話就看誰出資誰寫名字了，假設你對象不出資，那么也不應該寫名字上去，按照出資比例來寫名字是最合適的。或者你們適當協商傾斜一下也可以。

未婚的狀態你單獨買下來，那就是婚前財產，假設離婚，對方也沒辦法，只能因為平時的月供還貸來適當收取增值部分的收益，婚前財產公證的話，可以在雙方都坦誠布公的情況下，找成都的公證機關辦理。

5、未來的房產稅我覺得算是房地產行情窮途末路了，只能通過存量房收稅這一條極端的方式來維持財政運轉，本質上是70年產權，師出無名，另外這一招出爐的話，基本上就宣告了房產徹底和普通家庭投資劃清界限，后面一系列的土地財政虧空，zf是否能承受得起也要打一個問號。

我的觀點是不要過渡過早擔憂，這種房產稅的問題，估計要一二十年后才會嘗試著施行，而且收稅的對象也是多套房，豪宅稅這類的，對普通家庭，房源量少，人均面積少的來說，估計一年也就是三五千，影響不大的。參考：