高得房率戶型：狂歡下的價值瓶頸

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

成都新房得房率高達 120% 甚至更高，從我們購房者角度出發，這是不是開發商的噱頭？真的能給我們帶來實惠嗎？ 購房者面對這種情況，是該跟風還是謹慎對待？背后的原因是什么？

房段子解答

現在成都新房已經卷出來了得房率120%的逆天戶型（其實還有更高的個例），而且感覺已經開始全面鋪開。

所以很多人就在等這種優質產品，不過事出反常必有妖，真的值得刻意等待嗎？

高得房率是政策松綁和市場內卷的結果，開發商和±的目的不是大發慈悲，而是保護一二級市場。

伴隨好產品而來的是高單價，實際上總價還略有抬高，最好的情況下也是基本持平。截至目前，我還沒看到同期在售的未迭代半迭代新房，比同板塊的迭代產品賣得更貴。

舉個例，A樓盤建面140平，得房率90%，套內126平，建面單價3萬，總價420萬；B樓盤建面115平，得房率110%，套內126平，建面單價3.65萬，總價還是420萬。

你選擇買哪個盤？

其實買哪個都無所謂，關鍵還是賣的時候見真章。

A樓盤中規中矩，放在二手房市場，已經屢見不鮮。B樓盤其實有跡可循，十年前成都也出現過一些超大贈送的樓盤，比如動輒200%的四海逸家。

說實話，二手房市場上買家對單價是比較敏感的。自己要掂量這一平方的含金量，也要擔心未來二次賣出的認可度問題。

比如有中介問：三圣鄉有個房齡10年的二手房，單價4萬你有沒有興趣？

所以，在實際價格不變（指套內單價）的情況下，一味拔高得房率這個單一指標，是當前成都樓市狂歡下的虛無。

得房率不會無休無止地內卷下去，總會遇到一個瓶頸的數值，當卷不下去的時候，又會以其他賣點來引導輿論。

當然，以上對比特指同一板塊相同配套。如果板塊能級不一樣，那么套內單價會即刻現原形。

事實上，這兩年業內一直有聲音呼吁按照套內面積來賣房。

雖然并不影響房價，但卻多了幾分透明，我個人是贊成試點的，中國房地產渾渾噩噩發展二三十年，其實就是打破信息差打破壟斷的過程。

話說回來，不論是A樓盤，還是B樓盤，凡事講究一個度字，適可而止，適合自己的就好。

粉絲提問

你好，我22年買了華建錦院的洋房，現在工作變動不在成都，想著24年拿了房產證，5年后才可以出售，如果空置是一筆不小的損失，想問問你。1.新房出租，對后續出售有影響嗎？2.出租的話，是建議買些簡單的家具出租還是直接出租？3.崔家店那塊預計一個月能租到好多錢？4.未來華建錦院好出手嗎？有些許增值空間嗎？我當時是人才資格選的房子，是117戶型里面最貴的那幾套了，2棟靠中庭，樓層也不錯。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

人才房的話，的確是需要限售5年的，目前你們因為工作調動不再成都了，這套房意味著就是空置狀態，為了最大化減少損失，短期出租，長期出售是合理的邏輯。

出租我們前面也分析過，槽點一是磨損，小的家具家電問題可以修復換新，二是租客沒騰退影響帶看，但5年后把握好時間節點即可，這個是小問題，整體來說，為了方便打理的話，我建議尋找靠譜的包租公司，你當前算是清水基裝出租給他們，他們自行裝修后出租即可，這樣租金雖然不高，但好在穩定而且省事。

至于租金的話，這個因為周邊還很缺少同級別產品的出租數據，所以可參考的不多，按照市場預估來說，我估計是3000-4000元/月的租金。旁邊的藍光公園悅庭120戶型租金大概是3-3.8，成都公布的街道租金大概是30元/p/月，對應你的面積大概是3500算是合理的，考慮到沒有軟裝，所以我覺得放低一點3k+可能是比較正常的。

也就是說，包租一年大概是0.3*11=3.3萬的收益。當初你們買成大概是270萬吧？租金回報率是比較低，但也是好歹撈回來了一點。

最后一個問題，那就是未來好出手嗎？我覺得你們買入成本比較低，大概是2.3萬的單價，當前市場比較冷淡的行情，比如旁邊的越秀，再怎么也是接近3萬甚至3萬多的價格，考慮到產品差異，也沒那么大，所以你們還是有先發優勢的。因此成本低意味著好出手。

未來5年，周期拉長，增值屬性能夠看得到了，我最為保守的估計，到時候這類二手產品，單價是可以拉伸到3萬以上的狀態，也就是總價大概會在350萬以上出售。

粉絲提問

段總，方便問個小問題嗎？晉陽路**的中庭2樓，多少價格合適？我打算賣，鏈接發給你看看呢，現在租出去的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體來說，看得出來你還是比較誠心想賣的，但是從樓盤的基本面來說，淪為了老破行列，未來預期不大樂觀，長期來說可能朝著萬元的關口前進，所以當前還能以一萬多的單價出售的話，我覺得要把握好機會。

外部來說不多解釋，你應該是比誰都清楚，周邊五大花園這類的，界面比較固化，已經失去了樓市熱度，在傳統的網絡上來說，已經沒有話語權了，很多人看房，會不自然 的忽略這個地方，所以未來還是堪憂的。

另外從內部的角度來說，雖然是電梯房，但也是10多年的房齡，整個小區的維護保養都跟不上了，所以長期來說，我覺得會朝著那種老破小的行情轉變。

回來說這套房的話，87平是經典的套二戶型，但是你改為了群租房出租？裝修水準也比較差，后面別人買來，要么是轉租，要么就是全部拆了重裝，這部分裝修也是比較大的成本。

還有就是它屬于二樓，客廳朝北，外面有樹木的采光遮擋，又有人行道的隱私問題，所以在定價方面，會略低于行情價。

不過還是有優點的，一是小區中庭，相對來說安靜不吵，二是套內得房率還可以，差不多有85%，門廳可以當做生活陽臺，加上客廳陽臺，功能性是不錯的。

最后說下價格，目前該戶型，掛牌最低的就是你這套，113萬，單價1.29萬，高的大概是140萬（單價1.55萬），一般最值得參考的就是最低的幾套，有一套報價119萬的，樓層朝向裝修比較好，其實是你的直接競品。

假設它能119萬賣出去的話，你的113萬（95折）還算勉強可以支撐，如果它要降價，那么你的成交價也要隨著降價（至少都要打95折）。所以要多觀察它的變化，掛牌和成交都要按照95折以上的原則來搶先出手。

最后從成交行情來看，該小區近期成交的不多，今年只有幾套，同戶型還沒有，成交的單價比較穩定的在1.3萬+的樣子，但考慮到年中的行情還在下滑，你的房源確實存在瑕疵，因此單價我覺得還是要有95折以上的優惠，建議1.25-1.28萬的狀態。

也就是說，當前掛牌113萬沒有問題，從成交和你鄰居的119萬那套來說，我覺得還可以，沒必要大降價，以靜制動，等待緣分即可。

從成交來說，當前的行情價格我估計是108-111萬左右算是你不虧，買家也不賺的狀態。

當然，要是你為了賣而賣，買家也想大砍價，一個愿打一個愿挨的話，可能會定在100-108萬之間成交，是無奈也是正常。