武漢，何時(shí)迎來4萬+地王？

地王潮洶涌而至。
近三個(gè)月來，全國多地掀起“地王潮”。
3月27日，成都誕生新地王，樓面價(jià)突破每平方米4萬元大關(guān)。
這一價(jià)格刷新了半個(gè)月前當(dāng)?shù)?.1萬元/平方米的地王紀(jì)錄。
3月25日，杭州也傳來地王消息，樓面價(jià)高達(dá)7.7萬元/平方米，甚至超越廣州。從地價(jià)角度來看，杭州已與深圳、廣州并駕齊驅(qū)，躋身一線陣營。
3月18日，北京地王樓面地價(jià)飆升至10萬元/平方米；
2月26日，天津地王樓面地價(jià)達(dá)到4.3萬元/平方米；
2月25日，上海地王樓面地價(jià)更是高達(dá)16萬元/平方米。
往前追溯，3個(gè)月前，深圳地王由華潤和中海聯(lián)合體在南山拿下，樓面價(jià)7.04萬元/平方米。
一場(chǎng)席卷全國的“地王運(yùn)動(dòng)”正在如火如荼地展開。深圳、上海、北京、杭州、成都等地紛紛率先誕生地王。
本輪地王潮中，拿地主力多為中海、招商蛇口、建發(fā)等央企、全國性國企，以及杭州本土龍頭濱江集團(tuán)和城市平臺(tái)公司。幾乎全部為單價(jià)地王，總價(jià)地王較少。單價(jià)地王的高低，直接反映了城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的量級(jí)。
對(duì)于頭部房企而言，在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)住宅用地，是當(dāng)前低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置的首選。
回顧近20年中國房地產(chǎn)歷史，共出現(xiàn)過4次地王潮，分別在2005年、2009年、2013年和2016年。
每次地王潮之后，往往緊跟著一輪樓市牛市。地價(jià)的上漲，對(duì)一二手房的價(jià)格預(yù)期形成了反向引導(dǎo)。隨著核心城市、核心區(qū)域土地市場(chǎng)熱度上升與預(yù)期向好，有望逐步擴(kuò)散到更多城市。
然而，在這場(chǎng)“地王潮”中，武漢似乎有些沉寂。
5年前，華潤拿下武漢二七濱江地王，樓面價(jià)3.06萬元/平方米，至今仍是武漢樓面單價(jià)最貴的地王。
與武漢同量級(jí)的城市，如成都、杭州等地，地王紀(jì)錄已多次被刷新。此次成都地價(jià)從3萬元直接跳漲到4萬元，武漢似乎也存在類似的潛力。
從房?jī)r(jià)倒推地價(jià)來看，目前二七濱江頂豪價(jià)格在6萬至8萬元/平方米，足以支撐4萬+的地價(jià)。
但遺憾的是，二七濱江核心區(qū)已無土地可供開發(fā)，4萬+的地王在內(nèi)環(huán)區(qū)域也難以在短時(shí)間內(nèi)通過拆遷等方式騰挪出來。武昌濱江、沙湖等地，也難以支撐4萬+的地價(jià)。
武漢此前核心區(qū)土地出讓速度過快、價(jià)格過低，導(dǎo)致如今難以找到4萬+單價(jià)地王的合適地塊。在沒有地王的情況下，武漢的出路或許在于穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，加快城中村改造，加速新房去庫存，穩(wěn)住二手房?jī)r(jià)格，為未來創(chuàng)造新的機(jī)遇。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）