福州鼓樓區(qū)綠城華林府分析

繼續(xù)鼓樓新盤(pán)，去年外來(lái)房企撫州宜福拿下了鼓樓袖珍地塊，最終拉來(lái)綠城管理代建，這是繼福州綠城、杭州綠城之后，又一個(gè)綠城名號(hào)，下面聊聊。

樓盤(pán)規(guī)劃

綠城華林府：備案名（鼓華公館），地處：鼓樓區(qū)華林路北側(cè)、華鴻路東側(cè) 。

項(xiàng)目占地6.85畝，規(guī)劃2棟小高層獨(dú)梯產(chǎn)品(13F，15F)，建面約128平，145平，合計(jì)52套，毛坯交付。

土拍情況

2024年8月30日，撫州宜福以1.37億競(jìng)得2024-28號(hào)地塊，成交樓面地價(jià)11452元/㎡，溢價(jià)率13%，可售參考樓面價(jià)21278元/㎡。

地塊合計(jì)占地12.67畝，容積率1.42，限高50米。

地塊一住宅用地面積約6.85畝，容積率≤1.6，劃片屏山小學(xué)。

地塊二幼兒園用地面積約5.79畝，要求配建福州市鼓樓區(qū)教師進(jìn)修學(xué)校附屬幼兒園（不少于9班）。

分析：去年土拍下半場(chǎng)，隨著保建國(guó)集體缺席，鼓臺(tái)地塊溢價(jià)率也有所下降，其中袖珍地塊被小型民企拿下。

對(duì)于鼓樓這幅被宜福置業(yè)拿下，從樓面價(jià)2.12W來(lái)看，周邊前2年建總拿下的晉安的華林雍璟，樓面價(jià)也達(dá)到21453，溢價(jià)情況尚可。

從開(kāi)發(fā)空間來(lái)看，由于配置幼兒園，實(shí)際的住宅面積非常袖珍不到7畝，容積率1.6，限高50米，單看基礎(chǔ)指標(biāo)算不錯(cuò)。

最終項(xiàng)目拉來(lái)了綠城代建，給出的規(guī)劃也比較簡(jiǎn)單，兩棟小高層，主打剛改產(chǎn)品。

項(xiàng)目冠上了綠城的名號(hào)，只不過(guò)綠城在福州的口碑也是一言難盡，這次綠城管理，也沒(méi)有股份占比。

雖然綠城沒(méi)有股份看上去好像差點(diǎn)意思，不過(guò)按綠城的調(diào)性，沒(méi)股份也不是什么壞事。

最少出問(wèn)題就找唯一的代表宜福置業(yè)，省的兩家企業(yè)在那邊互相甩鍋。

綜上，對(duì)于這幅袖珍地塊，去化壓力不大，加上溢價(jià)不多，無(wú)非就是快速走量清盤(pán)。

對(duì)于袖珍地塊，順便盤(pán)點(diǎn)看看：

對(duì)于市中心內(nèi)的袖珍純商地塊，其中鼓樓占比最高，特別在去年下半場(chǎng)鼓樓就成交了3幅，近期土拍又要供應(yīng)。

從這些地塊最終上市表現(xiàn)來(lái)看，基本都不算太差。

對(duì)于袖珍地塊，前幾年還是受到不少追捧，不過(guò)目前的市場(chǎng)，保建國(guó)不參與后，也就被不知名的名企拿下，大概率都是采取合作的方式。

對(duì)于袖珍盤(pán)，目前個(gè)人感受，除非地塊非常核心，否則定位改善盤(pán)，也只適合地緣的入門(mén)改善，可以稱為變形的鼓樓剛需盤(pán)。

這樣的定位，對(duì)于袖珍盤(pán)，投入的資金不大，售價(jià)也不會(huì)溢價(jià)過(guò)高，最終走量清盤(pán)即可。

當(dāng)然很多項(xiàng)目最終還是希望賣(mài)到高溢價(jià)，只不過(guò)目前的市場(chǎng)，走高改并不一定有太多客源。

對(duì)于購(gòu)房者，如果看上這種袖珍盤(pán)，最好也是按持平周邊二手價(jià)做參考。

戶型情況

128平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，獨(dú)梯產(chǎn)品，四開(kāi)間朝南，比較主流的布局，缺點(diǎn)就是餐廳空間略局促，廚房在北側(cè)，并非完全南北通透，客廳包陽(yáng)臺(tái)，成方廳，相比于寬廳效果差一些。

145平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，128平的升級(jí)版，客餐廳的面寬拉大，其他就沒(méi)有太多變化了。

分析：對(duì)于項(xiàng)目的戶型，沒(méi)有過(guò)多出彩設(shè)計(jì)，不過(guò)依靠小高層的優(yōu)勢(shì)，得房率也不會(huì)太差，相比于目前市場(chǎng)新盤(pán)，L型大玻璃，大面寬布局等，項(xiàng)目都沒(méi)有出現(xiàn)，只能說(shuō)稍顯遺憾。

從戶型也能看出來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目大概率投入的心思也不多。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于鼓樓，距離地鐵1號(hào)線400米左右，有一定交通加持，距離省政府1.3公里，有一定地緣優(yōu)勢(shì)，周邊還有省體、屏山公園等，生活氣息充足。

項(xiàng)目由于袖珍地塊，加上周邊全是老房齡小區(qū)，城市界面稍顯一般，自身地塊不大，社區(qū)空間基本忽略不計(jì)，在這種新規(guī)內(nèi)卷的新盤(pán)，這點(diǎn)也稍顯遺憾。

此外就是鼓樓的學(xué)區(qū)，項(xiàng)目劃片屏山小，對(duì)口屏東中學(xué)屏北分校，算不上優(yōu)質(zhì)資源，同樣稍顯遺憾。

整體來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位，配套方面談不上有特別出色的地方，加上自身地塊局限，基本就是賣(mài)個(gè)地緣置換的房齡優(yōu)勢(shì)。

價(jià)格情況

對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格，還是以周邊做個(gè)對(duì)比：

1、建總?cè)A林雍璟：精裝4.1W
2、保利屏西天悅：毛坯4W，精裝4.7W

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，主要對(duì)比也就這兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)比建總的優(yōu)勢(shì)在于，項(xiàng)目有了鼓樓的牌子，這個(gè)牌子在前幾年還是值一些錢(qián)，不過(guò)目前鼓臺(tái)開(kāi)倉(cāng)，這個(gè)牌子個(gè)人感覺(jué)也沒(méi)多少溢價(jià)了。

至于同樣地處鼓樓的屏西天悅，兩個(gè)地塊，毛坯的小地塊參考性更大。

以建總雍璟去化做個(gè)參考：

項(xiàng)目面積段不少，從開(kāi)盤(pán)走勢(shì)來(lái)看，最好賣(mài)得的還是113、141的產(chǎn)品，可以說(shuō)袖珍盤(pán)的剛改產(chǎn)品，門(mén)檻壓低后對(duì)地緣吸引力還算不錯(cuò)。

此外，項(xiàng)目周邊的環(huán)南舊改已經(jīng)啟動(dòng)，面積高達(dá)200畝左右，后續(xù)供應(yīng)量不會(huì)小，最終的項(xiàng)目預(yù)計(jì)社區(qū)打造會(huì)遠(yuǎn)強(qiáng)于該盤(pán)，無(wú)非沒(méi)有鼓樓的名號(hào)而已。

所以對(duì)于項(xiàng)目而言，最大的優(yōu)勢(shì)還是周邊省府圈的改善需求，不過(guò)自身的品質(zhì)并不算太出眾，周邊又迎來(lái)巨型舊改。

綜上，對(duì)于購(gòu)房者而言，這個(gè)項(xiàng)目看上去對(duì)于預(yù)算不夠的地緣置換還是有一定吸引力，只不過(guò)后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)還是要多注意，新規(guī)的出臺(tái)就是鼓勵(lì)住好房，只不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目看不到新規(guī)的影子。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于鼓樓，優(yōu)勢(shì)在于純商定位，小高層居住體驗(yàn)不錯(cuò)，獨(dú)梯產(chǎn)品，周邊地緣需求較大，項(xiàng)目門(mén)檻不高，更能迎合需求，劣勢(shì)在于代建項(xiàng)目，未來(lái)品質(zhì)存疑，無(wú)社區(qū)、周邊界面一般，周邊大型舊改啟動(dòng)，未來(lái)供需存疑。

綜上，對(duì)于購(gòu)房者而言，還是多關(guān)注價(jià)格，綠城代建談不上是溢價(jià)點(diǎn)，不要抬高預(yù)期。