香港的上海姑爺，也深陷武漢

這幾天，隨著多家武漢本地媒體的報道，關于在武昌造船廠舊址上原址重建清代湖廣總督府與江夏遺址的呼聲，又再次沸騰。

有網友就說：

武漢不缺商業街寫字樓，但總督府衙只此一個。

如果真要原址重建，就會涉及到那地塊的開發商，其中一家是香港的瑞安房地產，創始人又被稱為“上海姑爺”。

很多人都沒想到， 靠上海為主支撐業績多年的瑞安，已經押寶在武漢。

瑞安住宅貨值里有79%在武漢，全口徑（下同）能賣400億。 不光是住宅，瑞安在武漢的商辦類庫存體量也很大，有 143 萬方，僅次于上海的 174 萬方。

瑞安式的重倉武漢，擱在任何一家主流房企身上，都是沒有過的。

1

武昌造船廠舊址地塊超級大，有160萬方。成為武漢下一個現象級文旅地標，這的基礎條件很好，有規整且綿長的臨江面，更烙有武漢百年滄桑的文化印記。

能挖出遺址也不奇怪。

黃鶴樓上看帆影，總督衙前聽江聲。幾百年前，這里是湖廣總督府所在地，有兩湖地區規格最高的官署建筑群。歷史上，林則徐在此厲行禁煙令，張之洞坐鎮推洋務運動。

后來，辛亥革命武昌起義的炮火將建筑群夷為平地后，土地上又孕育出新中國造船工業的脊梁——武昌造船廠。

2021年，武昌造船廠整體搬遷。就在這一年的年底，武漢整城百廢待興之際，這塊地被武漢城建集團和瑞安的聯合體以165億元的總價收入囊中，兩家股比5:5，規劃建住宅、商業、寫字樓等。

項目沒叫武昌灣，而是叫武漢長江天地。

以城市更新為名的“天地模式”，是瑞安的特色：

體量大、文物開發結合文化IP、修舊如舊周期長、多數在城市核心區。

上海新天地很成功。商業上，瑞安將歷史建筑與現代商業融合，把破舊石庫門改造成“街區+盒子”的商業地標。住宅分成6期開發，讓“翠湖天地”四個字在豪宅圈有舉足輕重的分量。

很顯然，瑞安要把在上海驗證過的模式搬到武漢，繼續再造新天地神話。

2

武漢項目的成敗將決定這位“上海姑爺”的命運。特別是武漢長江天地。

在瑞安所有項目中，它的住宅貨值最大，有355億元，占總住宅貨值的70%。它的住宅可售面積也最大，71.3萬方占總住宅可售面積的78%。

2025年，瑞安在全國要出售的17.6萬方住宅中，武漢長江天地居首位，有9.7萬方。

武漢長江天地是瑞安進入武漢20年里的第三個項目。另外兩個，一個是最早的江對岸的武漢天地150萬方；另一個是光谷的武漢創新天地，和中信泰富合作，120萬方。

前面兩個項目，讓瑞安吃到了行業上升期的土地紅利。但武漢長江天地跟經濟周期的輪動、樓市的調整和不可抗拒事件，撞了個滿懷。

武漢長江天地從2023年開盤至2024年底，總計推了18%的房源，主要在B4號地塊。武房通數據顯示，658套房源去化率53%。如果看武漢房管局數據，更慘，是43%。

2023年三季度首次開盤前后，工地就挖出了文物，再后面，什么跑路，退地，撤資等傳聞不絕于耳。

在武漢長江天地身上，可以深刻體會到樓市的兩個季節：

一個是冬季，還有一個是大約在冬季。

3

瑞安引以為傲的“天地模式”是否足夠強大到抵御下行風險，要打上問號。

武漢長江天地起點很高，但無奈生不逢時。

在武漢，一些中高端項目都打起價格戰：

比如挨著武漢長江天地的信達新外灘，均價2.8萬/平，去化艱難，硬生生賣成了現房；比如復星外灘中心，給渠道的傭金能高達10個點；再比如華潤武漢天宸和華潤中寰悅府，放風價格在2.6-2.8萬/平，讓周邊一眾4字頭均價的樓盤瑟瑟發抖。

還有一些即將要上市的準四代住宅，憑借更高的得房率正對上一代產品形成背刺。武漢長江天地就屬于得房率不高的其中一個。

今年開年，武漢長江天地也不得不自砍三刀，降價搶跑：

有一批房源從之前的3.5萬/平起降到了2.5萬/平起。

顯然這是虧本賣吆喝，如果再賣不動，就得指望玄學了。

聰明如你，自然知道有一批老業主肯定坐不住。又是挖出文物又是調學校位置又改規劃，業主預期里配套落地時間得延遲。

當然，也不是瑞安一家在武漢賣不動。武漢此前也有讓人揪心的板塊——位于遠城區的盤龍城板塊，武漢的睡城。

那也曾有過沒落地的宏偉規劃，甚至要比肩迪拜世界展覽中心。去年，板塊內的空港中心三期2號樓靠被收儲，有了現金流。巧了，空港中心的大股東正是武漢城建集團。

即便沒有挖出遺址，武漢長江天地也不可能像武漢另外兩個項目一樣慢周轉開發。

且不論住宅賣的吃力，瑞安在武漢另外兩個商業項目的出租率也沒有上海那樣扛打。武漢長江天地就更談不上有多少租金收入了，商業基本還沒建好。

如何平衡短期現金流與長期資產價值，將決定著瑞安武漢戰略的成敗。

畢竟，跟其他全國化布局的房企不同，瑞安在武漢的倉位實在太重。

4

此前，也有主流房企被外界質疑過重倉單一城市是否能抵御風險，比如杭州。事實證明，城市的選擇很重要。

作為二線城市，武漢不像杭州，單憑一個城市就能誕生兩家千億房企。

在武漢，哪怕在行業頂峰期，輪流坐第一位置的武漢城建和融創，也沒能在單一財年里賣超過400億。

武漢，目前也被踢出主流規模化房企的重倉城市名單。

上個月，有家頭部民營房企跟頭部央國企交流，大家達成共識，接下來能重倉的城市：

4+1。4即北京、上海、廣州和杭州，1指的是深圳或者成都。

“如果要去別的城市，肯定是零星布局，基本不會逃出這6個城市。”那家頭部民營房企說。

瑞安也曾布局過杭州，在西湖十景柳浪聞鶯邊上一個叫做西湖天地的項目。不過，在2011年和2014年，西湖天地的2期和1期，都被瑞安賣掉了。

打那之后，當其他港資如恒隆、新世界、新鴻基等百億大手筆加碼杭州時，瑞安徹底告別杭州。

2021年房企出清潮開啟，能在武漢有百億銷售額的房企從9家減到了5家。2024年，排第一的武漢城建賣了220億，華潤137億排第二。

再看杭州，2024年能在杭州銷售百億的房企還有8家，排第一的濱江賣了900億，是武漢城建加華潤的近3倍。

其他港資直接用名字做logo，瑞安的logo是海鷗。據說靈感來源是創始人羅康瑞喜歡的一本書：

《JonathanLivingston Seagull》，翻譯成中文是《天地一沙鷗》。

書中的海鷗Jonathan不安于現狀也不怕被人笑，特立獨行追求新境界。

現在，這只“海鷗”在武漢飛，它要在驚濤駭浪里畫出道天地線。

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