陳偉奇律師｜非業主發包裝修工程，承包人有工程價款優先受償僅？

陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個人社會職稱

政協茂名市電白區第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執行會長

振興電白廣州聯誼會常務副會長

西南政法大學法學博士

西南政法大學中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務所　副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調解專家

建設工程合同糾紛專業律師

廣州大學不動產研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

建設工程優先受償權是指承包人對于所承包的工程項目的工程款，在該工程進行折價或者拍賣后的價款，享有優先受償的權利。其優先于就該工程所發生的抵押權或其他債權。建設工程包含了裝飾裝修工程，承包人對于裝飾裝修工程的工程款同樣具有優先受償權。

但與建設工程中的土建工程相比，裝飾裝修工程往往具有一定的特殊性，其發包人未必是建筑物的所有權人，發包人更多只是建筑物的合法使用權人，其基于一定的合同關系對該建筑物享有合法使用的權利。

如果裝修裝飾工程的發包人不是涉案建筑物的所有權人，那么承包人是否享有建設工程價款優先受償權？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例及結合2021年01月01日施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》來進行分析。相關案例：(2019)最高法民終1800號

2014年3月15日，某甲公司作為發包方與作為承包人的某乙公司簽訂《合同協議書》，約定由某乙公司承包某甲公司一個裝修工程項目，竣工日期約定為2015年6月30日。合同簽訂后，某乙公司進場并于2015年上半年全面開工。

案涉工程整體項目總承包方為中鐵電氣化局北京建筑工程有限公司，發包方某甲公司將案涉工程直接分包給某乙公司。

2017年9月11日，某乙公司向法院起訴，訴求某甲公司向某乙公司支付工程款元及利息、違約金，同時主張就本案工程享有工程價款優先受償權。

關于優先受償權問題。一審法院認為，某乙公司作為裝飾裝修工程的承包人，可以根據原《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第十八條規定，依法對工程價款主張優先受償權，就該工程享有優先受償權，但應限定在某甲公司為建筑物所有權人范圍內。

因案涉工程中部分樓棟即7#-10#樓所有權及其土地使用權并非某甲公司所有，所以承包人對該7#-10#樓的工程款不享有優先受償權。故法院將該部分的工程款從享有優先受償權的工程款中扣除。

一審法院判決后，雙方對判決結果均不服，并向最高人民法院提起上訴，最高人民法院再次對優先受償權問題作出解釋。

最高人民法院認為，根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第十八條規定，案涉裝修工程的7#-10#樓所有權及其土地使用權并非某甲公司所有，某乙公司作為承包人無權就該四棟樓的工程價款主張工程價款優先受償權。

因某乙公司施工的工程除該四棟樓外，還包括2#、3#、4#、6#樓，某甲公司已付部分工程款，但其已付和未付款項中，并沒有對是否享有優先受償權作出區分，故一審法院以不享有優先受償權的工程款與全部工程款的比例為依據，確定欠付工程款中不享有優先受償權的工程款的數額并進行扣減，并無不妥。

綜上得知，根據原《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第十八條規定：“裝飾裝修工程的承包人，請求裝飾裝修工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣價款優先受償的，人民法院應予支持，但裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有人的除外”，如果飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有人，承包人是不享有相應的優先受償權。

但是，2021年01月01日施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十七條規定：“裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”即新施行的《建工司法解釋一》將“裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有人的除外”刪除。

從中表明司法觀點已經發生改變，裝飾裝修承包人行使工程價款優先受償權以“裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件”為前提條件，不再要求裝飾裝修工程的發包人必須是該建筑物的所有權人。

作為裝飾裝修工程的承包方，其所面對的發包方，可能是建設方的總包方，有可能是建筑物的承租人，還有可能是因為合作開發、以建筑物的使用權抵債權等關系而成為該建筑物的合法使用人，并基于該合法使用權來進行裝飾裝修工程的發包，發包人不是建筑物的所有權人的現象還是較為普遍。現行的司法解釋更加有利于保護裝飾裝修工程的承包方合法權利。

鑒于此，筆者提醒裝飾裝修工程的承包人、實際施工人，現可以依據《建工司法解釋一》三十七條之規定，向發包人主張行使工程價款優先受償權，爭取自身合法權益。當然，新司法解釋的實施，保護了裝飾裝修工程的承包方的合法權利，但是反過來說，卻放大了建筑物的所有權人或者建筑物的其他權利人的風險，所以建筑物的權利人應當加強重視才行。

陳偉奇律師工程案例100期之第四十期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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整理發布：茂商新媒體編輯部

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