2025年，“抗打王者”高端商業還抗打嗎？| 提問2025商業

「編者按」

winshang

見時代之風，論經營之禾。第20屆中國商業地產節，年度相約，重磅登場。踏著新消費時代浪潮，贏商網以【提問2025商業】之系列，向行業發問，尋解題思路，與商業地產人和鳴共振。

據贏商大數據監測，2020~2024的五年間，累計新開13個高檔項目，共190.16萬㎡。其中，2024年新增兩座，分別是20萬㎡的武漢SKP和10萬㎡的南京IFC。

這五年間，國人奢侈品消費態度“四連變”：恐慌性冰點——報復性升溫——兩極分化——不確定性回落。緊跟變化，積極謀變適應新周期，成為高端商業運營商最關鍵的“自我修養”。

行至2025，貝恩對下半年中國奢侈品市場表現持謹慎樂觀態度。另據巴克萊銀行預測，中國奢侈品市場表現將持續下跌，預計要到2027年才能恢復至高個位數增長。

謹慎預期之下，國內的高端商業又將如何繼續生長？

高端商業五年圖譜

過去五年，國內高檔商業入市的波動曲線中，暗含一條奢侈品消費的M型“情緒曲線”。

大致經歷了四個階段：

• 2020~2021年，報復增長，消費回流遇上“免稅大年”；

• 2022年，中產疲軟，“地攤經濟”風頭蓋過奢侈品；

• 2023年，超高端人群唯我獨尊，“坍塌”中產買爆奧萊；

• 2024年，國內囤金，買爆日本。

“M型情緒曲線”下，高端商業的區域分布、招調邏輯，都發生了變化。

//布局特征：華中數量領跑、商業二線冒頭

2020~2024年期間，新增的高端商業分布區域最集中地帶是華中（占比38.5%），遠高于華東（占比23.1%）。武漢恒隆廣場、南昌武商MALL、合肥銀泰中心二期、武漢SKP上新，共計85.63萬㎡。

隨著“加速中部崛起”，華中地區必然需要更多高檔商業體作為火車頭，拉動中部地區商業整體發展和提檔。看向未來，湖南、湖北、河南、江西、安徽組成的中部五省，仍會是高檔商業必爭之地。

具體到城市層面，過往五年，商業二線城市高檔商場項目占比以38.5%大比分領跑，福州、南昌、合肥、貴陽、蘭州這些原本不屬于高檔商業主戰場的城市冒頭。

//招調邏輯：減輕零售依賴度，增強品牌檔次的包容性

據贏商大數據監測，52座高檔商場過去四年累計新開7776家店、新關7135家店，整體開關店比1.08。開關店比波動下滑，四年分別為1.21、1.05、1.19、0.92。

面對“傳統”的經營邏輯失效，高端商業需要一套新打法。

??業態變化：減輕純零售依賴，餐飲扛大旗

零售業態高位下跌，四年累計調整門店數9925家，前三年開關店比波動上升，分別是1.19、1.11、1.22。2024年開店1312家，關店1461家，開關店比收縮至0.9。

餐飲業態勢頭積極，四年累計調整門店數2987家，四年開關店比均大于1。2024年開店454家，關店445家，開關店比1.02。

生活服務業態整體上行，開關店比從2022年的0.77低位反彈，此后兩年均正向拓店，開關店比分別為1.19、1.03。

兒童親子、文體娛前三年波動大，2024年前者開關店輕微收縮至0.9，后者大幅收縮至0.6。

??品牌檔次變化：擴充中檔/大眾化品牌，增強客群的包容性

高比例、優質的高端品牌矩陣，是高檔商業越周期的韌性所依，但在當前卻一定程度上變成了前行的阻力。

因此，高檔商業的開關店策略，心照不宣的組合拳是：收縮奢華及高檔品牌，擴充中檔、大眾化品牌。

調出非核心品牌，留下頭部乃至頂奢品牌，依然是高檔商業保持競爭力的重要籌碼。深圳灣萬象城，拿下第二家LV、第三家BVLGARI、深圳首家CHANEL。南京德基廣場的Hermès、DIOR、Prada、Burberry、GUCCI等升級為雙層全新旗艦店型。丹尼斯大衛城靠攬入Chanel、Hermès等頂奢河南Hermès首店推高全省虹吸力，2024年新晉河南百億店王。南昌武商MALL不負眾望，進一步強化“江西第一重奢mall“之位——繼Burberryzhihou ,2024年先后引進了Cartier、Louis Vuitton、GUCCI精品店，另有Tiffany已圍擋。

圖源： 小紅書@南昌武商MALL

與此同時，此前不招待見的大眾化品牌，是近三年高檔商場唯一持續上行的業態。2024年開店369家，關店309家，開關店比1.19，為四年最高。積極引入大眾化品牌，高檔商場們在打磨出新的租戶組合模式，以抵消奢華及高檔品牌吸金力大減造成的經營困境。

可預見，適當縮減純零售業態同時做優體驗業態、穩住高奢品牌同時豐富品牌檔次，仍將是2025年存量高端商業調改的主旋律。

2025年，

高端商業項目還有哪些看點？

經歷過2024年高端消費的空前低迷，有觀點預測，2025年將會是一個高端商業“小年”，延期開業者不少。

但據贏商網不完全統計，目前預計2025年內開業的高端商業項目有7座，共計121.53萬㎡，創下近6年新高。

在它們身上，有一些共性可尋：

??大體量亮眼。“巨無霸”型高端mall亮眼，20萬㎡以上的有鄭州東萬象城、三亞太古里、徐家匯中心ITC Maision。10萬㎡以上有三亞灣壹號·新地Mall、徐州德基廣場、呼和浩特萬象城。

??頭部玩家活躍。港資占了四席，太古地產、新鴻基、香港置地皆有值得期待之作。憑借低杠桿、穩經營、快轉舵的超強綜合實力，港資仍是高端商業的“領航者”。內資大佬方面，華潤與德基亦是重要玩家。

圖源：小紅書@呼和浩特萬象城

??運營邏輯微變。從獨立項目的私域流量，轉變為多mall共享的公域流量思維。在港資項目的建筑形態和空間設計上，體現尤其明顯。

南京金陵中環JLC借鑒香港中環，建設新街口中心花園和空中走廊，聯接東方福來德、友誼廣場地塊之間的大面積綠地和廣場。徐家匯中心ITC Maision綜合體，以行人天橋網絡連接周邊主要商業建筑和歷史建筑，讓訪客可游走上海徐家匯中心與鄰近的商業、文化和公共景點。

??定位描述謹慎。計劃2025年開業的高端商業，前宣都十分低調，官方曝光的信息普遍較少。項目定位描述，普遍謹慎使用“高端”、“高奢”等字眼，玩起“體面不掉身份”的文字藝術。

如“徐州發布”公眾號對徐州德基廣場的定位描述是，“淮海商業圈內最具國際標準的城市綜合體”；三亞太古里定位“度假型零售項目”；鄭東萬象城定位“中原極致生活新地標”。

另有一些項目關鍵品牌圍擋已露出，業內人士探場發現，顯然不及此前計劃的那么高檔。

這或表明，2025年的高端商業，將刮起一股微妙的“降級”潮。實際如何，且待時間進度條的推進，逐一驗證。

一個新的消費時代到來，商業領域的經營者，永遠不能是保守派。越是經濟轉型期間，越是比拼誰更敢抓住機遇。中國商業地產節始終與行業同頻共振，精準把握市場脈搏。 2025年5月， 由贏商網發起的第20屆中國商業地產節將登陸廣州，以「風禾盡起」為號，廣邀中國零售商業人共赴年度盛典，于風禾盡起之時，與行業頂尖大咖共探全球商業新知，把握時代機遇，引領行業前進方向。

2025年5月28-29日

廣州朗豪酒店