全部溢價，時代變化太快了

5月1日，住建部新規正式落地。

新規有多嚴？住宅不能超過80米，容積率卡在3.1，層高必須3米起……這波操作堪稱“史上最嚴”。

但有意思的是，就在新規生效的前一天，廣州土拍市場火爆。白云區三宗住宅用地全部溢價成交，總價超過25個億。

白云這三塊地為啥這么搶手？簡單來說就是：位置好（地鐵口）、面積小（開發商壓力小）、周邊房子賣得快（不愁賣）。所以開發商都搶著要。

值得玩味的是，三宗地塊都由越秀地產拿下，成交結果如下：

• 白云區嘉禾望崗AB2112050地塊：競拍21輪，溢價18%，總價6.49億元，樓面價1.87萬/㎡。
• 白云區嘉禾望崗AB2112039地塊：競價13輪，溢價16%，總價4.8億元，樓面價1.34萬/㎡。
• 白云區沙太路以西AB3101018地塊：競價26輪，溢價21%，總價14.15億元，樓面價3.36萬/㎡。

4月最后一日，廣州土地市場迎來久違的熱潮，多宗地塊引發房企激烈競逐。

這些項目建成后，將成為檢驗樓市新規成效的重要樣本。

這波“新規+土拍”的雙重信號，對廣州樓市帶來哪些影響？

一是，核心區供地大增，房企搶地更激烈了

今年廣州土地市場最大的變化，就是中心城區的地塊變多了。

官方數據顯示，今年全市計劃賣131塊住宅用地，其中74塊都在中心城區，占比超過一半。白云區直接成了“供地王”，一口氣拿出26塊地，而且位置都不錯。天河、海珠、荔灣這些熱門區域的供地也比去年多了不少。

地多了，開發商搶得也更兇了。尤其是金融城、琶洲這些黃金地段，每次拍地都能看到十幾家房企搶破頭，競價動不動就十幾輪，場面相當火爆。

二是，地塊條件升級，倒逼開發商做"好房子"?

今年政府賣地也學聰明了，很多地塊都調高了容積率，相當于給開發商“松綁”——既能降低拿地成本，又能留出空間做高端產品。

另外，現在賣地基本都要求配建學校、商場等配套，比如今天拍的嘉禾望崗地塊，早就說好要引進名校，直接把片區教育水平拉高一個檔次。

這種"土地+配套"的打包模式，說白了就是逼著開發商卷產品。以后市場上會出現更多真正的好房子，對買房人絕對是好事。

三是，剛需的機會，今年或是買房最佳窗口期

對于想買房的朋友，今年可能要抓住機會了。

一方面中心區供應增加，起碼比去年多了三分之一，選擇更多；另一方面開發商房子賣得慢，庫存積壓嚴重，房企競爭激烈，最近新批的樓盤特別多，說不定還會打價格戰。

提醒一句，相比郊區，市區的配套和升值空間還是更穩，有條件的話建議優先看中心城區的新盤。

四是，市區房價下降，但選房也要注意這些

五一假期是上半年樓市最關鍵的節點。開發商為了沖半年業績，這時候往往會放出大力度折扣來吸引買房人。

最近又有一批新樓盤入市，現在整體來看是個不錯的買房時機。不過以后樓市分化可能會成為常態，就算是剛需買房也得考慮二手房好不好轉手。

值得一提的是，300萬以下的預算，剛需群體終于不用再糾結選“遠大新”還是“老破小”了。老黃埔、芳村、番禺東這些地方新出的樓盤，因為戶型有新規加持，實用面積變大，總價反而降了。如按首付15%的話，有些項目不到30萬就能上車，對年輕人特別友好。

不過要提醒準備買房的剛需一族，要是近幾年有換房打算，最好別碰大型舊改樓盤。現在二手房成交周期長，稅費又高，能一步到位最好。

如果預算實在有限只能買小戶型，也盡量避開那些體量特別大的舊改盤，不然以后賣房的時候，不僅要跟周邊二手房競爭，還得跟同小區的新房比價格，會很頭疼。

當前，廣州供地重點轉回市中心，加上新規讓房子更實用，整個樓市價格體系正在重塑，市場會逐漸趨于穩定。