當下普通人理解樓市的幾個基本判斷

不久前，我受邀與財經大V沈帥波老師在他的播客欄目《進擊波財經》進行了一次深度訪談

這是一次很有趣的碰撞

從對行業的趨勢聊到年輕人要不要買房

從怎樣避雷防坑聊到地段和產品的取舍

既有對房產金融屬性的「撥亂反正」，也有對普通人買房的真誠建議

全程酣暢淋漓，干貨滿滿

被波波老師稱為可能是全網最平和也最有深度的房地產訪談

在當下看似糟糕的行情下，我們拒絕用情緒制造焦慮，更不認同以焦慮催生決策

相反，很多時候慢下來，沉下心為這個新時代梳理真正符合當下價值觀的標準體系，才是我們希望能做到的事

當然，與行業共同成長的這段時間，也確實有一些心得可以和大家分享

希望能給當下正在面對行業迷茫、買房焦慮的朋友一些方向

01

我們需要多一點信心

很多人問我對行業趨勢的看法

這確實是一個比較宏大的問題，如果真的要回答，我們可以試著從體感上切入

大家可能會感覺到，從前房子是稀缺的

現在的房子開始變得不稀缺了

這樣的感受大約是從2022年開始的，這一年也幾乎是整個樓市的分水嶺

從這個時間往后，行業發生了本質性的變化，我們對行業和資產的判斷需要完全換一個維度

怎么樣換一個維度？

需要我們先追溯一下變化的原因

房子不稀缺，是因為需求端和供給端同時在變化

需求端的變化是買房的人沒有那么充沛了

而供給端的變化，則是因為二手房的大量涌入

從前，全國可能除了北京和上海，絕大部分城市樓市的供給端只有新房，新房的定價需要經過政府預售證審批之后再釋放到市場

此時房價是可控的

但二手房不一樣，二手交易是一場C端與C端的交易，個人意志更明顯

當二手房加速流通進入市場時，一方面人們可選擇的范圍變得更廣

另一方面，個人意志決定了二手房價格的率先下滑是必然趨勢，而這樣的趨勢勢必會對新房市場產生明顯的價格干擾

一邊是需求端的收縮，一邊是供給側的擴張和二手房的價格干擾

這幾件事交疊在一起，導致了樓市基本面的改變是幾乎不可能逆轉的

當然，在不可逆轉的大環境下，催生一些過度悲觀的情緒，也是在所難免

但是站在今天的時間點，以一個地產人的視角

我覺得房地產已經過了最難的時候

這件事在宏觀市場的表現很明顯

比如，一手房供給側的轉變

這兩年，上海核心區土地出讓開始變多，郊區的土地則逐漸收縮

本質上就是在完成結構性的轉型，從供給端開始減少同質化產品的出現

一手房會因為這種結構性的轉型，價格穩得住

當然，對二手房的價格也會有正向的影響

所以到目前為止，在我眼里

行業轉型的基本面已經構成了

就拿上海來說，我對明年上海的市場是比較樂觀的

不是說明年一定會上漲，而是市場能穩住，不會出現太多踩踏和情緒干擾

當下市場的主旋律主要是置換，穩定的市場可以把這一部分的需求激活，使其相對踴躍

而踴躍的需求，就是支撐市場可持續的重要因素

不僅是宏觀市場的趨于穩定，個體的表現也可圈可點

比如，我們依然能看到當下行業里，有一些開發商做得非常好

有企業家選擇進入地產行業拿地、甚至創業，并且取得了很好的成績

這也是為什么我們會提出「單盤主義」概念的原因

正是因為基本面的穩定，讓個人的選盤能力顯得尤為重要

畢竟房地產市場太龐大了，即使相比前幾年萎縮了，也是遠超我們想象的龐大行業

在這樣大的蛋糕里，只要能做對選擇，依然能保衛自己的資產，實現對沖和資產分化

接下來，我們跳出行業宏觀的視角

回到人視角

也有一些很重要的經驗值得和大家分享

02

對普通人買房的真誠建議

買房可能是我們每個人都會面臨的人生重大決策之一

遺憾的是

一邊是買房對很多人來說很重要

但另一邊是很多人在買房的過程中可能很容易被營銷話術帶跑偏

沉浸在裝標、戶型這些感性的特征中

等入住之后才發現并不是自己真正心儀的房子

買房的感性標準因人而異，如果要是說什么是真正的產品力

我們有幾個理性的判斷標準，建議大家看房時一定要關注

第一，建筑業態是不是相對稀缺

所謂業態就是指房子是別墅、公寓、洋房，還是小高層、高層

從業態對比上來說，別墅優于洋房，小高層優于高層

本質上是通過稀缺度來看同質化屬性

比如高層建筑相對沒那么稀缺，同質化屬性就會更強

再比如上海最近別墅市場開始熱起來，是因為別墅之前是不允許開發的，所以必然是稀缺的

作為購房者，買到稀缺的物種比評判具體的產品力要更理性

第二，產品力的底盤

精裝修、戶型這些各家做的都不差，不會有極大的差距

真正能拉開差距的，我會建議大家看兩個維度

其一是看公區

房地產行業是有周期的，每個時代都會有自己的主旋律

當下的主旋律在公區

比如會所、大堂、架空層，看看這些空間的規劃、生活感做得好不好

這也是區別房子品質一個很重要的地方

其二是看物業

物業是阻礙房子折舊非常重要，甚至是唯一的力量

一個好的物業未來有能力將公區很好的運營起來，創造更好的社區感

當然，對于尚未交付的新房，未來物業好不好很難去判斷

我這里有幾個不保真的小技巧

第一是看品牌

比如綠城、仁恒，那些在自己的項目中被頻繁驗證過的物業品牌

第二是大家去看房的時候也可以多觀察、多問問

比如問問在售樓處服務物業是來自營銷團隊、物業團隊還是臨時組建的

還可以多去廁所感受一下是不是干凈體面，多看看不被留意的細節

第三是可以問問物業費

太便宜的物業費也很難有好的服務，當然也不要太貴

合理的物業費，比如在上海新房6-10塊，或許我們可以對未來的服務有一些期待

所以也推薦大家養成主動交物業費的好習慣

總的來說，公區和物業是產品的大底盤

選好底盤是前提

好，我們授人以漁教到底

再說說公區和物業到底要怎么看

還有更具體的經驗

可以分別從二手房和新房兩個維度，來聊聊大家去看房哪些需要留意的地方

先說說怎么看二手房

給大家普及一個熱知識，新房市場會分大小年

所謂大小年就是指

在行情不好的時代，產品力就會想辦法提升

而在那些市場非常好的年代，可能開發商沒有做好產品的動力，就很容易出現問題

所以如果要買二手房，過往有一些年份入市的二手房可能需要特別注意，比如19年、15年

但2012年的產品大概率就不錯

對二手房小區來說，室內、景觀這些都是明牌

如果要看房，推薦大家可以關注的幾個細節

其一是門口的保安

如果保安是中年人，著裝整潔，精氣神很好，那這個小區可能就不會太差

其二是會所的泳池

會所最難維護的就是泳池，如果夏天泳池里沒水，那可能小區品質也不會太高

其三是小區的垃圾回收站

這里的干凈程度也反映了小區是不是管理的很好

和二手房不太一樣，新房的關注點會更傾向于公區

可以關注三個點

其一，小區如果以后有商業、會所的規劃，可以問問能不能落地，什么時候兌現

開發商可能會夸張，但一般不敢騙人

所以運營規劃的落地往往能反映開發商的態度

其二是電梯廳

開發商為了賣房會把室內裝修做的很好，但電梯廳這一小塊公區的投入往往更能反映開發商是不是良心

最后一個是我個人的小癖好，就是看看消防樓梯

消防樓梯被防火門隔開，一般不會有人推門走進，所以這一塊的地面有沒有鋪磚、扶手是不銹鋼還是木質，就更能體現開發商的用心

其實這些都是建議大家去看房的時候，努力在那兩個小時里通過細節找到一些真相

往往愿意在細節上下功夫的小區，品質也不會太差

總的來說，二手看服務，一手看品質

這兩個大前提可以為大家看房提供一些參考

雖然方法論是有了，但我們也知道一個道理

我不去讀清華并不是因為我不想去

所以這份真誠建議的最后一條

是豐儉由人，不必焦慮

03

其實租房也很好

對大多數普通人而言，如果購買力有限，或者也沒有遇到真正心儀的房子

該怎么辦？

有三點可以跟大家分享

第一，買房并非必選項

現在租售并舉的政策非常完善，保租房品質也很好

租房選擇非常多，可以很好的解決居住問題，不買房也可以過得很好

所以真心建議大家，有充分的理由再買房，不必焦慮

樓市完全不會因為我建議大家不買房樓市就會更差

大家該買的買，該租的租，都沒問題

現在的問題是很多人不知道要不要買，把焦慮宣泄在樓市里，所以導致了很多踩踏

第二，如果你現在持幣待購，覺得看不清形勢，等一等也是可以的

買房沒有倒計時，等你看清楚了再買房也沒有問題

第三，真正買房的時候，分清是因為能買得起還是因為真的合適

這兩個問題有本質性區別

有清晰的訴求，符合你的長期規劃，是真的合適，我認為可以買

但如果其實沒有想清楚，只是因為買得起

可以再等等

我們這個時代也沒有買房的鄙視鏈，大家不會因為你沒買房被瞧不起

所以完全不必被情緒干擾

甚至我有遇到一些朋友，前幾年買了合適的房子

但是隨著時間的推移，覺得這套房子不能滿足他的需求

于是決定不再買新的房子，而是租一套更好的

這其實是一個非常好的選擇

租房是可以用最小的代價，住到最好的房子

國內的市場和國外不同，大家可能覺得國內房子的租售比低于國外，是因為國內房價太高

其實不然

我認為恰恰是國內的租金太便宜

目前國內整個租賃市場健全發展也只有五年左右的時間，而買賣市場發展已經有二三十年了

以前租賃市場沒有健全發展，是因為大家沒有把租房當做一個選擇

實際上現在已經不是沒錢才選擇租房了

相反在租賃市場，只要花很低的價格就能獲得非常好的居住品質，而且可以隨時轉換

只要你心智夠強大，租房也是一個很好的選擇

04

最后想說

對于行業的內容傳播而言，從前我們會講觀點、講想法、講判斷

如今會更多的聚焦在講標準、講體系、講價值觀

本質上也是在緊緊跟隨行業的趨勢發展

在這次對談中，我和波波老師還聊了很多

歡迎屆時收聽這一期播客

以上為正文，來自Once，整理節選自盧俊參與的財經大V沈帥波播客訪談《進擊波財經》

這是真叫盧俊公眾號的第6339篇原創文章