重磅新書|《中國企業拆遷維權實務》——企業拆遷維權的“避坑指南”與“勝訴密碼”

《中國企業拆遷維權實務》

作者：楊在明 主編

ISBN：978-7-5764-1846-0

定價：76 元

中國政法大學出版社2025年3月

內容簡介

本書是在明律師事務所在長期企業拆遷實務經驗與法理研究基礎上精心編撰而成，系統梳理了企業拆遷全流程關鍵問題，涵蓋法律依據、補償評估、稅務合規、談判策略、維權路徑及典型案例六大核心板塊，為企業提供從拆遷啟動到善后處理的一站式解決方案。書中不僅詳解了拆遷相關法律法規，更結合實務提煉了高效談判技巧、權益維護策略及風險規避方法，并輔以真實案例深度解析，幫助企業在征拆過程中精準把握自身權益，爭取最優補償。同時，作為兼具專業性與實操性的參考手冊，本書既是律師辦案的實用工具，也是企業應對拆遷挑戰的必備指南，助力各方在復雜征拆環境中合法維權。

作者簡介

楊在明律師，北京在明律師事務所創始人、主任，中國政法大學法律碩士學院兼職教授，北京大道行政法援助與研究中心理事，人民日報社《民生周刊》特約評論員，央視特邀嘉賓主持、評論員，曾被檢察日報社原《方圓律政》雜志封面文章評價為“中國拆遷律師第一人”。

自1995年執業至今始終專注于行政法領域，代理了一系列具有深遠意義的案件，多次接受央視主持人采訪。曾多次組織《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》等法律的立法和修法研討會，其主持撰寫的立法建議稿、修訂草案經全國人大代表提交形成了議案被審議。“法治三老”之一、著名法學家郭道暉為楊在明親筆題字“中國律師參與立法第一人”。

在深耕實務的同時，楊在明律師將其在行政法領域深耕近三十年的實踐經驗與專業知識訴諸筆尖，撰寫了《我是這樣代理拆遷案的》《房屋拆遷以案說法實用指南》等著作。

名家推薦

“這既是一部有關企業拆遷維權的應用之作，也是一部有關企業拆遷維權的應對之作，更是一部有關企業拆遷維權的應變之作。”

——中國法學會法律文書學研究會副會長

兼桂客學院院長劉桂明

“改革開放以來，中國行政法治的成果顯著。行政復議和行政訴訟制度持續優化，為公民、法人和其他組織提供堅實的權利救濟屏障，彰顯了法治建設的蓬勃生機，企業在維權之路上，既要倚仗法律條文的堅實支撐，又需精準洞悉政策導向的微妙變化。這本書中所突顯出的集體智慧，勾勒出清晰的法治化軌跡。”

——北京大學法學院教授湛中樂

前 言

北京在明律師事務所，作為行政法領域極具影響力的專業律所之一，自2012年成立以來，經歷了從無到有、從小到大、從弱到強的發展歷程。現有執業律師300余位，由10年以上督導律師所帶領的團隊多達50余個，辦理案件遍及全國30多個省、自治區及直轄市。秉持“正義、誠信、融合、責任”的精神，業務菁英匯聚在明，企業征拆等司法實務探索積淀始終位居行業前列。

城鎮化浪潮澎湃至今，情、理、法在千絲萬縷的現實中深度聯結，企業作為社會的重要組成部分，不僅要在社會事實與法律規范的交融中尋求平衡，還要在傳統沿襲與當代價值的碰撞中探索前行。

拆遷是法律問題，也是社會問題，更是民生問題。在明律所專注在風云變幻的特定時期，在熙熙攘攘的社會群體的激流中，深度洞察征拆法律服務市場，并始終致力于尋求維護被征拆企業權益的專業之道、攻守之道、制勝之道、融合之道。

作為一個直面社會矛盾、拓荒行業先河、滿懷思辨智慧的群體，在明律師不斷重新定義企業征拆的維權范圍，更迭辦案策略，拓展企業維權的可能性，突破企業維權的天花板，以敏銳的洞察力抓住案件要點，最大限度發揮律師的專業價值。

為更切實地保障涉征拆企業的合法權益，《中國企業拆遷維權實務》一書應運而生。這是在明律所在長期的企業拆遷實務操作與深入法理思考的基礎上所積累的經驗與心得的結晶，希望能為廣大涉征拆企業提供參考和指引。

本書于2023年年末初步整理成冊，經過內部團隊精心雕琢、多輪修訂與嚴格審校，終于與大家見面。本書不僅是一部關于企業拆遷維權的全面指南，更是企業面對拆遷挑戰時不可或缺的實務手冊。全書緊密圍繞“企業拆遷維權”這一核心議題，精心構建六大章節體系:

·開篇概覽:清晰界定企業拆遷的基本概念，梳理拆遷背景與趨勢，奠定全書基調。

·補償與評估章節:深入剖析補償機制，詳解評估標準與方法，助力企業精準把握自身權益。

·稅務合規與爭議章節:聚焦拆遷款稅務處理，提供合規建議，解析企稅爭議解決之道。

·談判策略與準備章節:傳授高效談判技巧，指導企業做好充分準備，確保在談判過程中占據主動。

·維權時機與途徑章節:精準把握維權關鍵節點，探索多元維權路徑，助力企業有效維護權益。

·拆遷案例章節:精選企業拆遷真實案例，深入剖析，提煉維權要點與辦案策略，為企業提供參考借鑒。

全書匯聚企業拆遷相關法律法規，從拆遷啟動到善后處理，詳盡闡述每一步流程與注意事項。并結合實務經驗，總結提煉出多種維權技巧與策略，助力企業高效應對。通過真實案例的深入剖析，揭示企業拆遷中的常見問題與解決之道。本書既適合從業律師作為專業參考書，也適合涉征拆企業作為普法教材與實務指南，具有廣泛的適用性和深遠的意義。

知識性、挑戰性、廣泛性和前瞻性是在明律所走在行業前端的重要特質。希望本書通過通俗的語言、專業的視角，將行政法理論與技能、實務的經驗與體會，更直觀地展現在大家面前。同時也希望本書能夠為大家帶來更多的啟發和更寬闊的視野，幫助大家有效應對企業拆遷中的困難和挑戰。

本書的出版離不開在明律師的辛勤付出，更離不開大家的寶貴信任和支持;同時也感謝國家行政法治的進步，讓在明律師的價值得以更好地發揮。謹以此書的出版，向所有關注在明、支持在明的朋友們致敬！

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目 錄

第一章 企業拆遷概述 1

第一節 企業拆遷內涵 1

第二節 企業拆遷依據 2

一、 國有土地上的企業拆遷依據 2

二、 集體土地上的企業拆遷依據 2

第三節 土地分類 3

第四節 企業拆遷類型 4

一、 征收 5

二、 土地使用權收回 5

三、 拆除違建 9

四、 關停關閉 12

第五節 企業與拆遷各方關系及問題 15

一、 企業與政府之間的常見問題 15

二、 企業與民事主體之間的關系 20

第六節 企業拆遷流程 24

一、 國有土地上企業拆遷流程 24

二、 集體土地上企業拆遷流程 28

第二章 補償與評估 32

第一節 房地產補償與評估方法 33

一、 市場比較法 33

二、 收益法 39

三、 成本法 43

四、 假設開發法 54

第二節 土地補償與評估方法 60

一、 國有土地使用權 60

二、 集體建設用地使用權 63

三、 土地價值常用評估方法 65

第三節 裝飾裝修補償與評估方法 76

一、 評估方法的選擇 76

二、 確定評估范圍 77

三、 裝飾裝修工程計價方式 78

第四節 機器設備損失補償與評估方法 79

一、機器設備評估的定義 79

二、機器設備評估的特點 79

三、機器設備損失的評估方法 80

第五節 搬遷費、 臨時安置費 87

第六節 停產停業損失補償 88

一、 按照實際經營面積計算 88

二、 按照企業經營利潤計算 89

三、 按照房屋評估價值計算 89

四、由評估機構評估確定 89

第七節 搬遷獎勵 90

第三章 企業稅務合規和爭議解決 91

第一節 企業拆遷款納稅種類 91

一、 企業拆遷補償款需繳納企業所得稅 91

二、 政策性搬遷的企業享受稅收優惠政策 91

三、 企業拆遷補償款無需繳納營業稅和增值稅 92

四、 企業拆遷補償款免征土地增值稅 93

五、 企業拆遷補償款無需繳納印花稅 93

六、 個人拆遷補償款免征個人所得稅 94

第二節 企業拆遷款納稅風險 94

一、 多繳稅款的風險 94

二、 少繳稅款的風險 94

第三節 企業拆遷款稅務合規與納稅籌劃 97

一、 企業拆遷稅務合規 97

二、 企業拆遷納稅籌劃 100

第四節 企業政策性搬遷所得稅操作指引 101

一、 政策性搬遷的內涵 101

二、 搬遷收入的確定 102

三、 搬遷資產稅務處理 103

四、 應稅所得的處理 104

五、 征收管理 104

第五節 稅企爭議解決 105

一、 拆遷與資產轉讓的區別 105

二、 政策性搬遷與非政策性搬遷的區別 106

三、 特定企業類型拆遷的稅務優惠 108

四、 拆遷補償款的稅務發票問題 108

第六節 相關稅收法規 110

一、營業稅 110

二、增值稅 110

三、企業所得稅 111

四、個人所得稅 112

五、土地增值稅 113

六、印花稅 114

第四章 企業談判策略及準備工作 115

第一節 企業十大談判策略 115

一、明確拆遷項目屬性 115

二、評估房屋位置價值 116

三、核實土地房屋合法性 116

四、學習法律法規依法辦事 116

五、主動調查項目合規性 117

六、堅持 “三不” 原則 117

七、客觀認識信訪 117

八、充分利用復議與訴訟救濟途徑 118

九、審時度勢? 靈活應變 118

十、避免暴力對抗 119

第二節 企業談判準備工作 119

一、企業自身準備 119

二、人員準備 122

三、心理準備 128

第三節 常見的拆遷手段及應對技巧 129

一、常見的拆遷手段 129

二、應對技巧 134

第五章 企業維權時機及維權途徑 144

第一節 企業維權十大黃金時機 144

一、發布征收公告時 144

二、入戶評估時 145

三、消防機關入戶時 147

四、稅務機關入戶時 149

五、收到拆除通知時 150

六、斷水斷電斷路時 150

七、政府作出補償決定時 150

八、強拆房屋時 151

九、被公安拘留時 152

十、簽訂拆遷補償協議時 152

第二節 企業維權途徑 155

一、 非訴維權途徑 155

二、 行政復議 158

三、 行政訴訟 161

四、 民事訴訟 166

五、 刑事訴訟 169

第六章 企業拆遷案例 171

第一節 養殖企業征拆 171

第二節 種植企業拆遷 174

第三節 商鋪征拆 177

第四節 廠房征拆 180

第五節 加油站征拆 183

第六節 被服廠征拆 186

第七節 酒樓征拆 187

第八節 養老院征拆 188

第九節 食品廠征拆 190

第十節 學校征拆 192

第十一節 海域征拆 193

第十二節 其他類型企業征拆 195

附 錄 200

國有土地上房屋征收與補償條例 200

中華人民共和國土地管理法 206

中華人民共和國土地管理法實施條例 223

中華人民共和國城鄉規劃法 236

中華人民共和國行政強制法 249

中華人民共和國國家賠償法 262

最高人民法院關于審理行政賠償案件若干問題的規定 271

最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定 284

最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定 289

國有土地上房屋征收評估辦法 291

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內容來源：第五編輯部

編校排版：信息中心

審核簽發：社辦