未來(lái)成都二手市場(chǎng)，剛改高層和板式迭代價(jià)差多少？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

問個(gè)我一直以來(lái)的問題，就是現(xiàn)在這么多所謂的迭代的改善新房，未來(lái)進(jìn)入到二手房市場(chǎng)的話，會(huì)比周邊的剛需房?jī)r(jià)格貴很多嗎？我先現(xiàn)在有些房?jī)r(jià)都是旁邊樓盤的2倍了，這種也值得沖嗎？

房段子解答

這是一個(gè)很有意思的問題，也就是剛需次新和改善新盤的價(jià)差問題

成都購(gòu)房者應(yīng)該是好奇的，T4T6剛需剛改次新高層和目前的板式T2迭代改善盤，未來(lái)進(jìn)入到二手市場(chǎng)后，單價(jià)差異到底是多少？

尤其是同一板塊同一配套，類似的面積段（如130-150平），在穩(wěn)健的二手房市場(chǎng)上，價(jià)差到底多少？

搞清楚這個(gè)問題，有助于買房時(shí)的站崗分析。

其實(shí)無(wú)外乎數(shù)據(jù)的整理，案例的分析。

讓DS找了點(diǎn)一線和強(qiáng)二線的數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)論是1.5倍以內(nèi)。

熟悉外地城市的可以多找找案例，今天休假我在外面也沒找具體的成都案例，后面可以續(xù)上。

也就是說(shuō)，在成都同一板塊，如果一個(gè)次新盤成交單價(jià)2萬(wàn)的話，旁邊的迭代新房未來(lái)二手上市后單價(jià)不宜超過(guò)3萬(wàn)。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)前一個(gè)新盤賣3.5萬(wàn)，那么先去看看旁邊的剛改二手房可以賣2.3萬(wàn)嗎？

個(gè)別特殊、極致的板塊可能不符合這樣的規(guī)律。但絕大多數(shù)都逃不過(guò)這樣的規(guī)律。

二手市場(chǎng)是成都新房的照妖鏡。

粉絲提問

你好，進(jìn)入國(guó)慶節(jié)了，1、您對(duì)政策后成都樓市后邊的走向預(yù)測(cè)？2、我們現(xiàn)在還要再買一些（對(duì)的，是一些）我9月和朋友一起合伙買了一個(gè)桐梓林地鐵口收現(xiàn)金流水的房子。然后周邊幾個(gè)親戚就說(shuō)可以采用這種模式再買一些。3、現(xiàn)在就是不知道該買哪一些，盡量能租售比好一些，然后未來(lái)也增值的房產(chǎn)。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

租金回報(bào)率，是越來(lái)越多購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)，尤其是二手房，不僅需要在地段配套，產(chǎn)品性質(zhì)，性價(jià)比等角度讓人滿意，更需要有實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)支撐，比如租金就是很好的指標(biāo)之一。

年租金/買入總價(jià)≈租金回報(bào)率（為什么是≈？因?yàn)橛锌兆?、有翻新維修，有稅費(fèi)中介費(fèi)），這個(gè)數(shù)字放在成都應(yīng)該在2%以上，越高越好。但是也要考慮房屋本身的地段品質(zhì)問題，所以兼顧下來(lái)的話，有個(gè)2.5%左右就算很好了。

這里的買入總價(jià)，是指你現(xiàn)在買入的總價(jià)或者它現(xiàn)在的市場(chǎng)總價(jià)，而非多年前買入的總價(jià)。

極致高的也有，比如4%-10%，但是你就要擔(dān)心本金安全了，要么是一些商業(yè)公寓，要么是一些老房子，這個(gè)要具體而論，不是一桿子打死。

現(xiàn)在市面上還沒有一家工具可以直接按照租金回報(bào)率來(lái)排序計(jì)算，否則很多小區(qū)是要現(xiàn)原形的，更多的還是依靠大家手動(dòng)計(jì)算，平時(shí)積累。

拋磚引玉幾個(gè)盤，希望有更多朋友來(lái)持續(xù)挖掘這種品相不錯(cuò)，租金回報(bào)又高的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。

1、**，可以買75平套二，大概180萬(wàn)買得到，租金3500左右，租金回報(bào)率2.3%，表現(xiàn)尚可（在及格線2%以上）。

**，73平套二， 總價(jià)170萬(wàn)，租金3000左右，租金回報(bào)率2.1%。

**，70平的130多萬(wàn)，95平的大概200萬(wàn)，租金分別有2500、4000左右，租金回報(bào)率2.3%，2.4%。

旁邊的**差一點(diǎn)，75平190萬(wàn)，租金3200左右，租金回報(bào)率2%剛好及格。

2、高新可以看**比較次新地段友好的**，70平套二，200萬(wàn)，租金3500+，回報(bào)率2.1%；

**的**，70平左右套二，成交價(jià)180多萬(wàn)，190萬(wàn)左右，租金3500+，回報(bào)率2.2%。

**，也很典型，87-95平大概成交170-200萬(wàn)，租金是3500+，回報(bào)率2.1-2.4%。

套三雙衛(wèi)套四的這種，在成都二手房市場(chǎng)也算是比較剛改改善的了，還是要耐心尋找，逐一對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)判。

至于新房市場(chǎng)沒有經(jīng)過(guò)二手的檢驗(yàn)，再加上當(dāng)前基本是沒有網(wǎng)紅盤的了，所以考慮到價(jià)差，交房限售周期，所以還不如耐心等待下即買即租的二手撿漏。

這次行情我覺得還是比較明顯的變化，新房是起來(lái)了，普遍都火熱了一遍，但持續(xù)與否還要觀察整體的政策、資金傳導(dǎo)和預(yù)期轉(zhuǎn)變。二手房的話，一般是輪動(dòng)的，所以會(huì)慢半拍，當(dāng)前很多房東并不是急于提高價(jià)格（北上廣深才已經(jīng)這樣），而還是主要尋求出貨，并非高價(jià)。

所以我們預(yù)計(jì)這一輪二手房的下降，是存在慣性的，最好的情況（樓市徹底止跌回穩(wěn)）下，大概今年底，12-1月份能階段性觸底。

所以再回來(lái)看，尋求套三雙衛(wèi)+套四，能夠看得到綜合性價(jià)比的，我們還是來(lái)找找。樓盤實(shí)在是太多太多了，不一一舉例哈，拋磚引玉。

粉絲提問

段哥，成都金融城也跌了，中海城南一號(hào)才賣3.7萬(wàn)，你怎么看這種核心地段的老產(chǎn)品呢？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

成都人骨子里還是患有新房癌的，尤其是外立面、會(huì)所、戶型等全面迭代后的新房，可以說(shuō)吊打同價(jià)格段的二手。

成都人對(duì)地段的忠誠(chéng)度也很低，只要能稍微平替，即便地段能級(jí)差一點(diǎn)，配套界面還要熬，也愿意以舊換新。

前兩年剛需二手哀鴻遍野，今年核中核開始補(bǔ)跌。

隨著城市化發(fā)展，大家對(duì)配套，對(duì)距離，對(duì)學(xué)區(qū)的要求沒那么高了。接下來(lái)一些中等板塊或?qū)⑨绕?，但打鐵還需自身硬，要么產(chǎn)品硬，要么性價(jià)比硬。

除非片區(qū)話事人，獨(dú)一無(wú)二的塔尖般存在，那么是可以保值的。