象嶼上海，又換一個“救火隊長”

文/狗蛋分蛋

有消息稱，鮑軼群已卸任象嶼地產滬浙區域總經理職務，職位由象嶼原江蘇區域總經理吳杰接任。

媒體致電象嶼地產核實，對方表示：鮑軼群并未從象嶼離職，而是“升了”——目前調任總部，擔任公司運營副總經理，主要負責投管工作。

不少人搞不清楚，鮑總這回算升還是算降。

在象嶼內部，從區域總到公司業務副總，基本可以看成平級調任，不過，業內普遍認為，鮑軼群此次調崗，“降職使用”的味道更重一些。

打個比方，原本是朝廷的封疆大吏，統領一方軍政，現在召回京，在戶部當了個二把手，看起來離“權力中心”近了，實際上，“權力”小了。

鮑軼群是象嶼新人，2024年初才加盟象嶼地產。

加入象嶼前，鮑軼群有近20年的地產從業經歷，先后供職過綠地、上海城開、復興集團、金地商置，幾份工作都圍繞上海，積累了很多環滬資源和操盤經驗。

鮑軼群加盟時，象嶼上海市場業績出現滑坡，不少人認為，鮑總此行屬于“臨危受命”，主攻象嶼上海兩個薄弱點：拿地和品牌建設。

不過從結果上看，鮑軼群的加入并沒有扭轉頹勢。

2024年，象嶼地產在上海實現119.1億元的銷售額，相比2023年下滑了不止一半。

2024年全年，象嶼地產在上海只拿到3宗地。

上海市場是象嶼近年來最重要的業績奶牛，銷售額占比基本都在一半以上，2023年更是占到了近67%。

集團相當看重上海，為此專門把上海設立為“第二個大本營”，另一個是象嶼的誕生地廈門。

一年3宗地，意味著只有3個項目，明顯配不上“大本營”的定位。

今年更難，1-5月，象嶼在上海只收獲了一塊地，還是高溢價拿地。

3月28日，上海第三批次供地，象嶼地產以總價66.8億，擊敗建發競得閔行區紫竹科學園區組合地塊，溢價率18.97%。

此前，一二批次供地，象嶼顆粒無收。

2月20日上海首場土拍，放出了包括浦東、虹口、松江和奉賢在內的4宗“王炸地塊”，土拍還沒開始，象嶼地產就已經蠢蠢欲動，連發招標公告。

最終，招標公告涉及的浦東楊思地塊和奉賢新城地塊，一個未參拍，一個沒搶過龍湖，無奈陪跑。

我們在《》中聊過這事兒，當時有人表示：

其實象嶼對這兩塊地根本興趣不大，真正目標是后面的嘉定新城地塊。

3月3日上海第二次土拍，嘉定新城地塊上架，象嶼確實參拍了，還拉上了“老搭檔”天安集團組成聯合體。

結果是，地塊被招商蛇口拿下，象嶼再度陪跑。

如果這么看，第三次土拍象嶼甘愿頂著溢價拿地，也在情理之中了。

因為再不拿，上半年所剩機會就不多了。

事實上，今年1-5月，象嶼地產在全國市場都沒怎么拿地，上海這塊甚至是獨苗。

2021年，象嶼全國拿地17宗，2022和2023年，拿地也都在8宗以上。

象嶼地產今年的“安靜”和前幾年在土拍市場的“瘋狂”，形成了鮮明反差。

什么原因呢？

不久前，象嶼地產交出了2024年成績單：

營業總收入314.64億元，同比增加291.98%； 凈利潤20.17億元，同比增加126.12%。

從行業角度看，2024年TOP50上市房企，營收同比增長的不到四成，歸母凈利潤同比增長的不到三成，兩項一起增的房企，只有兩家。

如果簡單對比，這業績已經可以原地開香檳了。

但問題是不能這樣簡單對比。

象嶼地產真正開始起勢，是在2022年，當時頭部房企普遍已經開始收縮。

大家都知道，房地產行業的收入確認，具有顯著滯后性。因此，象嶼地產2024年營收增長，主要源于2022~2023年的擴張。

2024年象嶼地產表現難言樂觀，將會反映在接下去兩個財年。

去年全年，象嶼地產全口徑銷售額279.9億元，同比下降了34%，行業排名也從35位滑落至38位。

集團業績下滑，其中最重要的原因，就是上海市場的乏力。

2024年象嶼地產在上海全口徑銷售額腰斬，僅124.2億元，排名也從第5，一下跌到了第14名。

出現這種情況，時任象嶼地產浙滬地區一把手的鮑軼群，肯定是要背大鍋的。

就在披露2024年報當天，象嶼地產也發布一則巡查整改情況的通報，其中明確提到：

對于去化壓力大，市場有效需求不足的區域，堅決暫停投資。

這代表著象嶼地產近年來的拿地投拓政策，已經悄悄開始出現了一些變化——

從遍地開花，逐漸轉向精細化。

今年年初，象嶼地產組織架構調整，原本三大區域＋三大公司的模式，精簡為三大區域：

以上海為主導的“滬浙區域”，以蘇州南京為主導的“江蘇區域”，以福州廈門為主導的“海西區域”。

調整后，天津公司、唐山公司并入“滬浙區域”，重慶公司并入“江蘇區域”。

2024年，象嶼地產銷售項目主要集中在上海、蘇州、福州，正好對應三個大區，有網友打趣：

現在的象嶼地產，哪里有業績，組織就在哪里。

有人說，2024年上海業績下滑，也不能全怪鮑總，畢竟就像上文提到那樣，房地產的成績是有滯后性的。

象嶼地產2024年的項目，不少是2023年以前的地，那時候象嶼為了擴大盤子，拿了不少去化沒那么容易的地塊。

事實的確如此，不過這只能看作原因之一，鮑軼群在位期間主導的幾個項目，成績也沒有達到市場預期。

2024年的三塊地，對應三個項目——“金海汀雲臺”成績不錯，不過是聯合開發。

“蘇河琹廬”4月23日一期開盤，截至5月，整體去化率75%?？粗€不錯，但是要知道，項目面對面的競爭對手“保利永興里”，開盤就售罄，認購率247%，創了上海靜安的年度紀錄。

被寄予厚望的“天宸雅頌”，4月29日一期開盤，160套房源去化率僅為53%。

加上2025年前五個月只拿了一塊地，象嶼上海今年的整體成績，肯定壓力重重。

象嶼地產的浙滬地區，說是浙滬，目前主要貢獻業績可以說只有上海一城。

組織架構調整后，天津加入，問題是在天津市場，象嶼這幾年沒怎么拿地，目前，只有天安象嶼智慧城、天安象嶼筑湖花園等少數幾個項目尾盤在售。

也就是說，天津并不能為浙滬區域今年的成績，帶來明顯提升。

目前，象嶼地產各區域里，增長最突出的是江蘇區域，2023年時，象嶼地產在蘇州的權益銷售位列第17位，到了2024年直接干到了TOP3。

時任江蘇地區一把手的，正是此次接棒鮑軼群的吳杰。

當初鮑軼群是臨危受命，如今的吳杰更像是“救火隊長”。

在江蘇做出成績的吳杰，能不能頂住上海的壓力，有待檢驗，而6月19日，即將開始上海第五次土拍，將是他要面對的第一個考驗。