鄰居在走廊搭建違法建筑怎么辦？【25年第68期】

不動產權利人應當為

相鄰權利人用水、排水、通行

提供必要的便利

建造建筑物不得違反

國家有關工程建設標準

妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照

我國法律規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙并賠償損失。

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基本案情

夏某系涉案大樓316室承租人，其獨用租賃部位為316室，公用租賃部位為三樓西北部衛生間。宋某系涉案大樓216乙室承租人，其獨用租賃部位為216乙室，公用租賃部位為二樓衛生間。

2011年左右，宋某在其租賃房屋的二樓走道內，靠墻搭建衛生間，內附座便器、淋浴設備，并配套熱水器、進水及排污管道。

2021年6月16日，該大樓物業管理部門出具違法建筑整改通知書，載明：“216乙室承租人宋某，經查，你在物業使用／裝飾裝修過程中有下列行為：擅自在二層公用走道違規搭建沖淋房。上述行為違反了物業管理的有關規定，現根據《上海市住宅物業管理規定》第五十六條的規定，請你立即停止上述違規行為，并立即予以整改”。

由于走道樓梯間空間開放，樓層之間未完全隔開，無法形成較為封閉的空間，因此，洗浴產生的廢氣極易在2樓彌散開，并飄至3樓，故夏某以宋某侵害其相鄰權益為由向一審法院提起訴訟，請求判令宋某拆除其搭建在涉案大樓的相關設施。

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法院審理

一審法院經審理認為，根據宋某的租賃憑證，宋某可使用二樓衛生間，該衛生間已能滿足其日常基本生活所需，但宋某為便利自身日常生活，在二樓公用走道內搭建內附座便器及淋浴設備的衛生間，配套熱水器、進水及排污管道。涉案房屋老舊，宋某在該處使用熱水器，熱水器的廢氣排放在走道內，即使走道內有窗，亦存在嚴重安全隱患。故，夏某要求宋某拆除該搭建的訴請，一審法院予以支持。宋某不服一審判決，提起上訴。

二審中，宋某主張其已根據一審法院的判決對燃氣排氣管進行了改裝，不再侵害夏某相鄰權益。

二審法院經審理認為，宋某雖然對燃氣排氣管進行了改裝，但夏某主張的侵犯相鄰方權益的事實不僅限于燃氣管排放廢氣問題，宋某僅對燃氣管進行改動，并不足以免除其侵權責任。且根據查明的案件事實，宋某擅自在二層公用走道違規搭建沖淋房已被認定為違反住宅物業管理規定的行為，若沖淋房及附屬設施不拆除，違規行為仍然客觀存在。宋某主張因涉案大樓內公用衛生間設施無法正常使用，其不得不自行搭建衛生間，拆除涉案衛生間會給宋某生活帶來不便，且樓內普遍存在違規搭建行為。對此，二審法院認為，涉案大樓公用衛生間是否能夠正常使用，屬于物業管理服務的問題，本案中的物業管理部門也未認可宋某的違規搭建行為，即便涉案大樓存在宋某所述情形，也并非阻卻宋某對夏某相鄰權益構成侵權責任的法定事由。據此，駁回上訴，維持原判。

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法治建議

相鄰關系是指兩個或兩個以上相毗鄰不動產的權利人，在行使不動產權利時，在通風、采光、用水、排水、通行等方面形成的相互給予便利和接受限制而產生的權利義務關系。法律之所以設置不動產相鄰關系，其目的在于協調相鄰不動產之間的權利沖突，平衡相鄰近不動產所有人或者利用人之間的利益，防止權利無限擴張導致他人權益受損，進而促進土地和建筑物的有效利用。在社會生活中，不動產權利人應當為相鄰權利人通風、通行、采光、用水、排水提供必要的便利，建造建筑物不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照等權利。若給相鄰不動產權利人造成妨礙或者損失的，應當根據法律規定，停止侵害、排除妨礙并賠償損失。

鄰地通行、通風是最常見的一種相鄰關系，在處理此類相鄰關系時，應當按照民法典規定的有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則正確處理。這也是處理相鄰不動產權利人之間權利沖突的基本原則。在走廊搭建違法建筑可能對相鄰權利人的通行、通風等權利帶來不利影響，影響相鄰權利人正常生活。違法建筑未經專業機構進行科學合理的設計，建筑質量無法得到保障，還可能存在嚴重安全隱患。另外，由于走廊及樓梯間所固有的公共利益屬性，在走廊及樓梯間內違法搭建還可能堵塞消防緊急通道，影響公共安全。

對此， 建議如下：

● 不動產權利人應當增強權利意識，對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內的必經通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。對于違法搭建行為，受到侵害的相鄰不動產權利人可以向相關行政管理部門進行投訴，也可以向人民法院提起訴訟。

● 物業服務企業應當加強對物業管理區域的管理，對于在樓梯間、走廊等公共區域搭建違法建筑的行為，及時予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

相關法條

《中華人民共和國民法典》

第二百八十八條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第一千一百六十七條 侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。

來源：上海二中院 、廣西高院

編輯：劉泳敏

審核：陳金明∣覃顯蕓

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