沒(méi)有止跌，沒(méi)有止跌，新的政策信號(hào)已發(fā)出

兩個(gè)重要的信號(hào)值得解讀一二。

昨天的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，如果你看國(guó)統(tǒng)局和我自己的解讀，會(huì)覺(jué)得分裂。但我不打算順著誰(shuí)說(shuō)話，我只說(shuō)我自己認(rèn)為正確的話。至于最終誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，市場(chǎng)先生是裁決者。

按國(guó)統(tǒng)局的說(shuō)話：5月份，70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄……房地產(chǎn)繼續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)……總體平穩(wěn)運(yùn)行……但也應(yīng)看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整階段……促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍需繼續(xù)努力。

你們知道他在說(shuō)什么嗎？

他在說(shuō)“辯證法”，凡事都要“一分為二”的看待。

我們做市場(chǎng)研究也好，或者是做投資決策咨詢也好，需要非常簡(jiǎn)單粗暴、直接明了的對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行方向，給出看法，哪怕錯(cuò)也要給。就像看到一個(gè)人在爬巍峨的大南山，不要管他是否跌倒是否太慢是否停下來(lái)，你只要看他持續(xù)的方向是不是一直在上升。簡(jiǎn)言之，你給我搞辯證法，我就聽(tīng)不懂，還是得中翻中一下。

我提供一個(gè)參考，比如美聯(lián)儲(chǔ)在4.2關(guān)稅之前，一直以來(lái)在強(qiáng)調(diào)的話語(yǔ)方式是：通脹在朝著2%的方向邁進(jìn)。他這樣講，華爾街就很清晰的知道：呃，降息之箭正在路上。OK，那我們展開(kāi)交易吧。

國(guó)統(tǒng)局的話，實(shí)質(zhì)上是不符合市場(chǎng)實(shí)情的，他只是在撫慰市場(chǎng)情緒，這并不好。

事實(shí)上5月份的價(jià)格不好看，新房?jī)r(jià)格創(chuàng)下7個(gè)月以來(lái)的最大環(huán)比跌幅，二手房創(chuàng)下8個(gè)月以來(lái)的最大環(huán)比跌幅。同比下跌是在收窄，但是環(huán)比這樣的下跌，無(wú)論如何都不能說(shuō)是好消息。它清晰顯示了一點(diǎn)：去年9.24的刺激政策，已經(jīng)失效了。

這是證據(jù)一，證據(jù)二是，在數(shù)據(jù)出臺(tái)之前，6.13，領(lǐng)導(dǎo)層召開(kāi)會(huì)議，定調(diào)子：要“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

如果數(shù)據(jù)在好轉(zhuǎn)，想必就不需要這樣說(shuō)話了。

所以，答案是沒(méi)有止跌，更談不上回穩(wěn)。唯一的好消息是，成交量其實(shí)相比2024年，依然還是不錯(cuò)的，沒(méi)有出現(xiàn)坍塌。但是即便是這一點(diǎn)，我相信6-7月恐怕都會(huì)難以守住。因?yàn)榍岸藬?shù)據(jù)看，尤其是新房，已經(jīng)賣不動(dòng)了。

BTW，說(shuō)到“止跌回穩(wěn)”，我想是時(shí)候量化一下這個(gè)用詞了，到底什么叫止跌回穩(wěn)，就像我們談?wù)摻?jīng)濟(jì)衰退、技術(shù)性熊市……一樣，它們有明確的定義——比如GDP連續(xù)2個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)可理解為是陷入衰退，股價(jià)從高點(diǎn)回落20%可理解是陷入技術(shù)性熊市。那么，“止跌回穩(wěn)”這個(gè)模糊的用語(yǔ)，如果使用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)，應(yīng)該指的是“復(fù)蘇”，那么房?jī)r(jià)應(yīng)該至少連續(xù)2個(gè)季度以上同比回正才能叫復(fù)蘇的開(kāi)始。

除了數(shù)據(jù)的解讀之外，政策層面，我在之前的視頻號(hào)里講到：新一輪的政策會(huì)比我們預(yù)期的更早的出臺(tái)。原來(lái)我預(yù)期的是7月底的高層會(huì)議，但是房地產(chǎn)5月惡化的速度顯然是超乎預(yù)期，因此，我們從上周五開(kāi)始看到了新的轉(zhuǎn)變。

我們從中尋找一些線索。

核心就是上述6.13總理的講話。

里面講了三點(diǎn)：1）構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)……；2）對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策……更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

還是釋放出了重要信號(hào)。

“好房子”將是我們未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心組成之一（另一個(gè)是保障房）。這個(gè)重要改變，我先前在文章《》中談到了，住建部在上個(gè)月的會(huì)議上也給出了明確的“四好”定義：好城區(qū)、好社區(qū)、好小區(qū)、好房子。統(tǒng)歸都是，提高住房性價(jià)比的行動(dòng)。

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，這項(xiàng)政策產(chǎn)生的影響可謂直接又深遠(yuǎn)。各地開(kāi)始把稀缺的“寶藏地塊”拿出來(lái)賣，并且慷慨的把容積率降了下來(lái)——光明原來(lái)容積率4.5現(xiàn)在一律調(diào)到了3.1，寶中收回重拍的地王容積率也分別由先前的5.7、5.0降至3.7、4.2。新建的住宅一律都是高使用率產(chǎn)品；新房子的層高、隔音、防水、電梯配置等等都要上一個(gè)檔次。

這些直接催生了4月份的“地王熱”，并且在長(zhǎng)期內(nèi)將會(huì)顯著提升住房的性價(jià)比。但有一點(diǎn)，在短期內(nèi)，它產(chǎn)生了相反的作用——加劇了房地產(chǎn)短期下滑的態(tài)勢(shì)，因?yàn)樵S多買(mǎi)房人反而持幣觀望想等待“好房子”上市。這就像人工智能的作用一樣，長(zhǎng)期內(nèi)它可以顯著提升經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率，但是短期內(nèi)反而有加劇經(jīng)濟(jì)通縮的后果。

相信未來(lái)很長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期里，各地都會(huì)著力推行“好房子”，這對(duì)后臺(tái)的粉絲朋友們賣房子、買(mǎi)房子，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，有些房子必須要果斷賣掉，買(mǎi)什么樣的房子則需要仔細(xì)思量，總之要早為之計(jì)算《》。

至于對(duì)現(xiàn)有土地和項(xiàng)目進(jìn)行摸底，我理解，應(yīng)該是指向決策層在果斷堅(jiān)決減少供應(yīng)，尤其是低質(zhì)無(wú)效的土地和住房供應(yīng)，比如低線城市的供應(yīng)等等，以期推進(jìn)修復(fù)房地產(chǎn)供求關(guān)系。

看前5月的數(shù)據(jù)，中國(guó)商品住宅銷售量為2.9745億平米，按月銷售量大約不到6000萬(wàn)平米，但是商品住宅施工量為43.54億平米，商品住宅待售量為4.12億平米，你們算算就是不算新開(kāi)工，能賣多少個(gè)月？

想穩(wěn)定價(jià)格，務(wù)必要穩(wěn)定供求關(guān)系。但是這么幾年來(lái)，市場(chǎng)看到的完全不是。一方面是地方城市還在努力的賣地獲取土地財(cái)政，另一方面保障房大力推進(jìn)，雖然保障房房和商品房類型不一樣，但是面對(duì)的需求都一樣，就那么多，有的人買(mǎi)了保障房就不會(huì)買(mǎi)商品房了。這些向市場(chǎng)都釋放出的信號(hào)是含混矛盾的，不可能你一邊喊著我要止跌回穩(wěn)，一邊卻又想實(shí)現(xiàn)大力賣地大力建設(shè)保障房，魚(yú)和熊掌不可得兼。

這是我認(rèn)為釋放的一個(gè)潛在信號(hào)，但事前不是沒(méi)有過(guò)，去年4月，自然資源部就發(fā)出了土地供應(yīng)減少的信號(hào)，要求去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市不可再賣地，18-36個(gè)月的城市“盤(pán)活多少賣多少”。也許這次，會(huì)在去年的基礎(chǔ)上，更為嚴(yán)格。

從側(cè)面來(lái)看，這也說(shuō)明了房地產(chǎn)的過(guò)剩情形，到底有多么的嚴(yán)峻。

以上這些，目前我們看到的，都屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策乃至制度變革。這些對(duì)修復(fù)市場(chǎng)會(huì)起到重要作用，所以，昨天港股房地產(chǎn)股票也都給出了積極的反饋。但是，有一說(shuō)一，目前市場(chǎng)所期待的，是政策力度問(wèn)題。就是級(jí)別一定要夠大，夠有力，工具箱里要拿真家伙出來(lái)不能每次只拿大喇叭。

焦點(diǎn)集中在：一線城市、限購(gòu)解除、繼續(xù)大幅度降息這幾個(gè)話題上。

總而言之言而總之，市場(chǎng)還沒(méi)有到底，市場(chǎng)還在探底，底部一定是在所有人都陷入絕望的時(shí)候開(kāi)始出現(xiàn)。但那個(gè)時(shí)候什么時(shí)候到來(lái)，我不知道，那需要時(shí)間，也需要正確的政策。

在它到來(lái)之前，我們保持充沛的現(xiàn)金，保持冷靜豁達(dá)的信心，不要跌暈了哈哈，遠(yuǎn)期北上廣深的房地產(chǎn)還是非常有希望滴。

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