深圳房地產的容積率降下來了

深圳今年賣出了第二塊地，龍華上塘“三角地”，群友戲稱是大披薩，純住宅地塊。

這地塊給我看的，一點斗志都沒了，還不如搞成個公園。不過從房地產的角度說，它可能是個寶。

地塊面積10898.05平米，建面27200平米（含住宅2.66萬平米，商業5000平米），容積率≤2.5。注意這個2.5，是唯一值得解讀的價值。跟之前一樣，沒有了任何限制——無“房地聯動”價高者得、無限價、無90·70、無保障房配建。

地塊以82700萬元起拍，共吸引8家房企競買，競價65輪，聯發集團最后以12.12億元競得，溢價3.85億元，溢價率46.55%，綜合樓面單價44558.82元/平方米。

現在開發商買地的測算，都是以現有房價作為計算基準了，現價條件下能夠盈利才叫算得過賬。按照這個來測算，項目周邊的高層二手房平均價格大概在6.5-7萬/平米（估計后面根本賣不到）。但是這個項目地塊太小，沒有社區，在“風水”上也許會有抗性。這是它的一些弱點。

照此來推，如果按照先前高層邏輯，開發商出價肯定猛了。完全成本可能都要去到6萬/平米了，1年內開盤，市場也許能夠接受6.5萬/平米吧，也賺不到幾毛錢。

但這塊地唯一釋放出的大信號，就是先前說過的：深圳房地產的容積率降下來了。

在這之前，你在龍華不可能看得到，住宅用地會有2.5的容積率那么低，別說2.5，5.5都不可能。

注意，這塊地是2.5的容積率，這個容積率比它附近合正中央原著的容積率都低——后者容積率2.6，而合正中央原著是做的多層+高層的混合設計，這是一線城市3.0以下容積率樓盤的常規做法。

是以，開發商拿這塊地，未來也一定是/也只能是往“低密度”產品里設計，類似當初的合正中央原著，做低層低密+高層搭配的類別墅產品。這一點，在它的設計要點里，也展現得很清楚。而且，還有一點，照這個容積率來計算，總成本沒有我們平常看到的超高層那么高，建造周期也會短一些。

總之，計算這塊地，顯然不是按深圳人已經習慣了的高層、超高層樓盤來作為價格基準的。最終，一切要看開發商的產品創造能力，做得好，也許能夠把這塊“化腐朽為神奇”。它未來要賣的對象，一定是龍華本地或者對別墅有鐘情的土豪，但那個三角形就是硬傷。

這是令人值得期待的一點，希望開發商能夠不孚眾望，把這塊披薩做好。

往前看，在深圳賣2025年第一塊地的時候，大運地塊，容積率是4.97，基本上5.0了。那時候，深圳還沒有開始執行住建部的新國標。從4月開始，住建部新國標開始出爐，標志著中國房地產產品的重大結構調整出現，各地紛紛開始調整動作。

新國標對層高、噪音、電梯配置等等都有很多優化，但最重要的變化是大幅調低了住宅建筑的容積率。

廣深是屬于IV氣候區，高層限制在18-36層，容積率限制2.8-3.1。作為深圳，你不一定要嚴格執行，但是這也意味著，過往那種完全不考慮宜居性的拼命拔高容積率、向天空發展的思路，已經“壽終正寢”了。

這個影響正在快速而深遠的改變著深圳的房地產格局，也在影響著買房人的選擇。

由龍華這塊披薩地開始，可以說，深圳正式宣布，也進入了調降容積率的周期。比如說，最近的寶中南街坊地塊，是一個典型的案例。

這塊地身上展現出了深圳原來房地產的“兩個重要特征”。

其一，超高層，通過把住宅容積率無限逼近上限6.0，來統一做超高層。要知道，住宅高容積率設計，在全球大都會都是僅局限于地鐵站周邊500米范圍內才做的，深圳過去數年，幾乎是將這一容積率推廣到所有住宅樓盤上。

其二，在住宅容積率做到極限的基礎上，深圳規土部門還不滿足，繼續大搞商住混合，通過疊加大量的商辦體量乃至將商業變為主導功能，來繼續拔高整個樓盤的容積率。這就是為什么，我們會在很多項目上看到，容積率動輒都是8.0、9.0、10.0乃至更高，感覺個個都是CBD的開發模式。

南街坊地塊的流拍，可以說暴露了深圳高容積率、胡亂規劃的弊端（這也是業界常年呼吁要改變的）。這一弊端在新國標出爐之后，開發商再也不買賬了。以前是沒得選，現在你還搞這種玩法，擺明著要開發商接盤虧錢。

是以，在5月份，這個大項目調規了。1、下調容積率：DY01由5.7降至3.7，DY02由5.0降至4.2；2、調整主導功能：DY01和DY02的主導功能均從“商業服務業、居住”調整為“居住、商業服務業”，居住在前了；3）商業面積削減。此前該宗地規劃商業102500平米、酒店35000平米；調規后，商業建面削為30150平米，大大削減！

其它的地塊身上，我們也都能看到，這樣的變化正在發生。比如6.6掛牌出來的梅林關宅地，容積率下修到了2.8，這在以前同樣是不可想象的事。

這塊地面積21820.58平米，建面61090平米，容積率2.8，其中住宅59870平米，商業600平米，純居地塊。

重點來了，在設計要點上，和龍華披薩地塊同樣，多層、高層設計。它未來的產品樣式，也將同樣是別墅疊拼+高層的混合。

這塊地在7月7日拍賣，也將會是有比較高的溢價率。

這些都是偏重點、核心區位、低密度的產品，其它的在城市副中心——大運、光明，我們同樣也都看到了容積率下修的明確證據，這些之前官方都已經披露出來了。

比如光明，先前的地塊的容積率普遍都是去到4.5那么高，但是現在釋放出來的新地塊，基本都是在4.0以下，低的甚至在3.0。如上所言，可以不完全嚴格的執行新國標，但是再想著像當初那樣，死命的拔高，不可能了。（光明最初的規劃精神，就是圍繞著那幾個地鐵站做高密度開發，余下的區域留出大片的空地做公園，但是搞著搞著，容積率就全上去了）。

也就是說，從以上這些信息，我們可以明顯得看出兩點：

第一，深圳的住宅建筑開始普遍、顯著地下調容積率，超高層住宅的規劃大大減少。

第二，和杭州、上海一樣，深圳不但是拿出了好地塊出讓，不但是下修了容積率，而且開始拿出“低密度”地塊來賣。

這樣的話，可以實現非常多的市場作用。

1）地塊可以更好的賣掉，能夠實現更好的溢價，開發商愿意買單，有助于政府收入的保障。

2）未來建成的住宅產品，是“好房子”，可以有更好的宜居性，能夠得到買房人更好的接納，有助于房地產市場“止跌企穩”。

3）低密度項目在超大城市依然是擁有比較好的稀缺性，依然有眾多高凈值人群愿意住得更好，開放這一產品線，能夠讓深圳出現更多“真正的豪宅”。

4）在城市范圍內大量減少超高層，會有助于修復整個城市的景觀界面，讓深圳看起來更加的宜人，而不至于成為一個像香港那樣的“石屎森林”。

至于風險點，在于兩類物業，第一類是舊改，正在推進舊改項目的開發商、買了舊改回遷房的買家，這些在未來很難再有競爭力（當然，主要還是看項目地段，大部分條件一般的舊改會喪失競爭力）。第二類是現有的住宅，尤其是超高層產品，會面臨“好房子”們越來越大的沖擊。

到今天上塘這塊地為止，深圳今年賣了兩塊宅地，收金一共是42.77億。而時間已經到了年中，對比過去2年的賣地金額，下半年深圳應該是非常密集的賣地。全年度，我預期相對樂觀些，考慮到即將釋放的地塊條件普遍都要比去年好，今年的賣地金額應該很容易就回到400億以上。

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