行業透視｜京滬深杭二手掛牌量降幅收窄，剛需拋壓擴大，中改需求收縮

短期來看京滬深杭二手房市場還將穩中有降態勢。

◎ 文 / 俞倩倩

2025年5月二手房市場熱度穩步回調，據CRIC監測數據，2025年5月30個重點城市二手房成交環比下降10%，同比微增4%，增長動能放緩。究竟當前二手房業主掛牌積極性如何？熱點城市中新增掛牌房源有存在哪些結構性分化特征呢？

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5月京滬深杭二手掛牌量環比降幅收窄

杭州止跌微增1%

為了更好的分析二手房業主心態變化，我們主力聚焦了北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監測的四城新增掛牌套數來看，2025年二季度呈現高位回落態勢，不過四城5月環比降幅較4月環比降幅均出現了不同程度的收窄，杭州止跌微增1%；同比來看，僅上海保持增長，北京、深圳、杭州分別下降4%、15%和46%。

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京滬深杭總價100-500萬房源占比約6成且集中度仍在上升

而對于剛需剛改項目業主而言，當前仍為新增掛牌主力，京滬深杭總價100-500萬房源占比基本都在6成左右，不過從月度變化情況來看，占比有穩中有增態勢，北京、深圳、杭州漲幅較為顯著的當屬100-300萬元這一總價段，5月環比漲幅均在2pcts以上，上海總價300-500萬元5月環比上漲0.67pcts,漲幅居各總價段之首。

從面積段來看，北京、上海、深圳、杭州四城50-100平面積段新增掛牌量占比均呈現出穩中有增，和總價段表現相對一致，北京、杭州5月環比漲幅均在1pcts左右，上海50-70平方米、深圳70-90平方米新增掛牌占比穩中微降，小幅回落。

目前來看，面積段50-100平、總價段100-500萬剛需剛改房源占比6成仍為掛牌主力，主要源于這類房源基本也是2000年以來新房市場供應主力，存量基數較大；近期這類房源新增掛牌量占比由穩中有增態勢，也可見剛需剛改業主受行情低迷影響，拋售心態也比較嚴重。

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京滬深千萬豪宅業主掛牌積極性穩中有降

杭州不降反增

從新增掛牌套數總價段來看，2025年以來京滬深高改和豪宅業主掛牌積極性穩中有降，尤其是總價1000-3000萬元跌幅最為顯著：北京迎“普降”行情，800萬以上各總價段環比皆降，800-1000萬元和1000-3000萬元跌幅均超0.5pcts；上海、深圳僅1000-3000萬元跌幅較為顯著，其他總價段占比變動變動不大；杭州則呈現出明顯差異化特征，總價1000-3000萬元和3000-5000萬元占比不降反增，高端業主掛牌積極性略有回升。

從面積段來看，各城市大面積段掛牌占比呈現出一定的分化特征：北京、杭州類似，160-180平占比環比持降，而180平以上占比環比增長，出現了一定程度的背離，頂豪市場相對堅挺；上海大面積段環比變動和總價段保持一致，呈現出穩中微降；而深圳大面積段則出現了持增態勢，尤其是160-180平占比環比增幅高達0.57pcts。

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京深杭總價500-800萬中改業主掛牌需求顯著回落跌幅居首

對于北京、深圳、杭州的中高改業主而言，掛牌需求則呈現出顯著回落態勢，北京、深圳、杭州總價600-800萬元新增掛牌占比連續兩個月呈現回落走勢，目前占比均為2025年以來低位；上海較為特殊，500-800萬總價段新增掛牌量占比月度波動并不算太大，持穩17%，呈現出穩中微增態勢。

從面積段來看，北京、深圳兩城100-140平面積段新增掛牌量占比均呈現持降態勢，上海走穩，環比變動不大，而杭州略有不同，100-120平持平，而120-140平面積段整體新增掛牌量顯著回落，環比下降2pcts以上。

總體來看，5月二手房成交熱度持續回落，而業主新增掛牌熱情環比降幅有收窄趨勢，杭州止跌；目前熱點城市京滬深杭主要出現了以下結構性變動：剛需剛改房源主導力強化，拋壓加劇，尤其是隨著4-5月二手房成交行情轉淡，對于總價100-500萬、面積50-100平面積段房源業主心態影響最為顯著；中高端市場深度分化，豪宅端京滬深千萬級房源掛牌積極性回落（尤以總價1000-3000萬段為甚），杭州高端市場獨樹一幟，千萬級占比不降反增；中改端京深杭500-800萬總價段占比連跌至年內低位，100-140平方米面積段同步承壓，杭州120-140平方米環比驟降超2pcts。

當前市場呈“剛需拋壓擴大、中改需求收縮、豪宅城市分化”的三層撕裂狀態，基于當前不同城市二手房業主掛牌心態轉變和各城市二手房成交結構特征，預判后市，我們認為，短期來看京滬深杭二手房市場還將穩中有降態勢，高改和頂豪掛牌占比穩中有降加之高得房率的優質產品力新盤集中入市也將分流部分高端客群需求；而從剛需盤來看，主要取決于業主讓利幅度，因掛牌基數較大，若無顯著價格優勢，交易周期或將進一步拉長，市區和遠郊老破小都將面臨不小的去化壓力。（來源：克而瑞地產研究）