房地產的救命藥與養生藥

最近，相關層面頻繁地提到構建房地產發展新模式。

對此，很多朋友可能感到迷惑：構建房地產發展新模式究竟是什么東東？

它與目前促進房地產市場止跌企穩有什么關系呢？

慢效藥與救急救

這里我打個比喻，構建房地產發展新模式就像是慢效藥、長效藥，是為了整個中國房地產市場的健康著想。

而促進房地產市場止跌企穩及與之相適應的措施，比如取消限購、限價、限售等政策、降低房貸利率、減稅等等，有點像是短期的救命藥，目的是要盡快讓房地產市場走出低迷，穩定下來，然后復蘇。

這兩種藥，之間有一定關系，但區別也很大。

基本上可以認為，目前大力推進的構建房地產發展新模式，即便新模式完全建立起來，也未必能在短期內促進房地產市場實現止跌企穩。

我們回顧一下，上周國常會關于新模式的描述：

構建房地產發展新模式對于促進房地產市場平穩健康、高質量發展具有重要意義，要著眼長遠，堅持穩中求進，先立后破，有序搭建相關基礎性制度。

這話說得很明白，它著眼于長期，并且要搭建很多基礎性制度，是一種漸進的、慢性的制度變革。

這讓我想到了另一個詞 —— 房地產長效機制。

如果過去多年，您一直在跟蹤觀察房地產政策面的變化，則對這個詞肯定不陌生。

早在 2016 年 12 月的經濟工作會議上，就提出： 房子是用來住的，不是用來炒的，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既要抑制房地產泡沫，又要防止大起大落。

當時我曾點評，這標志著房地產長效機制的籌劃正式上升到國家層面。

在此之前的一兩年，相關部門就已經在提及房地產長效機制；其后也在持續推進。

直到 2020 年 12 月，住建部召開的全國住房和城鄉建設會議上還明確表示：要穩妥實施房地產長效機制方案。

這說明，當時已經初步形成了房地產長效機制的方案。

長效機制防止大起大落

大家可以回想一下，2016 年高層開始討論研究部署這件事的時候，全國樓市已經比較熱了。

當時的出發點是：要構建長效機制，讓樓市能夠比較平穩，不要像當時那樣房價漲得過快，同時也不希望以后降溫的時候降溫過快、大幅持續降溫，當時說要防止大起大落。

那么，我們站在當前這個歷史時點，回顧與總結當年建立房地產長效機制這碼事，它取得了重大進展和成果嗎？

這個問題，我留給各位，大家可以思考一下……

在房地產市場大幅降溫之后，也就是從 2021 年下半年以來，我發現房地產長效機制的提法就慢慢消失了。

而近兩三年反復提及強調的構建房地產發展新模式，雖然提法不一樣，但內涵方面是高度相似的。

面對當前我國房地產市場、房地產行業出現的一些問題，各位可以評價一下，到底是推進構建房地產發展新模式重要，還是利用一些短期手段盡快促進房地產市場止跌回穩更重要呢？

就老楊個人的感覺來看，這兩個事情都很重要。

但如果一定要把誰排在第一位，論第一重要性，我認為促進房地產市場止跌回穩應該是當前相關部門要全力推進的一件事。

打個比方，需要盡快把房地產從重癥監護室里推出來，讓它作為普通病號，慢慢療傷、慢慢調養身體。

各位想想，是不是這個道理？

救急難度大，但莫畏難

不過，客觀上，在救急藥的藥方與藥效方面，確實存在較大的困難。

2022年以來，出臺了眾多寬松政策，有一定集中性的政策，已有四波，分別是：2022年8-11月，2023年8-9月，2024年5.17新政，2024年9月下旬至10月。

每輪刺激，市場都有反應，但只是成交量出現脈沖，一段時間后會回落，去年9月下旬這輪刺激的效果最好，但也只是一二線城市持續了3-6個月不等。

#全國房地產市場機會與風險監測系統#中，我們構建了一個房地產政策環境景氣指數。

去年9月底以來，政策景氣度已超過上輪景氣度的高點，也即2016年9月；而2016年9月時全國樓市已經進入繁榮期，如今卻仍在蕭條期。

充分說明一點：當前救市的難度，遠大于十年前！

一方面，泡沫破滅，病來如山倒，對應著：病去如抽絲。

另一方面，人口規模見頂、經濟降速、居民收入減少與財富縮水、住宅告別短缺時代等因素，嚴重抑制了購房需求。

今年5月，全國政策環境景氣指數為210，相比上月增長，連續盤整4個月后首次明顯上升。

國家層面，降準降息，降低個人商業性房貸利率和公積金貸款利率，兩辦印發關于持續推進城市更新行動的意見。

地方層面比較冷清，武漢、重慶與無南通出臺一攬子政策，但力度較小。

為應對4月關稅戰升級，央行推出了“十只箭”，但房地產方面仍需出新政。

新模式、好房子，這路慢效藥、養生藥，容易開藥方，更容易抓藥、下藥，由于其顯效時間長，相關部門短中期并無量化考核之憂。

而救急藥、救命藥，卻越來越難開了，越來越謹慎了、迷茫了、躲避了……

在這件重要之事上面，老楊認為：

路漫漫其修遠兮，仍須上下而求索……