上海市中心，向東南轉移

　　不少上海的買房群都“炸”了。

　　原因是，東安地王的第一塊地，規劃出來了：

　　這個定位，可以說是遠超公眾預期，讓大家看不懂，因此爭議很大。

　　我們在之前的文章里也提過：

　　按照傳統開發思路，這地方大概會做150-250的產品，相比于之前的綠城潮鳴東方降半級。

　　看到這個規劃定位，很多朋友都“在線”討論了起來：

　　徐匯濱江是不是要成為下一個新天地？

　　上海豪宅圈是不是又要大變天了？

　　相比于對豪宅項目本身的討論，我們其實更加關注這個定位背后，上海地段格局的重塑：

　　上海市中心，開始向東南拓展遷移了。

　　曾經以人民廣場為中心點的價值梯隊，將迎來全面的顛覆。

　　上海的房價體系，將迎來全面洗牌。

　　上海的樓市分析邏輯，很長一段時間都是以人民廣場為中心評價地段價值。

　　也因此誕生了各種中心到郊區的樓市鄙視鏈，各板塊各自有各自的站位。

　　但是我們已經說過多次：

　　上海的市中心c位早都變成了別的地方，商業上是南京西路商圈，住宅上是新天地。

　　也因此，實際上以人民廣場為中心點、或者以環線位置為分析框架的思路早都過時了。

　　我們也因此提出了上海樓市的四分天下（文章可以找客服要一下）這套分析框架，分析各個片區之間不同的樓市格局：

　　不同區域的板塊鄙視鏈，價值站位，分別決定了其實際的房價水平。

　　而如今，這個體系又要迎來大變革，因為上海的市中心開始了新一輪遷移。

　　這里就要說明，為啥徐匯的新房價格瘋狂漲價。

　　在徐匯最有機會動遷、逆襲、起飛的地方一文中，我就已經提過：

　　現在大部分朋友可能都不太能看懂，為啥徐匯現在這批新房價格這么貴，為什么也開始全面豪宅化。

　　比如今天出來做了豪宅方案的東安地塊，如果放在幾年前，這種沒有特別稀缺資源的、徐匯濱江外圍的地塊；

　　其上面項目的開發定位，大概率和之前的匯元璽不會有太大區別。

　　社區基本上是主要以小戶型為主，搞那么一兩幢大戶型做樓王。

　　僅僅時隔兩年，一個區域的產品如此巨大的定位改變，的確是會讓人看不懂。

　　不過，單純看看懂徐匯濱江的房價變化，的確是會迷糊，借用一個中學古詩詞：

　　不識廬山真面目，只緣身在此山中。

　　如今想要讀懂市區、讀懂徐匯的發展邏輯，就必須要跳出來，站在全市的格局上去看。

　　房子不會賣，價格不好談

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　　眾所周知，塑造一個地段最有效的辦法，往往是建豪宅，而非建寫字樓。

　　公眾對于好地段的認知，往往都來自于住在那里的人的身價圈層。

　　百年前，富人住在租界的花園洋房里，住在西郊的自家大宅里，那些地方才是上只角，才有了貴氣，才是好地段。

　　這也是我們總說的一個案例，為啥北外灘這個板塊，總感覺跟頂級板塊差一口氣？

　　因為東大名路所有的一線沿江地段基本都建成了寫字樓，大家對于那里沒有好地段認知，也讓北上海整體沒有了頂級豪宅板塊。

　　北外灘是坐北朝南看陸家嘴的，如果出現兩三個類似于湯臣一品、中糧海景定位的豪宅，那么地段認知將大為不同。

　　現有的類似于新外灘花苑，就只有江景好，小區品質實在是跟改善住宅都沒關系，實在是扛不起大旗。

　　而本輪，徐匯新房房價的跳漲、產品定位的大拔高，其實就是一個主動塑造地段的過程：

　　如果說徐匯濱江僅僅是“徐匯區內一級地段”的定位，那么東安地塊的定位就是改善住宅，這還是因為已經高到12萬的地價。

　　但是你有沒有想過，如果徐匯濱江的定位是“全市一級地段”呢？

　　那么顯然，以現在徐匯濱江的豪宅體量、區域建筑體量、對周圍的輻射能力，就完全不夠用了。

　　其實當下徐匯的開發思路，或者上海的開發思路已經明牌了：

　　把徐匯濱江打造成可以媲美黃浦的一級地段，而非原來只是全市1.5級或者說2級地段的定位。

　　而這背后的大邏輯，就是上海市中心的二次擴容和中心c位的遷移。

　　當下我們普遍認為市中心的范圍就是CAZ的范圍。

　　當然雖然說都是市中心地段，但是其中真正的一級地段并不多。

　　比較有共識的是第一豪宅區新天地，第一商圈南京西路，其他大多數都只能是二級地段。

　　因此，之前有人定義市中心的最中心點：

　　就是南京西路商圈、新天地，和傳統高貴地段梧桐區的三角形中點位置。

　　但是，隨著浦東的大開發、上海南部的開發，這個明顯偏向于浦西的、偏向于北部的市中心肯定是不夠用了。

　　上海需要更大的市中心，也需要把市中心的c位向新發展的方向傾斜。

　　因此，實際上，現在的城市開發重要資源，也在更靠向上海地理中心的方向走，也就是原來的中心向東南方向傾斜。

　　而徐匯濱江和前灘兩個區域的開發，在之前就已經起到了這個作用，把上海的市中心向南拓展了5公里。

　　而如今，就是把市中心范圍東南移動的思路徹底明牌了：

　　開始讓徐匯濱江全面豪宅化，帶動城市中心范圍擴大、帶動地段價值提升。

　　而這個交匯點，其實就是現在的徐匯濱江。

　　因此，為了匹配這個定位，徐匯濱江這個區域不能僅僅作為二級地段：

　　輻射范圍要擴大，地段價值要變高，要盡可能和新天地和南京西路看齊：

　　因此徐匯濱江的外拓區域也開始全面豪宅化，借此拔高地段價值；

　　斜土東安、龍華、南站等區域都在舊改，建綜合體建豪宅，拓展版圖范圍。

　　而對應到城市開發思路上，徐匯濱江的版圖開始向西側、南側蔓延，填補原來的CAZ空白區；

　　浦東部分，則是在前灘開發完畢后，開啟了前灘南的開發，曾經缺失的后灘最近也啟動了開發進程；

　　這些地方的新房價格也是偏貴的，其實也是通過類似的思路開始重塑了地段價值。

　　更遠的還有新楊思，本質是也是配合市中心的東南移動。

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　　市中心的擴容和中心點的移動，勢必會對上海樓市的地段價值，帶來顛覆性的影響。

　　第一，新的市中心C位，相比于原來的位置更加靠近東南，曾經以人民廣場為中心的價值分析體系，要被顛覆了，板塊價值大洗牌。

　　曾經徐匯濱江是豪宅二級地段，是市中心的邊緣，價格是18-20萬的檔次。

　　如果他地段升維成功了呢？

　　那么整個西南、東南區域的房價鄙視鏈都要重塑，價值都要抬升，因為徐匯濱江可能是22-25的價格層次了，至少是1.5級別地段了。

　　而中心偏移東南，直接帶來的就是，曾經以人民廣場為中心的房價鄙視鏈，直接崩掉了。

　　部分偏離新中心的板塊，價值要大幅度下跌；

　　反之，靠近的要大幅度提升，部分靠近核心的區域的舊改概率加大。

　　第二，當市中心范圍南拓，以內中外環直接分析地段價值的思路也直接被顛覆了。

　　之前經常有拿著環線位置說自己是價值洼地的案例，如今肯定也行不通了。

　　徐匯濱江晉升一級地段，中環的價值真的能和桃浦拉平嗎？

　　當然，以上所說的是未來的宏偉藍圖。

　　當下徐匯濱江的豪宅定位、商業商務能級仍在有序追趕的過程中，完全成為市中心一級地段仍有不少的一段路要走——

　　不過，未來可期。