閔行未來潛力最大的地方

三十年河東，三十年河西，閔行這里終于迎來了發展的希望！

這個地方占據了“天時、地利、人和”，成了閔行破局未來、發展潛力最大的地方！

猜猜這是閔行哪里？

1992年“撤二建一”后的閔行，最先發展的是莘莊和七寶中部地區。

這些地方靠近徐匯更近市區，優先吸收了市區的外溢，率先迎來了城市化。

尤其是莘莊，堪稱閔行崛起的第一代核心引擎，郊區最早通地鐵。

莘莊的配套最先起來，仲盛世界商城、圖書館、醫院應有盡有，還在后來打造了莘莊商務區，慢慢發展成為了一個功能完善的成熟城市副中心。

緊隨其后的是七寶，憑借深厚的歷史底蘊和優質的教育資源，疊加萬科、皇都花園等品質社區的開發；

七寶也早已發展成為閔行中部炙手可熱的宜居高地和商業重鎮。

很顯然，莘莊、七寶的開發越來越飽和了，閔行中部地區的土地幾乎消耗殆盡。

閔行靠近市區的地方都率先迎來了崛起，比如靠近長寧的華漕發展了虹橋商務區。

反倒是郊區邊緣的紀王（現屬華漕）和老工業區地帶的吳涇發展一直比較滯后。

與此同時，閔行整體產業發展與GDP增速都遇到了瓶頸，急需拓展新的空間和打造新的增長極。

比如閔行過去幾年的GDP增速，在全市并不顯眼：

在這個背景下，閔行北部前灣（華漕）與南部大零號灣（吳涇）呼之欲出！

前灣、大零號灣堪稱閔行未來最大的增量空間和潛力暴發戶。

其中前灣依托虹橋國際開放樞紐的輻射，聚焦發展國際化商務與總部經濟；

而吳涇是作為上海南部科創走廊的核心承載區與“大零號灣”科技創新策源功能區的戰略要地。

吳涇的發展勢頭似乎更迅猛，戰略定位更重、資源投入更大、產業能級更高。

吳涇當仁不讓地成為了閔行未來最具潛力、最具看點的價值增長極！

吳涇要是真的崛起了，會不會改寫上海南部的價值版圖？

吳涇，集齊了“天時、地利與人和”，真的要騰飛了！

吳涇（大零號灣）得了“天時”，迎來了最好的城運。

從前灣到大零號灣，閔行的規劃正在迭代，能級也在提升，吳涇迎來了史上最大的發展機遇。

我們注意到，虹橋前灣功能區是2021年規劃的，而大零號灣是新近規劃的。

新規劃往往會取代舊規劃。

前灣規劃了很多高大上的辦公樓，其實就是一個商務區。

在莘莊商務區、大虹橋商務區都沒有填滿的情況下，再在前灣搞一個商務區就很有挑戰性。

現在市區商辦都不好搞，大虹橋的寫字樓要想填滿，得去搶市區的資源，自己缺乏造血的功能；

當然打造前灣也吸引來了一些新企業，去發展新質生產力。

但是前灣比不上造血能力更強的吳涇。

大零號灣依托科創擁有強大的造血能力，可以源源不斷地創造新質生產力。

所以閔行準備重點發展吳涇（大零號灣），并將其上升到更高定位：

上海三大未來先導產業區之一（與張江、臨港并列）。

吳涇承擔了更新、能級更高的戰略使命，匯聚了更集中的資源傾斜，專注搞科創。

吳涇的天時還體現在，這里有奧運的憧憬，未來可能會有一個更大的轉型契機。

吳涇作為上海三大奧運申辦地（大場、川沙）最有競爭力的一個，未來辦盛會的希望很大。

吳涇戰略留白區要啟動了

要是奧運會真的來了吳涇，類比世博效應，有望帶動吳涇老工業區更好、更高質量轉型。

包括城市界面、基礎設施更新，區域價值和國際知名度提升，都是一個重大的歷史性機遇。

吳涇得了“地利”，濱江紅利和城市南移軸線的區位優勢即將顯現出來。

當前上海最熱門的規劃就是“一江一河”了，吳涇處在黃浦江邊，深度承接了這個空間戰略利好。

在今年3月，隨著《“大零號灣”科技創新策源功能區專項規劃（2025—2035年）》的發布，吳涇濱江戰略縱深擴得更遠了。

范圍從原本的17平方公里擴大到了80平方公里，把浦錦濱江+浦江濱江都包了進去：

地鐵23號線、15號線延伸、新TOD、新產業園、浦江第一灣商辦/公園、瑞金醫院等都在落地。

其中23號線是一條濱江線，讓吳涇與徐濱緊密聯系在了一起：

23號線華東師范大學站規劃了高規格的未來金融之城：

浦江第一灣還在吳涇規劃了兩幢分別高達320米、240米的塔樓地標，可見開發強度有多高：

吳涇瑞金醫院已在上月18日開建，將在2028年建成，吳涇醫療配套迎來較大升級：

吳涇坐擁“浦江第一灣”獨特的地標，處在上海濱江城市發展主軸南延伸的關鍵位置，濱江區位潛力進入了釋放期。

反觀處在上海“內陸”的前灣，跟一江一河沒關系，沒有稀缺的江景資源，發展不了濱水活力經濟。

吳涇的“地利”還體現在上海城市重心南移的關鍵節點。

隨著前灘徐濱崛起、張江南擴、臨港大開發，上海的城市重心逐步在往南移。

吳涇恰巧位于上海城市向南拓展的軸線上，直接受益于中心城區功能疏解與南部科創走廊的建設。

“大吳涇”要是真的崛起了，將帶動上海黃浦江南部全域崛起，體現上海向南發展的趨勢。

吳涇濱江要是動了，浦錦濱江也會跟著動，整個黃浦江南段都盤活了。

這個時間節點可能是在北部筠溪小鎮開發結束或者進度過半之后。

吳涇還得了“人和”，被賦予了頂級產業生態，并且有成熟的運作經驗保駕護航。

吳涇的智能制造與機器人產業、生物醫藥與醫療科技、新能源與高端裝備等產業集群正在加速形成。

這里已集聚了不少以節卡機器人為代表的智能機器人企業，實現從核心零部件到整機研發的全產業鏈布局。

上海明確將生物醫藥作為三大先導產業之一，并形成“張江研發+閔行制造”的協同布局。

吳涇是上海僅有的兩大生物醫藥產業高地之一，承接了從研發、轉化到制造的完整產業鏈條。

依托國盛健康云城等專業園區，大零號灣在基因治療、細胞治療等領域形成研發-臨床-生產的閉環生態，精勱醫療、霖鼎光學、道贏等企業已落地。

大零號灣累計孵化企業超4000家，培育高新技術企業660家、專精特新企業137家，計劃到2035年建成萬億市值的高技術企業集群。

吳涇有深厚的紫竹高新區產業底子，有頂尖的高校人力資源，基礎非常好。

再加上閔行的2.5產業一貫的強，團隊運作有經驗，再次保障了吳涇產業運營的成功。

吳涇被賦予了引領閔行產業轉型、實現區域“二次崛起”的核心使命，是閔行打造上海南部科創中心的“主引擎”。

現在上海比以往更加重視科創新質生產力，大零號灣的科創定位給的很高。

上海要讓它和張江科學城、楊浦國家創新型城區、青浦華為基地一起，共同支撐上海建設具有全球影響力的科技創新中心：

上海科創空間格局示意圖

可見吳涇承擔的戰略角色有多重要，獲得的資源加持非常集中，不是其它一般區域可比的。

這種匯聚“天時地利人和”的優勢，讓吳涇成了閔行未來最具確定性和爆發力的增長極！

往往有潛力的地方都是過去沒怎么發展的地方。

吳涇以前的發展很滯后，商品房開發起步晚，且產品長期斷檔，造成了當前市場供求畸形的局面。

早期商品房代表如萬科花園小城（2006）、紫竹半島花園/嘉怡水岸（2013年），代差非常明顯。

長期供應的真空，導致吳涇的品質住宅極度稀缺，二手房市場分化明顯。

吳涇核心區的二手房只有紫竹半島花園和“其它”。

紫竹半島花園堪稱吳涇小區“天花板”，低密次新、業態豐富（有高層、別墅、洋房），坐擁華師大附屬全齡段名校（幼兒園+初中+民辦紫竹雙語）。

這種稀缺的教育+生態+品質價值小區，房價一度沖上了14萬元/m2，現在回落了一些。

吳涇其它次新房可選余地很有限，導致市場價格出現了較強的支撐力，同時也推高了新房熱度。

以萬科青藤公園為例，愿意賣的房東很少，且有漫天要價的現象，掛牌均價7萬元/㎡。

象嶼招商公園1872每次開盤都觸發積分，當前還在限售期，吳涇核心區可流通的優質次新寥寥無幾。

不過吳涇的新房開始放量了，有望緩解市場緊俏的局面；同時產品也在迭代升級，或將改寫上海南部的價值版圖。

吳涇的新房開發分為元江路片區、澄江路片區和蘭香湖三大片區，近幾年新房供應量上升明顯。

不過元江路片區屬于泛顓橋概念，澄江路片區屬于泛華涇概念，不在吳涇南部核心。

今年3月底吳涇蘭香湖東部出讓了幾塊新的宅地（02-09、03-04地塊），合計約14.75公頃：

這幾塊新宅地的亮點很大，規劃住宅標準擁有超低容積率（≤1.01），且嚴格限高（36米）。

這意味著吳涇接下來入市的新房將以低密墅級（疊拼、聯排、洋房）高端改善型住宅為主。

吳涇新住宅的開發，將給上海外圍區域的新房市場帶來一個改變：外圍豪宅化、高端改善化。

依托蘭香湖絕版生態、紫竹教育IP、前沿產業人群購買力，吳涇正成為上海外環外打造頂級低密住區的價值高地。

紫竹半島和將入市的新產品都具備豪宅+改善+低密的特性，這種產品在市場上會持續受到追捧。

對比來看，在南上海跟吳涇同緯度的位置，還沒有哪個板塊的開發能級上升到如此高度。

浦江、航頭、新場、宣橋、惠南、老港、車墩等開發強度和能級都不如吳涇。

以此來看，吳涇是不是重塑了上海城市南部的價值版圖，遙遙領先呢？

吳涇到市區跟五大新城差不多同樣的通勤距離，新房定價也差不多。

但產業能級、人才集聚、配套兌現速度和長期升值潛力卻比它們高得多，是主城區當前的價格洼地和未來的價值高地。

長期來看，吳涇的發展非常向好，潛力很大，不過短期面臨的一系列問題和挑戰我們也要看到：

比如歷史遺留的化工污染影響、鐵路帶來的割裂、城市化速度放緩、奧運申辦的不確定性等。

吳涇還有大片的保留用地，廠子也多，處在初步開發階段，城鄉結合部的面貌短期改善不了。

龍吳路也沒有快速化改造，大車多、開車進城速度慢，交通體驗不好。

結語

綜合來看，任何一個地方都有發展的機遇，只是有先后而已，這次終于輪到了吳涇。

吳涇擁有大零號灣的產業賦能、浦江第一灣的濱江優勢和主城區的功能定位。

同時趕上上海城市向南發展，吳涇匯聚了“天時地利人和”綜合優勢，成了閔行未來最有爆發力的增長極！

不過短期吳涇有轉型的歷史包袱要解決，本身面臨著一些問題。潛力歸潛力，風口歸風口，能“飛”多高還要看后續的落地情況。

未來吳涇發展究竟如何？讓我們拭目以待！