樓市“二八”分化嚴重，哪20%是增長趨勢？

文｜鄧浩志

最近有報道，杭州上半年土拍攬金1160億，接近去年全年水平，去年1169億元。與此同時，杭州今年也誕生了全新的單價“地王”，房價也非常堅挺，核心城區(qū)無論是新房還是二手，價格在年初見底之后就一路強勢，二季度已經開始上漲。很多人感慨杭州樓市復蘇領先全國大多數地區(qū)。尤其咱們廣州，作為一線城市，無論是經濟增速還是房地產復蘇，無論是賣地情況還是每平方單價，似乎都已經被部分二線城市全面超越。

我覺得有上面的感覺是事實，但并不是完整的事實。目前中國樓市的真實情況是三大特征：一是眾所周知的整體低迷；二是分化，多維度全方位的分化；三是“二八”定律的凸顯，極端情況下甚至是“一九”定律。

下面簡單描述一下：

首先中國樓市整體低迷，但部分城市已經開始偏熱。比如杭州，深圳，上海，乃至西部的成都，從去年四季度開始就逐漸呈現量價齊漲，樓市和土地市場同時升溫的情況。

其次，同是一座城市，整體可能表現一般，但個別區(qū)域，比如核心城區(qū)卻非常堅挺。比如廣州，今年一季度荔灣，海珠的新房價格開始有上漲的苗頭，二季度因貿易不確定性出現成交量下滑，但部分板塊受拆遷影響，大批購買力入市，諸如芳村、三元里，羅沖圍等區(qū)域出現成交量100%的漲幅。

還有就是雖然多數物業(yè)價格仍然跌跌不休，但大城市豪宅居然穩(wěn)中有升。北上廣深杭的情況都差不多，越貴的房子越好賣。千萬級以上的物業(yè)成交量不斷刷新歷史新高。是的，這是歷史新高，千萬以上物業(yè)成交量居然超過樓市最火爆的2021年，而且近三年每年都在創(chuàng)新高。

最后，雖然多數業(yè)務庫存高積壓嚴重，但部分樓盤居然有搶購現象。還是以廣州為例，最近一個月，位于琶洲、金融城等區(qū)域的高端豪宅項目，首推幾百套單位，居然開盤就清貨，部分樓盤二期加推居然敢漲價10%，更有某江景豪宅盤，沒開盤就出現了內部搶購，在這等市場居然敢收“茶水費”。

以上都是真實情況，雖然只占市場總體的20%，或10%。但它卻反映了樓市并非一面倒的低迷，甚至局部過熱的情況。

更需要注意的是，中國房地產市場雖然已經告別了投資熱潮，告別了以初次置業(yè)為主導的剛需市場。在全新改善居住環(huán)境為絕對主導的市場大背景下，仍然有部分產品，因為區(qū)位優(yōu)勢，產品優(yōu)勢，服務優(yōu)勢而成為市場熱點。并且隨著改善需求的人越來越多，這類型物業(yè)反而越發(fā)緊俏，更展現出保值和增值的能力。