謝逸楓：香港新世界882億港元貸款協(xié)議達(dá)成，債務(wù)危機(jī)解除

文/謝逸楓

曾依賴土地壟斷和全球化紅利及高杠桿高債務(wù)模式的豪門(mén)經(jīng)濟(jì)模式香港四大家族（李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、李兆基的恒基兆業(yè)、郭得勝的新鴻基、鄭裕彤的新世界發(fā)展）呈現(xiàn)利潤(rùn)虧損、流動(dòng)性、債務(wù)危機(jī)。

背后是根源是高杠桿高債務(wù)模式終結(jié)、盲目投資和決策錯(cuò)誤、貸款利率飆升、消費(fèi)和需求外流、市場(chǎng)因素、不穩(wěn)定的其他因素（美和歐的政治、經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、關(guān)稅、安全等因素）、接班困局，讓香港四大家族集體失速。

新世界的危機(jī)來(lái)看，主要是利潤(rùn)虧損、流動(dòng)性、債務(wù)危機(jī)，其他的是資產(chǎn)貶值、銷(xiāo)售回款面臨枯竭等危機(jī)。目前已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約，通過(guò)再融資續(xù)命三年，獲得短暫的喘息空間，最大的問(wèn)題是利潤(rùn)虧損、流動(dòng)性、債務(wù)問(wèn)題。

1970年，新世界發(fā)展由鄭裕彤創(chuàng)立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指數(shù)成分股之一。鄭裕彤家族作為香港“四大家族”之一，締造了龐大而多元的商業(yè)帝國(guó)，在香港乃至全球商業(yè)領(lǐng)域都占據(jù)著舉足輕重的地位。

鄭裕彤，1925年8月26日出生于廣東順德，從一個(gè)小學(xué)畢業(yè)的綢緞商人之子，到周大福集團(tuán)及新世界發(fā)展的創(chuàng)辦人，其一生充滿了傳奇色彩。1938年前往澳門(mén)周大福金鋪當(dāng)學(xué)徒，18歲成為掌柜，并迎娶了周至元的女兒周翠英。

鄭裕彤推出99.99%的足金概念，讓“買(mǎi)黃金，周大福”成為香港人的共識(shí)，還成功取得鉆石牌照，成為全港最大的鉆石供應(yīng)商。1967年香港樓市崩盤(pán)，鄭裕彤大量抄底低價(jià)地皮和樓盤(pán)，借此躋身億萬(wàn)富豪之列。

1984年，投資18億港元在港島灣仔興建“香港國(guó)際會(huì)議展覽中心”，并在英國(guó)女王訪港當(dāng)日破土動(dòng)工，借勢(shì)將推向世界，使會(huì)展中心成為香港著名地標(biāo)建筑之一。周大福集團(tuán)從傳統(tǒng)的珠寶行業(yè)不斷拓展，業(yè)務(wù)涵蓋了金融、教育、地產(chǎn)等領(lǐng)域。

其中周大福人壽業(yè)績(jī)強(qiáng)勁，2024年上半年首年年化保費(fèi)收入增長(zhǎng)33%。地產(chǎn)領(lǐng)域，從香港新世界大廈到全球多地的奢華酒店，如紐約的thecarlyle、洛杉磯的thebeverlywilshire、加勒比海的bahamar度假村等，家族在地產(chǎn)和酒店行業(yè)布局。

鄭裕彤去世后，家族事業(yè)由長(zhǎng)子鄭家純接手。鄭家純承襲了家族的商業(yè)眼光，通過(guò)現(xiàn)代化的管理理念，帶領(lǐng)企業(yè)走向更加多元化的未來(lái)。2020年鄭家純的長(zhǎng)子鄭志剛接手，2024年，新世界發(fā)展出現(xiàn)20年來(lái)的首次虧損且數(shù)額巨大。

此前，新世界發(fā)展遭遇高管變動(dòng)、股債雙殺。在新世界發(fā)展的新任女總裁黃少媚上任后，再次出現(xiàn)債務(wù)違約，這對(duì)鄭氏家族來(lái)講可謂壓力山大。上任還不到兩個(gè)月，就豪擲5488萬(wàn)港元買(mǎi)下公司旗下的一套豪宅，單價(jià)38.8萬(wàn)港元一平。

新世界銷(xiāo)售業(yè)績(jī)暴跌

新世界發(fā)展主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及酒店和其他策略性業(yè)務(wù)的投資及營(yíng)運(yùn)。目前物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是新世界發(fā)展最大的收入來(lái)源。2024年下半年，新世界發(fā)展的物業(yè)發(fā)展收入為83.7億港元。

第一是內(nèi)地物業(yè)發(fā)展收入66.4億港元。內(nèi)地整體物業(yè)合同銷(xiāo)售金額為人民幣75億元，合約銷(xiāo)售面積約32萬(wàn)平，均價(jià)在2.36萬(wàn)元/平以上。分地區(qū)看，南部地區(qū)（即粵港澳大灣區(qū)）的貢獻(xiàn)最大，銷(xiāo)售額占比接近60%，主要來(lái)自廣州的5個(gè)項(xiàng)目。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展在內(nèi)地未入賬的合約銷(xiāo)售總收入約83億元，將于2025下半財(cái)年及2026財(cái)年入賬。毫無(wú)疑問(wèn)，內(nèi)地的銷(xiāo)售占公司的收入比較大，一旦市場(chǎng)變化，的確是影響巨大。

報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展內(nèi)地項(xiàng)目竣工總樓面面積約78.4萬(wàn)平方米，主要位于大灣區(qū)，預(yù)計(jì)2025財(cái)年內(nèi)地項(xiàng)目竣工量將達(dá)到88.4萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，公司在內(nèi)地物業(yè)投資收入達(dá)9.44億港元，主要項(xiàng)目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健。

截至2024年底，在內(nèi)地土地儲(chǔ)備總樓面面積（不包括車(chē)庫(kù)）約299萬(wàn)平可即時(shí)開(kāi)發(fā)，其中約174萬(wàn)平為住宅用途。物業(yè)項(xiàng)目主要分布于廣深佛、武漢、上海、杭州、北京及沈陽(yáng)等城市，總樓面面積約246萬(wàn)平，其中住宅項(xiàng)目約128萬(wàn)平。

截至2024年年末，新世界發(fā)展內(nèi)地業(yè)績(jī)已完成原全年目標(biāo)（110億元）超七成，公司因此決定上調(diào)全年目標(biāo)至140億元。與此同時(shí)，公司將在2025下半財(cái)年繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)，以加快資金回籠。

內(nèi)地推出多項(xiàng)“止跌回穩(wěn)”、惠及房地產(chǎn)發(fā)展的政策，帶動(dòng)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)低開(kāi)熱度攀升。繼續(xù)推售重點(diǎn)項(xiàng)目，包括廣州凱旋新世界、新世界天馥、耀勝新世界、沈陽(yáng)悅景、杭州望江新城，以及位于深圳龍崗、西麗等項(xiàng)目。

第二是中國(guó)香港的物業(yè)收入24.12億港元。截至2024年6月30日，新世界發(fā)展于中國(guó)香港的物業(yè)發(fā)展收入約24.12億港元，物業(yè)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主要來(lái)自住宅項(xiàng)目傲瀧及名鑄，及本集團(tuán)位于荔枝角道888號(hào)的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

新世界發(fā)展于香港的應(yīng)占物業(yè)合同銷(xiāo)售約15.09億港元，主要來(lái)自住宅項(xiàng)目泰峯及天瀧，及本集團(tuán)位于荔枝角道888號(hào)的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。截至6月30日，在香港的待售住宅單位合共2039個(gè)。其中集團(tuán)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)主理的項(xiàng)目住宅單位占545個(gè)。

截至6月30日，集團(tuán)香港未入賬之應(yīng)占物業(yè)合約銷(xiāo)售收入中，111.94億港元將于2025及2026財(cái)年入賬。預(yù)計(jì)2025及2026財(cái)政年度入賬的主要項(xiàng)目包括柏傲莊三期、傲瀧、天瀧及泰峯。

報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展香港物業(yè)投資收入約33.56億港元，其中位于九龍尖沙咀的K11 MUSEA人文購(gòu)物藝術(shù)館及K11 Art Mall購(gòu)物藝術(shù)館營(yíng)運(yùn)效率上升。其中，報(bào)告期內(nèi)，K11 MUSEA整體出租率達(dá)97%。

銷(xiāo)售額及總客流量分別同比上漲17%及20%，增長(zhǎng)主要由奢侈品消費(fèi)、熱門(mén)餐飲組合及文娛活動(dòng)帶動(dòng)。K11 Art Mall整體出租率維持99%；銷(xiāo)售額及人流分別同比上升16%及10%。

在香港持有應(yīng)占總樓面面積約774萬(wàn)平方呎的土地儲(chǔ)備可作即時(shí)發(fā)展，其中物業(yè)發(fā)展應(yīng)占總樓面面積約395萬(wàn)平方呎。于新界持有共計(jì)約1584萬(wàn)平方呎待更改用途的應(yīng)占農(nóng)地土地面積。

新世界危機(jī)根源

根源于投資決策錯(cuò)誤、盲目的擴(kuò)張。自鄭志剛2020年出任新世界行政總裁后，債務(wù)規(guī)模攀升，超過(guò)香港所有主要開(kāi)發(fā)商。2024年底凈債務(wù)已達(dá)股東權(quán)益的96%，是杠桿率最高的港資開(kāi)發(fā)商之一，出現(xiàn)20年來(lái)的首次年度虧損。

瘋狂擴(kuò)張埋下利潤(rùn)虧損、流動(dòng)性危機(jī)、債務(wù)危機(jī)的隱患，問(wèn)題出在了第三代接班人鄭志剛身上。過(guò)去十年，鄭志剛主導(dǎo)了新世界發(fā)展多個(gè)大型發(fā)展項(xiàng)目，包括2018年聯(lián)手新創(chuàng)建集團(tuán)競(jìng)得啟德體育園項(xiàng)目，投資額高達(dá)300億港元。

香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)航天城11 SKIES，投資額200億港元。以47.76億港元投得北角皇都戲院大廈全部業(yè)權(quán)，啟動(dòng)保育計(jì)劃。在長(zhǎng)沙灣區(qū)的3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，地價(jià)便高達(dá)118億港元。同時(shí)，鄭志剛逆勢(shì)抄底內(nèi)地樓市。

2022年初，鄭志剛公布快贏戰(zhàn)略，內(nèi)地落實(shí)執(zhí)行‘三條紅線’政策，要求高負(fù)債的房企去杠桿，并鼓勵(lì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的發(fā)展商多做收購(gòu)，以化解行業(yè)危機(jī)。這個(gè)形勢(shì)反而成為集團(tuán)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)土地的契機(jī)，同時(shí)可以加快入賬，造就速贏。

2022年8月底，鄭志剛再次表示，集團(tuán)將在12個(gè)月內(nèi)于上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計(jì)100億元人民幣。在大舉擴(kuò)張激進(jìn)投資之后，新世界發(fā)展負(fù)債不斷走高，突破50%。此外曾經(jīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也因?yàn)槭袌?chǎng)深度回調(diào)成了沉重包袱。

2024年9月底，鄭氏家族的接班安排出現(xiàn)巨變，曾被外界視作第三代接班人的鄭志剛離開(kāi)家族旗艦上市企業(yè)新世界發(fā)展核心管理層。9月26日，鄭志剛正式宣布，辭任集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁職務(wù)，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行副主席。

高杠桿、高債務(wù)的模式。截至2024年12月31日，新世界發(fā)展債務(wù)達(dá)到1246.3億港元，一年內(nèi)到期債務(wù)約322億港元，而賬上現(xiàn)金及銀行存款僅218億港元。其2024財(cái)年虧損約196.83億港元，2025財(cái)年中期再虧66.33億港元。

2024年以來(lái)，新世界發(fā)展迎來(lái)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)雙重承壓的“至暗時(shí)刻”。2024財(cái)年，新世界發(fā)展來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下降34%。股東應(yīng)占利潤(rùn)更是虧損約196.83億港元，這是新世界發(fā)展近20個(gè)財(cái)年以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

券商下調(diào)新世界的股票及債券的抵押融資比率。其中東亞銀行2024年12月20日將新世界的股債抵押融資比率，由30%-40%下調(diào)至20%-30%。招銀國(guó)際將新世界的股票抵押融資比率下調(diào)至30%，外國(guó)銀行已將新世界從抵押融資名單中移除。

新世界利潤(rùn)虧損危機(jī)

2024年9月26日，新世界發(fā)展有限公司發(fā)布截至2024年6月30日的2024財(cái)年全年業(yè)績(jī)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約68.98億港元，同比減少18%。

報(bào)告期內(nèi)，新世界發(fā)展的年度虧損約171.26億港元，2023年同期盈利35.01億港元。母公司股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，其中來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的虧損約118.07億港元，來(lái)自已終止經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的虧損約78.76億港元。

核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下跌是由于2023財(cái)年落成并移交的主要項(xiàng)目缺乏收益確認(rèn)所致。需要于2024財(cái)年進(jìn)行一次性非現(xiàn)金重估或耗蝕虧損。此外，集團(tuán)于2024財(cái)年因出售事項(xiàng)錄得一次性非現(xiàn)金虧損82.57億港元。

2025年3月3日，新世界發(fā)展發(fā)布2025年上半財(cái)年（截至2024年12月31日的六個(gè)月內(nèi)）業(yè)績(jī)，公司收入約167.89億港元，核心經(jīng)營(yíng)溢利為44.16億港元，新世界發(fā)展持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)虧損約57億港元。

2023年同期盈利約15.43億港元，股東應(yīng)占虧損約66.33億港元，2023年同期股東應(yīng)占溢利5.02億港元。毫無(wú)疑問(wèn)，2024年財(cái)年的報(bào)告顯示，新世界發(fā)展出現(xiàn)20年來(lái)首次年度虧損，母公司股東應(yīng)占虧損196.83億港元，年內(nèi)股價(jià)跌幅逾30%。

新世界發(fā)展認(rèn)為利潤(rùn)虧損，主要原因是由于過(guò)去六個(gè)月市場(chǎng)宏觀因素（銷(xiāo)售低迷，回款緩慢，需求不振等）的快速變化，以及報(bào)告期內(nèi)缺少2023年同期總計(jì)19.51億港元的固定利率債券贖回和轉(zhuǎn)撥投資物業(yè)的一次性收益。

新世界流動(dòng)性危機(jī)

2024年9月26日，新世界發(fā)展有限公司發(fā)布截至2024年6月30日的2024財(cái)年全年業(yè)績(jī)。截至報(bào)告期末，新世界發(fā)展可動(dòng)用資金共計(jì)約462.7億港元，其中現(xiàn)金及銀行存款約279.9億港元。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展持有現(xiàn)金及銀行存款約218.58億港元（其中有限制的銀行存款約4.4億港元），綜合債務(wù)凈額約1246.3億港元，債務(wù)凈額與權(quán)益比率為57.5%，較2024年6月30日增加2.5%。

公司以減低負(fù)債為首要任務(wù)，將全力推行“七招減債”策略，包括積極出售發(fā)展項(xiàng)目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放集團(tuán)持有農(nóng)地價(jià)值、提高租務(wù)回報(bào)、增加經(jīng)常性收益、精簡(jiǎn)成本（減少資本支出及營(yíng)運(yùn)支出）、暫停派息、保留現(xiàn)金。

進(jìn)行積極的財(cái)務(wù)管理，下半財(cái)年將通過(guò)項(xiàng)目回款及資產(chǎn)處置有望進(jìn)一步充實(shí)流動(dòng)性。展望未來(lái)，公司將聚焦地產(chǎn)本業(yè)，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。同時(shí)，持續(xù)改善公司現(xiàn)金流，積極管理財(cái)務(wù)，妥善處理債務(wù)。

自2019年下半年以來(lái)，新世界發(fā)展一直在積極出售非核心資產(chǎn)，作為其去杠桿化策略的一部分。2024年以來(lái)，公司多次出售旗下資產(chǎn)。2024年6月，新世界發(fā)展出售天得發(fā)展有限公司30%股權(quán)，作價(jià)約14.41億元。

9月以總價(jià)格約6000萬(wàn)港元出售5家主要運(yùn)營(yíng)管理K11品牌物業(yè)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)的公司。11月出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股權(quán)及轉(zhuǎn)讓相關(guān)待售貸款，約為4.17億港元，該交易涉及的資產(chǎn)為香港啟德體育園。

新世界發(fā)展為了改善現(xiàn)金流，解決流動(dòng)性的問(wèn)題，開(kāi)啟賣(mài)資產(chǎn)、家族輸血的自我拯救。2024年已經(jīng)出售非核心資產(chǎn)80億港元。2025年財(cái)年目標(biāo)，是出售資產(chǎn)的金額提升至260億港元，包括多棟香港辦公大樓及杭州A級(jí)商辦等大宗交易。

鄭氏家族在通過(guò)購(gòu)入自家物業(yè)釋放信心。2025年初，鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬(wàn)港元購(gòu)入皇都兩套物業(yè)，黃少媚以5488萬(wàn)港元購(gòu)入豪宅。同時(shí)調(diào)整人事。2024年9月26日，新世界發(fā)展還發(fā)布了董事及董事委員會(huì)成員的消息。

公告顯示，鄭志剛已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時(shí)間于公共服務(wù)及其他個(gè)人事務(wù)。其已由公司執(zhí)行董事及執(zhí)行副主席調(diào)任為公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席，及不再擔(dān)任執(zhí)行委員會(huì)成員以及可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)主席及成員。

現(xiàn)年61歲的馬紹祥已獲委任為公司行政總裁，以及可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)成員及主席，于2024年9月26日起生效，并不再擔(dān)任公司首席營(yíng)運(yùn)總監(jiān)。2024年9月26日，新世界發(fā)展的公告還顯示。

新世界發(fā)展與鄭志剛?cè)Y擁有的公司AC Group Limited簽訂合約，以2.09億港元出售5家關(guān)聯(lián)K11公司股份，包括 K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited 及愛(ài)互送有限公司。

5家公司主要運(yùn)營(yíng)管理K11品牌物業(yè)及其相關(guān)業(yè)務(wù)。作為出售的一部分，各方同時(shí)簽署授權(quán)協(xié)議及商標(biāo)許可協(xié)議。通過(guò)出售非核心資產(chǎn)及業(yè)務(wù)，專(zhuān)注發(fā)展核心業(yè)務(wù)，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)組合及回報(bào)，提升企業(yè)效益，增加現(xiàn)金流入，避免流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

新世界發(fā)展2024年9月26日發(fā)布公告，與周大福企業(yè)有限公司（下稱(chēng)“周大福企業(yè)”）正就潛在出售集團(tuán)于啟德體育園有限公司（KTSPL）持有的全部股權(quán)予周大福企業(yè)進(jìn)行商討，一旦交易成功，可以獲得部分現(xiàn)金。

新世界2025年6月30日星期一傍晚向港交所提交另一份公告，宣布非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席鄭志剛，向董事會(huì)提出辭任，以將更多時(shí)間用于公共服務(wù)及其他個(gè)人事務(wù)。這項(xiàng)人事變動(dòng)從星期二（7月1日）起生效。

新世界債務(wù)危機(jī)

新世界目前是香港負(fù)債最重的開(kāi)發(fā)商之一，截至2024年底總負(fù)債達(dá)2109億港元。2025年5月30日，新世界決定延遲支付四筆永續(xù)債的票息，引發(fā)償債能力的擔(dān)憂，如6月30前與50多家銀行達(dá)成融資協(xié)議，意味著債務(wù)到期風(fēng)險(xiǎn)解除。

2025年5月30日，新世界公告將延遲支付四只永續(xù)債利息，共計(jì)34億美元，原定派息日為6月，總計(jì)延后支付7720萬(wàn)美元債務(wù)。永續(xù)債延遲派息不會(huì)引發(fā)違約，但需要償還的總金額將會(huì)累積，因此，長(zhǎng)期而言，面臨的下行風(fēng)險(xiǎn)將仍然存在。

四只永續(xù)債，包括7億美元有擔(dān)保優(yōu)先永續(xù)資本證券、12億美元永續(xù)債、5億美元永續(xù)債以及10億美元永續(xù)債，共34億美元。原定分派支付日期分別為6月9日及6月10日、6月16日及6月22日。將延后支付即將到期的7720萬(wàn)美元債務(wù)。

2025年6月2日，香港地產(chǎn)豪門(mén)鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展（00017.HK）突發(fā)變故，遭遇“股債雙殺”。導(dǎo)火索是公司決定對(duì)四筆永續(xù)債延遲利息支付，其總規(guī)模為34億美元，6月為原定分派支付日期，合計(jì)要支付利息7720萬(wàn)美元。

永續(xù)債延遲派息，不會(huì)引發(fā)違約，但可能使債務(wù)利率增加，并影響與銀行的再融資談判。這是香港四大家族之一鄭氏家族旗下的新世界發(fā)展20年來(lái)首次出現(xiàn)債務(wù)違約，不僅如此，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的低迷，影響流動(dòng)性。

截至2024年年末，新世界發(fā)展的借款總額約1464.88億港元，其中322.09億港元需在一年內(nèi)（12個(gè)月內(nèi)）償還。截至2024年12月31日，公司短期債務(wù)及總債務(wù)較2024年6月30日分別減少94億港元、51億港元。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額高達(dá)1464.88億港元。其中，短期債務(wù)方面，一年內(nèi)到期需償還的債務(wù)為322.1億港元，而公司賬上現(xiàn)金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，短期償債壓力較為明顯。

長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)達(dá)1144億港元，占總債務(wù)的57%，且這些長(zhǎng)期債務(wù)多集中在4-5年后到期。此外公司還有一定規(guī)模的永續(xù)債，如NWDEVL6.15PERP這只永續(xù)債，在2025年3月前年利率為6.15%，若未贖回，利率可能漲至超10%。

從整體債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，非流動(dòng)負(fù)債占總債務(wù)的62%，截至同一報(bào)告期，非流動(dòng)負(fù)債為1301億港元，主要為長(zhǎng)期借款。若將永續(xù)債納入考量，公司的財(cái)務(wù)杠桿將進(jìn)一步被推高，有息負(fù)債總規(guī)模達(dá)1514億港元，帶息債務(wù)比為72%。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展債務(wù)達(dá)到1246.3億港元，一年內(nèi)到期債務(wù)約322億港元，而賬上現(xiàn)金及銀行存款僅218億港元。其2024財(cái)年虧損約196.83億港元，2025財(cái)年中期再虧66.33億港元。

應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)，再融資定期貸款融資協(xié)議。2025年6月30日，新世界向香港交易所提交公告，宣布已通過(guò)新的再融資定期貸款融資協(xié)議，對(duì)集團(tuán)部分現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)（包括銀行貸款）進(jìn)行再融資。

這包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。公告稱(chēng)，公司其他境外無(wú)抵押銀行貸款，也已協(xié)調(diào)與上述新銀行融資的條款保持一致。這筆融資為資金吃緊的新世界提供一絲喘息空間。

6月30日，新世界發(fā)展集團(tuán)（新世界發(fā)展連同其附屬公司）成功通過(guò)本公司、相關(guān)集團(tuán)成員公司。與有關(guān)銀行債權(quán)人簽訂新的再融資定期貸款融資協(xié)議（稱(chēng)新銀行融資），對(duì)集團(tuán)部分現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)（包括銀行貸款）進(jìn)行了再融資。

協(xié)調(diào)了集團(tuán)其他境外無(wú)抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一（稱(chēng)統(tǒng)一銀行融資協(xié)議）。協(xié)議合同涵蓋集團(tuán)約882億港元（約合112億美元）現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)。其中新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。

再融資協(xié)議為集團(tuán)提供了更大的靈活性，助于更好地管理其持續(xù)的業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)要求。此次向新世界發(fā)展提供再融資的銀行數(shù)量有數(shù)十家，包括中資銀行、香港本地銀行以及國(guó)際大行等。

為緩解危機(jī)，新世界發(fā)展全力推進(jìn)875億港元再融資計(jì)劃，希望6月30日前獲超50間銀行同意。同時(shí)，公司還出售非核心資產(chǎn)，2024財(cái)年已達(dá)成出售80億港元目標(biāo)，2025財(cái)年目標(biāo)回籠260億港元。

這意味著，新世界發(fā)展的債務(wù)危機(jī)警報(bào)暫時(shí)解除。這筆新融資貸款在一定程度上能緩解新世界發(fā)展短期資金壓力，也有助于銀行降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于永續(xù)債投資者而言，形勢(shì)仍然不容樂(lè)觀。不久前，新世界集團(tuán)為緩解資金緊張局面，決定延遲支付4筆永續(xù)債利息至年底結(jié)算。

金店龍頭周大福，是其家族市值最高的旗艦，目前也在準(zhǔn)備籌資應(yīng)對(duì)變局。6月18日，周大福發(fā)布公告，擬發(fā)行88億港元的可轉(zhuǎn)換債券，用于黃金珠寶業(yè)務(wù)發(fā)展、店鋪升級(jí)以及市場(chǎng)擴(kuò)張。這是自IPO以來(lái)，公司在資本市場(chǎng)的首次重大交易。

截至7月1日發(fā)稿，新世界發(fā)展總市值僅剩約143億港元，與巔峰時(shí)期縮水九成。截至2024年12月31日的6個(gè)月內(nèi)，新世界發(fā)展收入167.9億港元，同比下降1.6%。核心經(jīng)營(yíng)溢利為44.16億港元，股東應(yīng)占虧損為66.33億港元。

截至2024年底，其綜合債務(wù)凈額為1246億港元，短債超過(guò)320億港元，而公司賬上的現(xiàn)金只有220億港元。2024年12月31日新世界發(fā)展銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應(yīng)付票據(jù)到期情況。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展綜合債務(wù)凈額約1246.3億港元，較上一財(cái)年末增加近10億港元，凈負(fù)債比率上升至57.5%。同時(shí)，其有息負(fù)債（銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應(yīng)付票據(jù)）約1465億港元。

截至2024年底，新世界發(fā)展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個(gè)月內(nèi)償還，而現(xiàn)金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款為4.4億港元。未來(lái)將以減低負(fù)債為首要任務(wù)，目標(biāo)于2025財(cái)年實(shí)現(xiàn)260億港元的資金回籠。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展短期債務(wù)及總債務(wù)較2024年6月30日分別減少94億港元及51億港元。現(xiàn)金及銀行存款（包括有限制銀行存款）較2024年6月30日減少約61億港元至218.58億港元，資產(chǎn)負(fù)債率增加2.5個(gè)百分點(diǎn)至57.5%。

而其一年內(nèi)到期債務(wù)較2024年6月30日下降至322億港元，第二年到期債務(wù)微升至330億港元。2016年9月30日，香港傳奇富豪、新世界發(fā)展名譽(yù)主席、周大福集團(tuán)創(chuàng)辦人鄭裕彤，于9月29日晚間，因病去世，享年91歲。

永續(xù)債的利息支出也是一筆不小的費(fèi)用。2025年6月，新世界發(fā)展宣布延期支付利息的4只永續(xù)債利息有關(guān)證券初始發(fā)行本金總額共34億美元，原定派息日為6月，總計(jì)延后需支付約7720萬(wàn)美元，約6億港元。

數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展6月有8只債券面臨付息，除去此前公告遞延分配4只永續(xù)證券外，尚有4只固定利率債券需支付利息，目前存續(xù)離岸債合計(jì)22只。6月30日宣布，截至6月25日，完成2024/2025財(cái)年260億港元合約銷(xiāo)售目標(biāo)。

高達(dá)882億港元的再融資，幾乎覆蓋了新世界發(fā)展旗下相當(dāng)一部分的債務(wù)。這對(duì)于新世界發(fā)展緩解當(dāng)前的流動(dòng)性壓力無(wú)疑會(huì)形成重大利好，將在一定程度上優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)，用時(shí)間換空間，緩解短期償債壓力。