簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)但沒(méi)能買(mǎi)房，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？|公司法研

關(guān)鍵詞：

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，為了盡早確定雙方交易意向、提前鎖定房產(chǎn)及客戶(hù)、保障交易推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人往往會(huì)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定定金條款。然而，當(dāng)簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)，卻最終因?yàn)榇枭虩o(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)而沒(méi)能訂立最終的買(mǎi)房合同時(shí)，買(mǎi)房人是否能主張雙倍定金返還呢？

經(jīng)典案例

2022年9月22日，甲與A公司簽署認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單一份，約定甲認(rèn)購(gòu)房屋一棟，載明房屋面積及價(jià)款，并約定甲交付定金10萬(wàn)元整，甲需于約定的時(shí)間到售樓處與A公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同簽訂后，定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)。若A公司拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，雙倍返還已收取的定金；甲拒絕簽訂合同的，無(wú)權(quán)要求A公司返還已收取的定金。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，A公司員工告知甲該房屋學(xué)區(qū)對(duì)口B小學(xué)，但10月21日，甲得知入住于該小區(qū)的兒童將被統(tǒng)籌安排在C小學(xué)，遂認(rèn)為A公司存在欺詐，故拒絕訂立購(gòu)房合同，并要求A公司雙倍返還定金。A公司則認(rèn)為，B小學(xué)確實(shí)對(duì)該小區(qū)房屋提供配套教育資源，不存在欺詐，只是目前小區(qū)大產(chǎn)證未出，小產(chǎn)證無(wú)法辦理，但又有部分購(gòu)房者實(shí)際入住，為了解決入住人員上學(xué)問(wèn)題，當(dāng)?shù)亟逃植艑?duì)這部分人員暫時(shí)安排在C小學(xué)入讀。甲單方反悔不簽訂購(gòu)房合同屬于違約，主張沒(méi)收定金不返還。雙方協(xié)商未果，甲訴至法院。

法院認(rèn)為，本案認(rèn)購(gòu)書(shū)僅約定了買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的、面積和價(jià)款等，尚不能據(jù)此實(shí)際履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方后續(xù)因?qū)W區(qū)房劃分和入學(xué)條件問(wèn)題磋商不成，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同均不構(gòu)成違約，故判決A公司返還定金，既不能沒(méi)收定金也不需雙倍返還。

風(fēng)險(xiǎn)提示

雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)合同構(gòu)成預(yù)約合同，但確實(shí)都已經(jīng)盡到了誠(chéng)信磋商的義務(wù)，仍未能就合同主要內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)的，責(zé)任不應(yīng)歸咎于任何一方，既不能主張沒(méi)收定金也不能主張雙倍返還。但是若雙方其實(shí)已經(jīng)就合同主要內(nèi)容達(dá)成一致，其中一方存在惡意非誠(chéng)信磋商行為導(dǎo)致本約無(wú)法訂立的，則需要承擔(dān)違約責(zé)任。

公司治理建議

買(mǎi)房人應(yīng)如何簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，以避免無(wú)法訂立買(mǎi)賣(mài)合同導(dǎo)致的損失呢？我們建議：

1、合理控制協(xié)議約定詳略程度，避免過(guò)于詳細(xì)被認(rèn)定為正式合同

在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)協(xié)議內(nèi)容，明確其作為預(yù)約合同的法律定位，避免在條款中過(guò)度細(xì)化房屋交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等本約合同核心要素。認(rèn)購(gòu)書(shū)的功能在于固定交易意向、明確基本交易條件，而非直接約定完整的權(quán)利義務(wù)。若條款過(guò)于詳細(xì)具體，可能被司法認(rèn)定為構(gòu)成正式買(mǎi)賣(mài)合同。因此，需合理控制條款詳略程度，確保認(rèn)購(gòu)書(shū)僅承載“約定未來(lái)訂立本約”的預(yù)約屬性，為后續(xù)磋商預(yù)留合法空間。

2、約定定金條款，明確違約情形

在定金條款設(shè)計(jì)中，應(yīng)清晰約定定金的性質(zhì)、數(shù)額及罰則適用情形。首先，明確定金為“立約定金”，即專(zhuān)門(mén)擔(dān)保雙方誠(chéng)信履行磋商義務(wù)、促成正式合同訂立；其次，結(jié)合交易標(biāo)的合理設(shè)定定金數(shù)額，避免超過(guò)法律規(guī)定的主合同標(biāo)的額20%上限；最重要的是，詳細(xì)列舉構(gòu)成違約的具體情形，例如一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的基本條件進(jìn)行磋商、擅自推翻已達(dá)成一致的核心條款、惡意拖延磋商期限等。

3、保留磋商證據(jù)，記錄銷(xiāo)售承諾

交易過(guò)程中，需完整記錄與買(mǎi)房人就合同條款磋商的全過(guò)程。一方面，對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中向買(mǎi)房人作出的重要承諾（如學(xué)區(qū)配套、交房標(biāo)準(zhǔn)等），應(yīng)通過(guò)書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議、認(rèn)購(gòu)書(shū)附件或經(jīng)雙方確認(rèn)的溝通記錄固定下來(lái)，避免口頭承諾無(wú)據(jù)可依；另一方面，對(duì)磋商過(guò)程中雙方提出的修改意見(jiàn)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)及協(xié)商結(jié)果，可通過(guò)會(huì)議紀(jì)要、郵件往來(lái)、聊天記錄等形式保存，特別是對(duì)方無(wú)正當(dāng)理由拒絕合理?xiàng)l款、堅(jiān)持提出認(rèn)購(gòu)書(shū)外苛刻條件等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的證據(jù)。更多關(guān)于買(mǎi)房的問(wèn)題，可參考我們之前發(fā)布的《》（點(diǎn)擊文章名即可查看）?！竞贤ㄑ?00】

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作者介紹

李 慧

股權(quán)高級(jí)合伙人

北京盈科（上海）律師事務(wù)所

盈科管理委員會(huì) 委員

盈科業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì)副主任

上市公司商學(xué)院《法律風(fēng)險(xiǎn)》主講導(dǎo)師

工信部中小企業(yè)志愿服務(wù)專(zhuān)家律師

上海律協(xié)海事海商專(zhuān)業(yè)委員會(huì) 委員

中級(jí)并購(gòu)交易師、碳排放交易師、上市公司獨(dú)立董事資格、上市公司董事會(huì)秘書(shū)資格、證券從業(yè)資格、基金從業(yè)資格

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：公司設(shè)立與投資、公司勞動(dòng)人事合規(guī)體系建設(shè)、股權(quán)激勵(lì)、股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)、并購(gòu)與重組、破產(chǎn)清算、商事訴訟等法律事務(wù)。

李慧律師，專(zhuān)注于企業(yè)法律顧問(wèn)服務(wù)，長(zhǎng)期致力于公司法與合規(guī)研究，熟悉公司治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)和HR管理事務(wù)。

擔(dān)任多家教育培訓(xùn)業(yè)、口腔醫(yī)療業(yè)、物流業(yè)、制造業(yè)、傳媒業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)、軟件與信息技術(shù)業(yè)、珠寶首飾業(yè)……等行業(yè)企業(yè)常年法律顧問(wèn)。

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