房地產(chǎn)為什么這么重要？

關于房價，時至今日，都存在大量無效的爭論。

典型者是，你說：如果任由房地產(chǎn)這樣崩塌，那么國民會變得貧窮，并且社會會更加的不平等。就會有人反駁：以前的高房價，我也沒撈到好，崩了最好。

這不是討論，也無意義。

熟悉我的老粉應當知道，我從來無意于為“高房價”辯護，房地產(chǎn)本身是有周期的，規(guī)律來了誰也擋不住。但如果根子上對房地產(chǎn)的本質認識錯了，那么，下一場房地產(chǎn)機會來了，你還是抓不住，而且，全社會所付出的最終代價，比你想象得大多了。

面對這樣的大變局，我認為還是有必要從歷史與認知的角度探討一個問題：房地產(chǎn)為什么重要？尤其對中國人而言。

這是個老生常談的問題，你可以見到有非常多的學者、機構會這樣講：房地產(chǎn)長期占固投比重高達20%、連帶上下游產(chǎn)業(yè)多達600多個、房地產(chǎn)一頭牽著消費一頭牽著投資、土地財政是地方政府最重要的收入……很多很多，我自己也講過。

但這些我們可以都歸為“宏大敘事”之列，是站在“肉食者”/家庭的視角來去“分析”房地產(chǎn)，我們可以從“草食者”的視角來講一講，也許能夠讓幫助許多人厘清基本認知。

首先，從歷史的縱深角度看，一般家庭真正需要關心的財務問題只有一個：抗通脹。通脹的本質就是強制征稅，合法地削減你的財產(chǎn)價值。尤其是布雷頓森林體系瓦解以來，全球央行都以“溫和通脹”作為貨幣政策施政目標——美聯(lián)儲是以CPI2%作為目標、中國央行是以3%作為目標。大家都不愿意接受高通脹（像2022年歐洲那樣），但是絕不愿意通縮！日本為了把國家從通縮泥潭里拉出來，花了30年，現(xiàn)在才勉強說看到了曙光。不要小看那每年3%的通脹率，24年之后你起初的1萬塊就相當于屆時的5000塊，貶了一半。

但請注意：中國一般家庭在城市化重啟以來，唯一的抗通脹手段，就是房地產(chǎn)，沒有別個。

更遠的歷史不需要講，漫長的歷史長河中，中國都是一個極少有“持續(xù)性老錢”的社會，頻繁的戰(zhàn)亂與運動，經(jīng)常搞得民不聊生，社會不斷從零重啟。老百姓食不果腹，談不上什么想著抗通脹的事兒。尤其在那個十年，傳統(tǒng)歷史里能夠抗通脹的金銀玉軟全部充公，你多養(yǎng)幾只老母雞都可能是“挖社會主義墻角”，自然也不存在什么財富了。1980年代城市化重啟之際，中國的普通家庭基本上“兩手空空”，毫無“財產(chǎn)性收入”，從頭再來。

那之后，房地產(chǎn)就變成了一般家庭唯一的抗通脹手段。促成這個有三個原因，一是城市化，大量的人口聚集到了城市，城市人口占比從當時的不到20%升到了目前的67%；二是市場化，把房地產(chǎn)產(chǎn)權給了老百姓，事實上私產(chǎn)化了，這是最重要的一個因素；三是我們的股票市場不成功，這是和發(fā)達經(jīng)濟體非常不同的地方（當然，即便是發(fā)達經(jīng)濟體，房地產(chǎn)也是唯二重要的“財富儲錢罐”）。

這就是過去40年發(fā)生在每個家庭身上的故事。和你的父輩對比一下，就很明了。假如你的父親戶口在農村，又恰好在某個遠離城市化的窮鄉(xiāng)僻壤，那么，十有八九，你大學畢業(yè)之前你全家的財富也就是一塊“名義上給你們住的宅基地”，那塊地現(xiàn)在價值可能也就5-6萬塊，你要在上面蓋房子則要花上20-30萬。簡言之，你父親只能打工但沒財產(chǎn)。繼而，如果你很幸運考上了大學，你就會發(fā)現(xiàn)他把宅基地“轉賣”了都夠嗆供得起你。那之后，假如你在城市里買了一套房子，又恰好在北上廣深或省會城市，那么，即便到今天這樣的情況下，你沒了工作，最差你變賣家產(chǎn)租房住，你發(fā)現(xiàn)全家人也可以過得不錯，你的生活質量還是比你的父輩好。

事實就是這樣，房子，是過去幾十年來中國絕大多數(shù)家庭唯一的抗通脹手段。

其次，從各類財產(chǎn)橫向對比的角度看，答案還是一樣：房地產(chǎn)是唯一的中國一般家庭能夠“不學以能”的抗通脹手段。

橫跨人類歷史，所謂的“財產(chǎn)性收入”翻來覆去不過就那幾樣：黃金白銀、古玩字畫、土地房產(chǎn)、有價證券（股票基金債券）……。簡化一下，一般家庭能夠接觸到的就是：黃金、股票、房地產(chǎn)。

你會看到，所有的財產(chǎn)門類里面，一般家庭首選的就是房地產(chǎn)。不是中國如此，全球都如此，也不是現(xiàn)在如此，歷史都如此。

如果你想確立對房地產(chǎn)的正確認知方便自己未來做對決策，就需要弄明白這個背后的邏輯。

答案是：只有房地產(chǎn)，同時擁有所有的優(yōu)點。

黃金非常美好，金燦燦沉甸甸的，看著就很富貴逼人，是經(jīng)過歷史長河沖刷留下的全球通用的抗通脹佳品，人類愛黃金可不比愛土地淺。但黃金的缺陷也實在很多，它必須要有一個存放地，還需要你看著；一般情況下你還沒辦法買很多；最重要的一點，黃金不能創(chuàng)造現(xiàn)金流，它是非生息的資產(chǎn)。如果你需要現(xiàn)金，你只能變賣，不能出租黃金。

股票實際上回報率要比房地產(chǎn)好，在好的股票面前，房地產(chǎn)根本不是個兒。比如英偉達，2023年至今，2年半漲了10倍。所以，你會看到，那些股票操作得好的人，是不怎么買房子的（房地產(chǎn)在他整體資產(chǎn)里的占比低），看不上，不愿意把太多資金放到房地產(chǎn)這個超長周期的資產(chǎn)上來。但是股票最大的問題是什么？需要能力。不管是A股還是美股還是歐股，都一樣。股市的周期性調整太頻繁、太劇烈了，漲的時候能漲上天，但是轉頭跌的時候也可能直接腰斬。人們一直非常看好的股王茅臺、騰訊，你往前翻翻。騰訊2021-2022最大跌幅75%，茅臺加上這一次，歷史上一共有4次大回撤了，我記得有3次是腰斬級別的。英偉達也一樣，1-4月最大跌幅43%。你投的錢不對（比如是短錢，或是貸款），你的水平不行，你的性格不穩(wěn)，你可能隨時都被埋了。所以，玩股市，沒有紀律經(jīng)常要上天臺的。

房地產(chǎn)有沒有缺點？當然有，房地產(chǎn)的缺點也很大，不可移動、流動性差、非標化、自帶杠桿配資，還有一個，勢大力沉，跌了你拉不起來。但是，房地產(chǎn)成為一般家庭的首選配置、自然配置，有其強大的底層邏輯。

第一，房地產(chǎn)天然兼具使用和投資屬性。它是一堆磚頭，就算跌光了，你可以住，遮風擋雨，自己的產(chǎn)權，如果你是學區(qū)房，還可以給小孩讀到好的學校，“學區(qū)房”在全球都一樣，這是只有房地產(chǎn)才有的社會屬性。這一點股票做不到，人們進股市就是為了賺錢，但是在絕大部分周期里，買房子的人里面投資占比都在30%以下，只有極少數(shù)情況下（1年里的某幾個個月，投資/投機客占比才會到60-70%）。同時，它能出租收息，能創(chuàng)造現(xiàn)金流，你不住了可以租出去，這一點黃金做不到。哪怕是今天這樣的大跌局面，如果你沒有貸款，其實也可以完全不用理會，安安穩(wěn)穩(wěn)當個收租公/收租婆，都是非常美的事情。

第二，房地產(chǎn)擁有非常好的穩(wěn)定性。雖然在今天的大跌局下，我還是要強調這一點：房地產(chǎn)其實很穩(wěn)當。像今天我們看到中國房地產(chǎn)大跌的態(tài)勢，在你一生中也就只有這一次，不會有第二次。我的意思是，房地產(chǎn)“崩盤”這樣的事情，是少數(shù)，一個經(jīng)濟體房地產(chǎn)可以稱得上崩盤的次數(shù)，1-2次。但股市崩盤，很常見，雙掌都難數(shù)得過來。大部分年份里，房地產(chǎn)其實都是上下不過5%-10%的回調，然后再升得更高。我們今天面臨的局面，如果你研究全球各國的房地產(chǎn)歷史，就會明白：這是大周期結束了。那些歷史上曾經(jīng)展開高速城市化的經(jīng)濟體，普遍都是：房地產(chǎn)有且只有一次大周期，大周期結束了之后就沒有了，就是小周期了。并且，在大周期結束之后，房地產(chǎn)處理不好就會不免于垮塌。但請記住，它是極少數(shù)，盡管財富的毀滅性很強（為什么強，恰恰說明了它是絕大多數(shù)普通家庭的財富之母）。

第三，房地產(chǎn)幾乎不需要學習。上面說了，股市你操作的好，回報比房地產(chǎn)好，但是股市需要能力圈，至少你得會看個PE、三張表什么的吧。而房地產(chǎn)的入門很低、很淺顯，你不需要懂太多就可以買到一套自己很適合的房產(chǎn)，它幾乎是一個“耳濡目染、不學以能”的行業(yè)，它需要的專業(yè)知識之少，可能僅次于黃金。這個行業(yè)太古老了，不要覺得它有什么高深的學問，大部分情況下，你使用常識就能搞個七七八八。

這些解釋了為什么絕大多數(shù)家庭會首選把財富配置在房地產(chǎn)上，這是一個自然而然發(fā)生的故事，其間有經(jīng)濟路徑選擇的使然，但核心因素還是房地產(chǎn)本身所固有的優(yōu)點，令千千萬萬的家庭覺得，綜合權衡之下，把錢放到房地產(chǎn)上面，會更安全、更安心。

正是上面縱橫兩個緣故，有歷史的緣故，有同類比較的緣故，有市場化的緣故，但統(tǒng)歸的結果是：房地產(chǎn)最終成了中國家庭過去這幾十年來幾乎唯一的選擇。通過房地產(chǎn)，中國很多家庭在歷史上第一次真正擁有了“財產(chǎn)”這個東西，并且實現(xiàn)了跑贏通脹的目標，讓全家人生活質量實實在在得到了提升。而相應的，他們對于國家、對于城市、對于社區(qū)的自豪感、歸屬感，也都自然而然的與日俱增。

即是說，絕大部分一般家庭，每天發(fā)生的柴米油鹽日常生活，實際上都是建基于那一套房子之上。這是我們必須要承認和正視的事實，我們的發(fā)展還沒有到達那種“天下大同、都是老錢”的地步，房子在今天的歷史階段，扮演的其實是一個家庭財富的基石角色。

這是為什么當這座基石在過去這幾年發(fā)生了大動搖，每個家庭的大廈就變得非常不穩(wěn)當?shù)脑颉７績r高或者低、漲或者跌，并不是問題的核心所在，而是“房子作為一個家庭財富的儲錢罐”的功能和信念，不能被毀掉。這個如果毀掉，不僅是對于現(xiàn)在的那些房奴者是一個悲劇，對于未來的買房者也將是一個悲劇——這解釋了他們?yōu)槭裁床唤颖P。如果房子都不再安全，一般家庭就會缺少最重要的財富儲錢罐。每一個個體都應該懂一點經(jīng)濟知識：你是絕不能一直靠“勤奮工作 努力賺錢 存銀行”，去儲存財富的，那個長周期跑下來，比房地產(chǎn)更不靠譜。

這個基石沒有了，普通的家庭，首先會變窮，一定會變窮，變得更窮，因為你只能靠自己雙手打拼獲取收入，而再沒有一個儲錢罐可以幫你讓收入增值，相信我，你根本打不贏市場，別犟種，你試試看；其次，社會會更加的不平等，因為權貴階層會比你想象的有更多管道賺錢，只是未來你看不到了，就像以前你看不到就以為社會“很平等”一樣。

這是我為什么擔憂的緣故，也是為什么我一直堅定堅決的捍衛(wèi)市場化的緣故。

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