顛覆認(rèn)知的法律真相：向物業(yè)公司交費(fèi)非法定義務(wù)向業(yè)委會(huì)繳費(fèi)才是

每月按時(shí)繳納的"物業(yè)費(fèi)"，如同呼吸般自然，鮮有人深究其本質(zhì)流向。這筆錢，究竟是應(yīng)該直接落入物業(yè)公司的口袋，還是應(yīng)該經(jīng)由業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)之手統(tǒng)籌支配？

"物業(yè)費(fèi)"，它究竟該稱"物業(yè)管理費(fèi)"還是"物業(yè)服務(wù)費(fèi)"？業(yè)主茫然，業(yè)委會(huì)語(yǔ)塞，物業(yè)公司閃爍其詞，律師法官莫衷一是，連立法機(jī)關(guān)也含糊其辭。

表面上看，物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，而這些費(fèi)用是由物業(yè)公司收的，所以大家普遍認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)就是業(yè)主支付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)。這種認(rèn)識(shí)既不符合法理，也不符合事實(shí)。

從法理上來(lái)講，城市住宅通常區(qū)別于其他建筑物，業(yè)主存在共同事務(wù)與共有部分，管理這些共同事務(wù)與共有部分必然需要一定的費(fèi)用，這筆費(fèi)用理應(yīng)由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，因?yàn)闃I(yè)主是受益人、權(quán)利人。其管理對(duì)象是純粹的公共物業(yè)如小區(qū)電梯、綠化、停車場(chǎng)等設(shè)施，與業(yè)主專有部分毫無(wú)瓜葛。只要公共物業(yè)存在，管理行為即不可或缺。至于有沒有物業(yè)公司，是哪個(gè)物業(yè)公司，都不改變業(yè)主交費(fèi)的這個(gè)義務(wù)。由此產(chǎn)生的費(fèi)用，即為"物業(yè)管理費(fèi)"。

原《物權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)管理有三種方式：業(yè)主自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。在業(yè)主自行管理的情況下，也要由全體業(yè)主來(lái)分?jǐn)偹械墓芾碣M(fèi)用。所以即使沒有聘請(qǐng)物業(yè)公司，業(yè)主也要交納物業(yè)管理費(fèi)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)之一。這里并不涉及物業(yè)公司，也不以是否簽訂了物業(yè)服務(wù)合同為前提。也就是說(shuō)，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，并不是購(gòu)買物業(yè)公司的服務(wù)，而是其承擔(dān)分?jǐn)偨ㄖ芾碡?zé)任的方式與義務(wù)。

由此可見，繳納和收取物業(yè)管理費(fèi)，是業(yè)主與業(yè)主大會(huì)（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)）之間的關(guān)系，是公共物業(yè)的共有人個(gè)人和共有人群體之間的關(guān)系，是物權(quán)關(guān)系而絕非合同關(guān)系。支付物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主作為公共物業(yè)的共有人之一應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)（非合同義務(wù)），收取物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主大會(huì)（或其意志“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)）作為全體業(yè)主的代表依法享有的權(quán)利。即支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)人是業(yè)主，收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利人是業(yè)主大會(huì)（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)）。

若業(yè)主大會(huì)決議聘請(qǐng)物業(yè)公司提供服務(wù)，則業(yè)委會(huì)須代表業(yè)主與之簽訂服務(wù)合同。合同中明確約定的報(bào)酬，方可稱為"物業(yè)服務(wù)費(fèi)"。物業(yè)公司在此僅為"服務(wù)提供者"，絕非"管理者"。業(yè)主大會(huì)（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)）與物業(yè)公司之間的關(guān)系是合同關(guān)系，因而，支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)是業(yè)主大會(huì)（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)）作為合同當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，而非法定義務(wù)。真正的管理權(quán)柄（合同甲方）歸屬業(yè)主大會(huì)（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)），向物業(yè)公司支付服務(wù)費(fèi)的義務(wù)（責(zé)任）主體亦是業(yè)主大會(huì)（或其意志的“執(zhí)行者”業(yè)委會(huì)）！

物業(yè)管理費(fèi)的絕大部分是用于業(yè)主共同事務(wù)與共有部分的支出，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)費(fèi)由服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)組成。其中服務(wù)成本的組成由管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、辦公費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部分共用實(shí)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

舉個(gè)例子，我們經(jīng)常說(shuō)，物業(yè)公司是業(yè)主的集體保姆，如果說(shuō)雇主（業(yè)主大會(huì)）發(fā)給保姆（物業(yè)公司）的工資，是保姆的勞務(wù)對(duì)價(jià)，那給保姆買生活用品的錢讓保姆代交的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，也算是保姆費(fèi)嗎？實(shí)際上，這部分是業(yè)主的生活必需，即使沒有所謂的保姆，業(yè)主也要花這筆錢。同理，物業(yè)公司替業(yè)主管理共同事務(wù)，支付的相關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用都來(lái)自物業(yè)管理費(fèi)，不能算物業(yè)公司的收入。

物業(yè)管理費(fèi)既不是物業(yè)公司的收入，也不是物業(yè)公司的勞務(wù)對(duì)價(jià)，而是業(yè)主分?jǐn)偟墓餐M(fèi)用，即業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，這是物業(yè)管理中最基本的問(wèn)題之一。明確了這個(gè)問(wèn)題，許多問(wèn)題就能迎刃而解。

從法律性質(zhì)上看，物業(yè)管理是基于不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)物權(quán)，會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的存在而存在。而物業(yè)服務(wù)源于服務(wù)提供者與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)之間的合意，屬于典型的債權(quán)關(guān)系。權(quán)利主體在物業(yè)管理中歸屬于全體業(yè)主，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體地位是提供服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。

由于《某條例》強(qiáng)制業(yè)主繞開業(yè)主委員會(huì)直接向物業(yè)公司支付費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主支付給物業(yè)公司的這筆費(fèi)用究竟是“物業(yè)管理費(fèi)”還是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”就說(shuō)不清了。正是因?yàn)檫@一概念的混淆，直接導(dǎo)致業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司角色發(fā)生駭人的顛倒！物業(yè)公司頂著"服務(wù)者"的虛名，實(shí)則扮演頤指氣使的"管理者"。業(yè)委會(huì)空懸"管理者"甲方爸爸的頭銜，實(shí)則淪為無(wú)錢無(wú)權(quán)無(wú)勢(shì)的光桿司令。

生活中，物業(yè)公司經(jīng)常辯稱："我們服務(wù)的是全體業(yè)主，不是你個(gè)人"——這個(gè)說(shuō)法正中要害！既如此，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)對(duì)象理應(yīng)指向"全體業(yè)主"的法定代表業(yè)主大會(huì)（或業(yè)委會(huì)），而非單個(gè)業(yè)主！此邏輯若能貫徹，物業(yè)矛盾自可化解。