紅線外房屋必須整體征收？律師一紙復(fù)議令違法公告撤銷！

在波瀾壯闊的城市建設(shè)浪潮中，一紙《征收范圍公告》竟將老張僅有5%面積壓線的倉庫連同整宗土地強(qiáng)制納入征收范圍！面對征收方“壓線即整體征收”的鐵腕邏輯，法律的天平究竟應(yīng)向何處傾斜？拆遷律師以精準(zhǔn)的法律利劍，刺破這一爭議迷局，為無數(shù)“壓線房”主人照亮了維權(quán)前路！

1、爭議引爆：5%壓線，100%征收？

2023年，市政道路建設(shè)藍(lán)圖展開，老張的土地與倉庫被劃入擬征收版圖。征收方發(fā)布的《市政道路建設(shè)項目及周邊國有土地及國有土地上房屋征收范圍的公告》（下稱《征收范圍公告》）本應(yīng)清晰界定范圍，卻埋下巨大隱患——公告赫然宣稱：“若出現(xiàn)一幢房屋或一宗國有土地僅有一部分在紅線范圍內(nèi)的情況，則整幢房屋與整宗國有土地使用權(quán)及其地上房屋、建（構(gòu)）筑物全部納入征收或收回。”

現(xiàn)實(shí)情況令人愕然：老張僅有約百平方米土地及倉庫一角被納入征收紅線，占比不足整宗土地面積的5%。專業(yè)評估清晰顯示，該部分完全可與主體分離，僅征收紅線內(nèi)部分絲毫不影響線外土地和房屋的功能、使用及結(jié)構(gòu)安全。征收方“一刀切”的整體征收要求，合法性根基遭受嚴(yán)峻挑戰(zhàn)！

2、法律亮劍：兩重爭議直指核心

面對明顯不公，拆遷律師果斷代理老張，對涉案《征收范圍公告》提起行政復(fù)議。案件核心爭議浮出水面：

焦點(diǎn)一：一紙公告，能否復(fù)議？——穿透“過程性文件”的迷霧

征收方抗辯：此公告僅為項目啟動的“過程性文件”，安置補(bǔ)償方案尚在征求意見階段，其本身不具終局性、確定性，對老張權(quán)利義務(wù)未產(chǎn)生實(shí)際影響，故不屬于《行政復(fù)議法》規(guī)定的受案范圍。

律師精辟駁斥：

“全部納入”的致命確定性：公告中“若出現(xiàn)……則全部納入征收或收回”的表述，已徹底背離預(yù)公告應(yīng)有的非終局、非確定屬性。其措辭強(qiáng)硬，傳遞出不可動搖的強(qiáng)制性，對老張的財產(chǎn)權(quán)施加了明確且現(xiàn)實(shí)的約束與威脅。

實(shí)際影響已然發(fā)生：該公告發(fā)布后，征收方并未后續(xù)作出正式的房屋征收決定。此公告已成為決定老張財產(chǎn)命運(yùn)的實(shí)際依據(jù)，其造成的權(quán)利影響真實(shí)而緊迫。因此，該公告完全具備可復(fù)議性！

焦點(diǎn)二：紅線之外，強(qiáng)征何據(jù)？——捍衛(wèi)征收權(quán)力的法定邊界

征收方邏輯：只要房屋或土地有部分壓線，整體征收就理所當(dāng)然。

律師雷霆反擊：

“公共利益”與“確需征收”的雙重鐵律：國家征收權(quán)絕非無限！其行使必須嚴(yán)格遵循兩大基石：“公共利益”目的與“確需征收”范圍。規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證所標(biāo)明的用地紅線，即法律認(rèn)可的“確需”邊界！超出紅線范圍的土地房屋，根本不屬于法定征收對象。

“整體征收”的例外門檻：唯有當(dāng)紅線內(nèi)外部分物理或功能上不可分割，僅征收部分將導(dǎo)致剩余房產(chǎn)喪失核心使用價值、功能或危及安全（如拆掉承重墻導(dǎo)致整樓危房），整體征收才具備正當(dāng)性。本案中，5%的壓線部分可獨(dú)立分離，完全不影響主體安全使用，強(qiáng)征整體于法無據(jù)！

自愿原則不可逾越：即便存在征收紅線外部分的需要，其唯一合法依據(jù)只能源于被征收人的自愿協(xié)商同意！未經(jīng)權(quán)利人首肯，強(qiáng)制征收紅線外財產(chǎn)，與侵犯公民合法財產(chǎn)權(quán)何異？

3、正義落槌：復(fù)議機(jī)關(guān)全面支持，違法公告終撤銷！

律師鞭辟入里的論證，尤其是對征收權(quán)法定邊界與“整體征收”適用前提的深刻剖析，贏得了復(fù)議機(jī)關(guān)的高度認(rèn)同。復(fù)議機(jī)關(guān)明察秋毫：

可復(fù)議性成立：案涉公告中關(guān)于“壓線即整體征收”的強(qiáng)制性規(guī)定，已對老張的財產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生了確定、即時且重大的不利影響，具備可復(fù)議性。

實(shí)體嚴(yán)重違法：將明顯位于紅線范圍之外、且分離征收不影響功能安全的老張大部分土地房屋強(qiáng)制納入征收范圍，完全缺乏法律依據(jù)，嚴(yán)重違背了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)對征收范圍應(yīng)嚴(yán)格限定在“確需”用地范圍內(nèi)的核心要求。

復(fù)議機(jī)關(guān)最終作出裁決：撤銷該違法的《征收范圍公告》！壓在老張紅線外房屋上的強(qiáng)制征收陰云，被法律的力量一舉驅(qū)散。

4、律師箴言：預(yù)公告可訴性的邊界與警示

本案勝訴的關(guān)鍵在于，《征收范圍公告》因其越權(quán)創(chuàng)設(shè)的強(qiáng)制性義務(wù)（壓線即整體征收）而對相對人權(quán)利產(chǎn)生了實(shí)際影響，從而具備了可復(fù)議、可訴性。那么，如何理解常態(tài)下的征收預(yù)公告？

常態(tài)預(yù)公告的屬性：市、縣政府在正式征收決定前發(fā)布的征收預(yù)公告（或稱擬征收范圍公告），核心目的是保障知情權(quán)與配合征收工作（如公告征收意向、大致范圍、暫停辦理相關(guān)手續(xù)等）。其本質(zhì)是信息告知與程序預(yù)備，本身不產(chǎn)生強(qiáng)制征收的法律效力。是否征收，最終取決于正式的房屋征收決定。因此，常態(tài)預(yù)公告通常不對權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，一般不可訴。

本案的警示與例外：一旦預(yù)公告超越其告知職能，包含具有強(qiáng)制執(zhí)行力、對相對人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生即時確定性影響的內(nèi)容（如本案的“壓線即整體征收”規(guī)則），其性質(zhì)就發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。這種“變異”的預(yù)公告，因其創(chuàng)設(shè)了新的義務(wù)或限制了權(quán)利，應(yīng)當(dāng)允許并鼓勵相對人通過行政復(fù)議或行政訴訟尋求救濟(jì)，及時糾正違法行為，防止侵害擴(kuò)大。

結(jié)語：老張案的勝訴絕非個例僥幸。它猶如一座法治燈塔，清晰照亮了征收權(quán)力不可逾越的法定紅線——征收范圍必須嚴(yán)格限定于“公共利益”之“確需”。任何以“壓線”為名，行強(qiáng)征紅線外財產(chǎn)之實(shí)的行徑，終將在法律的審視下無所遁形。當(dāng)您的房屋土地遭遇“壓線即全征”的不公時，請牢記：法律賦予您說不的權(quán)利，專業(yè)律師是您捍衛(wèi)家園最堅實(shí)的盾牌！