上海排名前十的科技服務企業大都選擇進產業園，而非純寫字樓

根據企業營收規模，并結合上海市軟件和信息技術服務業“雙百”名單、企業財報及權威行業分析，下表列出了2024年上海前十位科技服務企業（按營收降序排列，僅納入總部或核心業務在上海的企業）的基本信息：

值得注意的是，上表中的十強科技服務企業，有八家選擇了產業園區作為其實際辦公場所（占比80%），而非純寫字樓（如下表）。

由此可見，

首先，從“研發需求”角度看，科技服務企業從產業園區獲得的專業支持能夠滿足其高強度的研發需求。眾所周知，科技服務企業的核心競爭力來源于持續的技術創新，其研發投入普遍占到營收的15%-30%，而產業園區則能夠通過全鏈條的研發支持體系來直接降低企業的創新成本，主要包括兩個方面：

第一，物理空間適配性。產業園區可提供定制化的研發空間，如聯影醫療在嘉定工業區的自建園區包含醫療影像設備測試中心，滿足其高端設備研發的精密環境需求。再如漕河涇科技綠洲的辦公區與實驗室一體化設計，縮短了從科技服務企業從創意到原型的轉化周期。

第二，共享資源與成本分攤。如漕河涇開發區內的“元創未來”平臺為企業提供共享算力中心、中試基地和知識產權數據庫，商湯科技的AIDC人工智能計算中心可以與園區內其他企業共享算力資源，降低單次研發成本。再如浦東軟件園通過聯合實驗室模式，使寶信軟件等企業分攤工業互聯網平臺的研發投入。

下圖：2024年8月，第二屆“元創未來”元宇宙設計創意大賽成果展在漕河涇開發區公園拉開帷幕（圖源：上海徐匯）

其次，從“產業協同”角度看，科技服務企業的業務高度依賴上下游資源整合，產業園區往往具生態化發展的天然優勢，能夠通過垂直產業集群效應形成協同網絡，主要包括兩個方面：

第一，產業鏈閉環構建。如漕河涇開發區聚集了1.4萬余家科技企業，覆蓋人工智能、游戲、集成電路等領域，形成“基礎技術-應用開發-場景落地”的完整鏈條。這就讓商湯科技的AI算法能夠為米哈游的游戲渲染提供技術支持，而米哈游的用戶數據又能夠反哺商湯的模型訓練，形成一種“便捷協同”模式。

第二，跨界創新與資源互換。如得物所在的創智天地以“文化+科技”為特色，吸引了B站、小紅書等內容平臺，其潮流電商業務可快速對接園區內的數字營銷、IP運營企業，實現“內容-電商”的無縫轉化。

下圖：位于上海東北角的大創智，由包括核心代表創智天地在內的3.6平方公里核心區和4.6平方公里的拓展區構成，以“產業集聚、深度融合的復合創新知識社區”為定位，共占地8.2平方公里，有超過15萬名知識工作者在這里創業、工作、生活，坐擁高新技術企業459家，約占楊浦區的47%。（圖源：m.36kr.com）

再者，從“基礎設施”角度看，科技服務企業對網絡、算力、數據等基礎設施要求極高，產業園區能夠通過專業化配套和數字化服務來精準匹配和滿足這些需求，主要包括兩個方面：

第一，高速網絡與算力保障。如漕河涇開發區部署萬兆光纖網絡，時延低于5毫秒，能夠滿足米哈游《原神》全球服務器的實時數據交互需求。

第二，數據安全與合規支持。如浦東軟件園建立“數據跨境流動專區”，可以幫助寶信軟件等工業互聯網企業滿足歐盟GDPR等國際合規要求，降低跨境業務風險。

最后，從“人才集聚”角度看，科技服務企業的競爭本質是人才競爭，產業園區能夠通過人才生態構建和創新氛圍營造，形成持續的人才虹吸效應，主要包括三個方面：

第一，高校-企業人才直通車。如漕河涇開發區與上海交大合作開設“人工智能產業班”，能夠為商湯科技等入園企業持續輸送技術人才。

第二，高端人才生活配套。如臨空經濟園區為攜程、叮咚買菜員工提供人才公寓，租金大幅低于市場價，并配套子女教育、醫療綠色通道。

第三，創新社區與知識共享。如漕河涇開發區定期舉辦“元宇宙產業峰會”“AI開發者大賽”，米哈游、商湯科技等企業不僅可以通過參與活動獲取行業前沿信息，還能同時招聘優秀參賽者。

下圖：2024年6月18日，3A全球校友中心揭幕儀式暨校友生態戰略簽約儀式舉行，在漕河涇開發區打造全球唯一的“上海交大APEX實驗室、ACM班、ACM競賽隊校友中心”。3A全球校友中心將引進3A校友及優質項目來滬創業和發展，漕河涇鏈接各方資源，將為3A校友項目落地提供人才服務、跨境服務、場景共創、生態融合等創新創業配套支持。

“創新孵化器”。可以預見，未來，隨著元宇宙、人工智能等新興產業的高速發展，產業園區將進一步強化其作為“創新策源地”的核心地位。而傳統的純寫字樓若要提高科技企業入駐率，則必須打破“標準化辦公空間”的固有定位，至少從“物理空間、產業生態、服務體系”這三個方面進行系統性改造，來構建“類園區化”的創新生態。

以下是基于科技服務企業的核心需求的一些初步改造建議：

一、物理空間重構：從“格子間”到“創新實驗室”

如研發空間的定制化改造，包括：

? 模塊化實驗室設計：將傳統寫字樓的大開間改造為可靈活分割的“研發單元”，配備通風系統、電力擴容和防靜電地板，滿足AI算力中心、硬件測試等需求。

? 中試空間共享化：聯合第三方機構在寫字樓裙樓或地下層設置共享中試基地，提供3D打印、電子元器件測試等設備。

二、產業生態構建：從“租戶集合”到“垂直產業鏈”

如跨界創新場景營造，包括：

? 設立“創新連接器”空間：在寫字樓公共區域打造開放式路演廳、聯合實驗室，定期舉辦“科技+行業”對接會。

? 高校科研成果轉化對接：與本地高校共建“技術轉移辦公室”，將寫字樓作為高校科技成果的首落地場景。

三、服務體系升級：從“物業管理”到“創新服務中臺”

如人才與技術資源池建設，包括：

? 共建“人才飛地”：與地方政府合作，在寫字樓周邊配建人才公寓，并提供子女入學、醫療綠色通道。

? 共享技術基礎設施：聯合算力服務提供商在寫字樓機房部署邊緣計算節點，為企業提供低時延算力服務。

總之，傳統寫字樓改造的核心是讓辦公建筑從“物理空間的提供者”轉型到“產業生態的構建者”，因為科技服務企業需要的并不是標準化的辦公場地，而是一個“創新要素的聚合場”。未來，只有能為企業提供研發支持、產業鏈對接、政策資本服務的寫字樓，才能在科技服務企業選址競爭中占據優勢，這本質上也是從“賣空間”到“賣生態”

原創作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長

撰 稿：嚴 含

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨