地產股大漲！新一輪樓市行動，或許不遠了

近日，地產股大漲，是信號？

其實，地產股跟其他行業的股票一樣，它的上漲主要有兩種類型。

一種是受業績的驅動，銷售增速、利潤增速上漲，企業效益比較好，推動股價上漲。

另外一種是受到政策推動，行業出臺重大利好政策，就會使行業的股票上漲。房地產行業也是如此，當前房地產市場比較低迷，無論是全國的樓市成交量還是價格都在走弱。

因此，地產股的上漲肯定不是來自于企業的業績推動，那么只能是來自于政策推動。

下周可能有重要會議

可能會有哪些政策利好呢？

我認為可以從三個層面來分析。

第一個層面，是超短期的消息拉動。

周四地產股大漲盤中，有外媒消息稱下周將會召開中y城市工作會議。

該會議已經好多年沒有舉行了，上次舉行還是在 2015 年 12 月份。

一般來說，當城市的發展，城市的經濟、產業、人口等發生重大變化時，才會舉辦這樣一次會議。

有消息稱，此次會議將重啟棚改。

從歷史上看，這一消息并非沒有可能性。

因為上一次會議，也就是 2015 年 12 月份，當時全國樓市也比較低迷，少數城市樓市已經復蘇，為了進一步推動樓市復蘇回暖，國家在 2015 年四季度啟動了棚改貨幣化，從而推動 2016 年到 2018 年全國樓市出現了轟轟烈烈的大行情。

當前樓市的低迷程度，已經明顯超過了 2014 年到 2015 年。

不過，我認為，當前重啟棚改與此前大不相同了。

因為經過過去持續推進棚改，大部分棚戶區都已經改造完畢了，只剩下很少棚戶區需要拆遷；所以棚改貨幣化安置，能夠撬動的買房規模比較小。

在城市更新、舊城改造方面，目前國家重點推進的是城中村改造和老舊小區改造。

這兩類改造并不像棚改一樣全部拆了重建，有一部分只是完善功能，并不需要拆了重建，所以對房地產的拉動作用比較小。

另外，城中村改造，跟過去的棚改也不一樣。

棚戶區，一般都是國有用地上建的一些房子，主要是很久以前的一些職工分的房子。

而城中村的土地是集體所有，并非國有。

而且，大部分城中村的業主住房并不困難，甚至有些很有錢，他們在自己的宅基地上建的房子又高又大，用于出租，有些人每個月要收很多租金。

城中村改造的復雜程度，遠超棚戶區改造。

2015 年到 2018 年，全國很多地區大片大片地拆棚戶區；而近兩三年，國家推進的城中村改造節奏非常緩慢，因為原則是條件成熟一個、改造一個。

地方政府和房企，跟這些城中村的業主們談判很艱難，有些村民漫天要價，根本拆不動。

本月底重磅會議有看頭

推動近期地產股上漲的第二個邏輯，是七月底將召開重磅的高層會議，這也是每年七月底的慣例。

該會議，也可以說是半年度的經濟工作會議，將對今年下半年全國的經濟政策，包括樓市、股市制定最新的政策口徑。

今年四月底，也有一次類似的會議，但那次會議沒有釋放出房地產的利好消息，反而有一條偏中性偏弱措辭。

當時我已經分析過，就是所謂的 “鞏固房地產市場穩定態勢”。

因為既然說是鞏固穩定態勢，說明市場已經見底，不需要額外刺激了。

后來果然如此，四月份全國樓市降溫以來，并沒有出臺明顯的增量房地產利好政策。

那么，二季度已經過去，全國樓市的穩定態勢并不明顯。

按邏輯推理，七月底的這一次重磅會議上，對于房地產的政策口徑應該會進一步寬松化。

這對地產股是潛在的利好。

新一輪樓市成交反彈

地產股近期上漲的第三個邏輯，是預期政策轉向后市場的成交量會迎來反彈。

各位可以回顧一下去年九月下旬，國家宏觀政策（包括樓市、股市）有一波重磅政策出臺，導致股市直線拉升，地產股也跟著大漲。

從樓市表現來看，在新政出臺之后，去年第四季度，高能級城市的成交量反彈比較明顯，這對地產股是一種支撐。

可以說，經歷了四月份以來長達三個月的樓市持續降溫，另外還有貿易戰的影響 —— 貿易戰對高能級城市、東部地區影響比較明顯。

在這樣樓市已經大幅降溫的背景之下，出臺利好政策的可能性越來越大。

不管是哪種類型的政策，它對樓市、對地產股一定是利好。

也包括前段時間我曾經分析過的，正在籌備推出現房銷售制度，據說政策公布的節點要延后了。

為什么呢？

其實當時我已經分析過，期房制度改為現房銷售制度，對房企是利空，進而對房地產市場也是小幅利空，在樓市下滑的過程中盡量不要推利空政策。

那么，我們就關注一下本月房地產政策出臺的情況，以及政策出臺之后的兩三個月，全國主要城市樓市成交量反彈的情況。