仲量聯行發布《2025年上半年西安辦公樓與物流地產市場報告》

西安，2025年7月15日——上半年，西安在產業創新和物流領域持續發力。6月19日，第六屆西部數字經濟博覽會開幕，以“數聚西安、智造未來”為主題，推動實體產業與數字化深入融合。此外，依托T5航站樓投運開通多條國際貨運航線，持續擴大貨運吞吐量，有力支撐跨境電商、對外貿易及物流地產發展。甲級辦公樓市場：需求疲弱，空置率創歷史新高，租金持續下跌。物流地產市場：市場進入供需均衡新周期，空置率降至歷史最低水平，租金企穩。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“作為國際性綜合交通樞紐城市、國家重要科研和文教中心，今年上半年，西安搶抓機遇，不斷強化產業載體建設，在產業招商方面成果豐碩，吸引行業巨頭加大投資力度，多個重大項目集中簽約。與此同時，在提振消費政策組合拳與‘618’線上購物節的雙重助力下，物流地產迎來了階段性增長窗口。”

甲級辦公樓市場

辦公需求仍待提振，租金下行壓力延續

2025年上半年，西安甲級辦公樓市場需求緩慢修復，凈吸納量共計錄得約1.8萬平方米，較去年同期相比減少約70%；其中二季度錄得負值，市場需求走弱。受經濟周期波動、國際局勢復雜、企業降本增效等諸多因素的影響，甲級辦公樓租金持續承壓。截至季末，西安甲級辦公樓租金下跌至86.9元/平方米/月，上半年累計下降2.0%；其中二季度環比下跌1.1%，跌幅較一季度放大0.2個百分點。二季度，位于高新南板塊的環貿中心入市，推升全市空置率上升2.0個百分點，季末收至35.5%。

上半年增量需求聚焦科技互聯網（22.2%）、地產建筑（17.5%）、能源環保（16.2%）三大行業，其中能源環保行業超過金融、專業服務業等傳統行業，新租成交面積位居第三。相比而言，金融行業在上半年表現疲弱，遠低于去年同期。

租賃規模方面，以成交數量統計，大面積客戶需求環比上升1.2個百分點，400平方米以下依然是市場主流面積段，需求占比近八成；而200平方米以下的需求占比超過四成，同比擴大約2.3個百分點。

國央企成為下行市場周期成交主力軍

在當前經濟下行周期的大背景下，國企、央企租賃需求較為強勁。2025年上半年，國企、央企新租成交面積在市場總量中的占比超過六成，且成交類型以升級現有辦公空間和擴張辦公規模為主。原因在于，部分國企、央企原有的總部樓宇樓齡老舊，難以滿足現階段辦公需求；與此同時，優質甲級辦公樓為吸引并鎖定高穩定性客戶，紛紛給予國央企優惠的租金價格，促使企業搬遷成本顯著降低。在雙重因素疊加下，國央企逐步對辦公空間進行整合升級。

未來展望：供應致市場承壓，國央企推動需求導入

2025年下半年，西安甲級辦公樓市場將迎來新一輪供應高峰，料將帶給招商更大的壓力。未來市場需求或來自國央企，其開發項目占比接近六成，帶動總部自用需求及關聯企業資源釋放，或有效加速項目去化。但總體市場增量需求仍不容樂觀，在租金下行時期，企業降本增效的不動產策略有望推動搬遷類需求活躍度提升。仲量聯行西安商業地產部負責人何娜表示：“進入二季度，傳統淡季疊加企業預算收緊，市場活躍度明顯減弱。針對當前市場，建議業主打破傳統‘一刀切’的定價模式，制定針對不同客群的租賃策略和定價體系，穩定項目出租率，以確保項目平穩健康發展。”

物流地產市場

2025年上半年，西安未錄得新項目入市，截至第二季度末，市場已連續12個月缺失新項目入市，預計該態勢將至少延續至2027年。基于此，西安物流地產市場正式進入存量時期，隨著供需關系回歸健康，市場亦從租戶主導轉向雙向均衡的租賃格局。

物流地產見證西安高層次消費需求的升級與多元化

上半年，“國補”擴圍拉動更高層次的大宗消費品需求，以及多元線上渠道（品質電商、平價電商、即時零售等）支撐更豐富的消費場景。以上消費活動共同構成了西安上半年物流地產需求基石。

值得一提的是，在提振消費系列政策加碼擴圍，以及“618”線上購物節的雙重助力下，大宗商品消費熱度高漲。統計局數據顯示，1-5月陜西省商品零售額全面超越餐飲零售額，分別錄得6.3%和8.0%的高增速。其中，受益于“國補”促消費政策的新能源汽車（零售額+18.5%）、高能效家電（+51.3%）、智能家電（+24.2%）及智能手機（+77.8%）等品類零售額均實現顯著增長。而京東作為“618”促銷主力及家具家電、3C電子產品的重要銷售平臺，成為上半年西安物流地產的最大需求方。然而，受限于市場有限的可租賃面積，全市凈吸納量僅4.5萬平方米，雖低于去年同期水平，但受新增供應缺失影響，整體空置率進一步下降1.0個百分點至4.4%，創歷史最低空置水平。

西安物流地產率先全國進入供需均衡新周期，租金開始企穩回升

仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“西安作為全國最早暫停投資型物流地產項目供應以及倉儲用地出讓的城市，率先全國各一二線城市進入供需均衡的市場新周期，年內亦有望成為全國首批租金回暖的核心物流節點城市。”據仲量聯行統計數據，2025年末西安物流地產整體空置率有望進一步降至3.3%，業主租金議價能力將觸底回升，租賃市場拐點已現。