產業園租金創三年新低，較三年前降24%，入住率跌破七成

房地產市場整體回調，同為行業鏈鏈條上的傳統產業園區也面臨租金與入住率雙重調整的壓力。

據觀點指數研究院上周發布的《卓越指數·2025產業園區暨基礎設施投資發展報告》，2022年一季度產業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此后該指標進入持續下行通道，截至2025年三季度，這一數值已降至105元/㎡/月，創下三年半以來的新低，累計降幅達24%。

入住率方面，產業園區招商難度持續加大，園區采取的“以價換量”策略效果逐步減弱。2022年一季度，產業園區整體入住率尚保持在90%以上，此后逐年下滑，2025年第三季度這一指標已低至69.5%，首次跌破 70%的關口。

觀點指數指出，目前全國超18億平方米園區面積處于空置狀態:企業擴張意愿不足、園區產業定位模糊、同質化競爭加劇等多重因素疊加，共同導致傳統產業園區招商進入階段性調整期。

不過，與產業園區的低迷表現形成鮮明對比，數據中心市場同期發展態勢相對較好。收入端數據顯示，數據中心單方收入從2022年第一季度的 325.1元/㎡/月持續上升，2025年第三季度仍穩定保持在366元/㎡/月以上。增長動力持續強勁，得益于數字經濟快速發展帶來的算力需求爆發式增長，也與數據中心行業自身高端化、智能化升級所帶來的價值提升密切相關。

在簽約率方面，數據中心市場雖有小幅波動，但整體維持在較高水平。2022年一季度數據中心簽約率為95.3%，此后在90%-93%區間內平穩波動，2025年第三季度回升至92.3%，始終遠超同期傳統產業園區的入住率。云計算、人工智能、工業互聯網等新興產業對數據存儲、計算需求的剛性支撐，為數據中心市場提供了穩定的發展基礎。

計費率指標層面，數據中心市場整體呈現持續上升的趨勢。2022年一季度數據中心計費率為67.4%，此后穩步提升，盡管2025年第三季度略有回落至74.5%，但整體仍處于上升通道。

報告指出，當前，北京、上海、廣州、深圳四大重點一線城市產業園區市場呈現供求失衡加劇、整體調整的特征，各城市依托自身產業基因，形成差異化發展格局。北京、上海、深圳、廣州的供求比分別達到1.88、2.63、1.45.1.77，供需錯配問題持續凸顯，租金下行趨勢在短期內難以實現有效逆轉。

平均租金表現方面，四城園區平均租金均出現同比下滑，其中北京為 138.5元/㎡/月，同比下降3.7%;上海為133.8元/㎡/月，同比下降 2.2%;深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%;廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步上升，上海、廣州、北京、深圳分別同比上漲 1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場去化壓力持續加大。

2025年三季度，國內產業園區REITS市場呈現“運營分化加劇、擴募動能活躍”的鮮明特征，在指數表現階段性承壓的背景下，擴募作為資產盤活的核心路徑，在政策驅動與市場實踐的雙重作用下持續釋放活力，為產業園區存量資產的高效運營提供關鍵支撐。

2025年1-10月，全國共有8只產業園區REITS完成或計劃擴募，總擴募規模達58.6億元，較去年同期增長42%，擴募的常態化推進為REITS市場注入強勁動能。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬