萬科預(yù)虧超百億，年年致歉的“結(jié)算節(jié)奏”到底是什么坑？

7月14日晚間，萬科發(fā)布的中期業(yè)績預(yù)告。

上半年萬科實現(xiàn)銷售收入691億元，交付超4.5萬套，銷售回款率甚至超過100%，多地項目開盤去化率也保持在80%以上。

不過，預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損則在100億至120億元。

這一數(shù)字較2024年同期的98.52億元虧損，進(jìn)一步擴(kuò)大了。

萬科對于虧損原因的解釋，幾乎與去年如出一轍。

除了業(yè)績說明的“復(fù)制粘貼”，萬科再次因業(yè)績致歉了。

壹

翻開萬科2024年和2025年的中期報告，虧損原因的表述高度雷同。

首先是“結(jié)算節(jié)奏問題”，即房地產(chǎn)行業(yè)交付周期導(dǎo)致的業(yè)績波動。

一季度通常是結(jié)算淡季，二季度集中交付時歷史遺留的低毛利項目會集中體現(xiàn)虧損。然而，這一理由在連續(xù)兩年被反復(fù)提及后，市場已難掩質(zhì)疑：為何萬科始終未能通過調(diào)整項目周期或優(yōu)化成本來平滑業(yè)績波動？

而2024年二季度啟動的“瘦身健體”計劃，在2025年變成更徹底的資產(chǎn)拋售。

今年上半年，萬科實現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元；通過存量盤活回款57.5億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓等多類資產(chǎn)。

杭州萬科河語光年府項目被政府收儲作保障房，也是資產(chǎn)盤活的重要舉措。

更為知名的則是，萬科用三天時間以均價6.57元/股清倉庫存股，閃電拋售7295.6萬股股票，回籠4.79億元資金。

三年前回購這些股票時，萬科豪擲12.92億元，最終卻以不足四折的價格“揮淚大甩賣”，賬面浮虧高達(dá)8.33億元。

這種“斷腕求生”的戲碼年年重復(fù)，恰恰說明萬科的資產(chǎn)包袱并未減輕，反而因市場下行進(jìn)一步惡化。

貳

不過，追根溯源，我們會發(fā)現(xiàn)，更深層的問題在于，萬科的虧損并非單純由行業(yè)周期導(dǎo)致，而是其戰(zhàn)略搖擺的直接結(jié)果。

回顧萬科過去十年的戰(zhàn)略變遷，這個在行業(yè)里被多年蓋章認(rèn)定的“帶頭大哥”也給我們提供了諸多的反面案例。

大約是10年以前，萬科率先嗅到行業(yè)天花板，提出“城市配套服務(wù)商”定位。

在王石曾經(jīng)的愛將，彼時的高級副總裁張紀(jì)文所展示的“八爪魚”戰(zhàn)略圖中，長租公寓、教育營地、養(yǎng)老度假等業(yè)務(wù)與住宅開發(fā)并列，野心勃勃。

但是，這些多元化嘗試大多淪為燒錢黑洞：萬科驛因租金回報率低迷長期虧損，萬科塾在政策調(diào)整后黯然退場，冰雪度假等業(yè)務(wù)更是鮮有聲響。

作為萬科切進(jìn)城市更新賽道的“萬村計劃”，最終以高管的辭職與快速收房按下暫停鍵，宣告試錯失敗。

2018年金秋，萬科在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側(cè)墻上“活下去”的字樣尤為耀眼。郁亮指出，應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好方法就是“收斂”和“聚焦”。

然而，2021年萬科戰(zhàn)略再度轉(zhuǎn)向，從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，將物業(yè)、物流、商業(yè)等板塊推向前臺。

在郁亮的藍(lán)圖中，萬物云分拆上市只是第一步，他希望出租公寓、物流等陸續(xù)上市。

戰(zhàn)略的頻繁調(diào)整讓萬科付出了沉重代價。一方面，多元化嘗試消耗了大量現(xiàn)金流，卻未能培育出新的盈利支柱；另一方面，主業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)因資源分散逐漸失去優(yōu)勢。

萬科2023年年報顯示，經(jīng)營性業(yè)務(wù)占用資金超千億，但貢獻(xiàn)的利潤占比不足10%。

所以，從2024年開始，萬科開始了“瘦身計劃”，終于承認(rèn)“聚焦主業(yè)”是唯一出路，除綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)、租賃三大主業(yè)，其余業(yè)務(wù)一律擺上貨架。

“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。”

那些曾讓萬科與眾不同的特質(zhì)已然悄無聲息地褪色。

老王雖然有先見之明，但卻沒法阻止萬科的步伐。

叁

7月3日，深鐵再次向萬科提供了一筆62.49億元的借款。

今年，深鐵今年已累計向萬科提供借款超過218億元。

這種“輸血”雖暫時能緩解萬科的流動性危機(jī)，卻也引發(fā)市場擔(dān)憂：深鐵的資金支持是否有底線？

作為深圳市國資委旗下企業(yè)，深鐵對萬科的救助既有商業(yè)考量，也有穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)的政治任務(wù)。

但在救助萬科的過程中，當(dāng)萬科的虧損金額刷新了A股虧損紀(jì)錄的同時，深鐵集團(tuán)的虧損也創(chuàng)下了中國地鐵行業(yè)的歷史紀(jì)錄——2024年全年虧損高達(dá)334.61億元。

妥妥的白衣騎士變病友的劇本。

對于中報預(yù)虧100多萬，萬科在致歉之外也表態(tài)，接下來，將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，措施包括戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營提振、管理提升、科技賦能、融合發(fā)展等措施。

除了增加了一些和大環(huán)境要求相符的“好房子”“新模式”的要素，可能市場更關(guān)注的是：這些承諾與去年有何不同？