銀發(fā)經(jīng)濟新藍海：養(yǎng)老公寓投資須知

中國老齡化進程逐步加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵階段。面對這片萬億級別的藍海市場，如何精準(zhǔn)布局、規(guī)避風(fēng)險、捕獲價值？仲量聯(lián)行基于對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的全周期深度洞察，分析了這一領(lǐng)域的發(fā)展趨勢和投資機會。

當(dāng)前的中國養(yǎng)老市場，基本形成了Ⅰ.政府監(jiān)管下民政局備案的傳統(tǒng)養(yǎng)老院與Ⅱ.工商注冊制下市場化養(yǎng)老公寓。兩種模式存在顯著性的差異：

I. 政府監(jiān)管下民政局備案的傳統(tǒng)養(yǎng)老院

· 用戶畫像：以不能自理、自理能力有限或符合其他政策規(guī)定的老人為主

· 運營體系：以“公建民營”的運營體系為主，屬于政府的監(jiān)管范疇，需要滿足相關(guān)的管理要求、應(yīng)對抽查體系

· 盈利模式：民政局通過考核運營服務(wù)商的運營方案、入住率等維度，進行價格核定，并向運營服務(wù)商結(jié)算運營費，其中民辦非企業(yè)機構(gòu)有機會享受政府補貼

II. 工商注冊制下的市場化養(yǎng)老公寓

· 用戶畫像：以活力老人為主

· 運營體系：工商備案流程

· 盈利模式：憑借備案制下的靈活創(chuàng)新空間、自主定價權(quán)及股權(quán)交易流動性，成為資本追逐的高增長賽道，精細化運營與品牌溢價能力將成為盈利關(guān)鍵

入局市場化養(yǎng)老公寓賽道，針對不同的風(fēng)險偏好，投資模式正呈現(xiàn)“輕資產(chǎn)運營”與“重資產(chǎn)運營”并行格局：

I. 輕資產(chǎn)運營模式：以租賃改造為核心，為回收改造成本，一般需要簽訂時間跨度較長的租約，通常需要與愿意提供長租約的國企或大型民營企業(yè)進行合作。

II. 重資產(chǎn)運營模式：重資產(chǎn)長期持有和保險資本的性質(zhì)十分契合，憑借資產(chǎn)增值與穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為市場低位布局的優(yōu)選策略。

當(dāng)前市場環(huán)境下，輕資產(chǎn)考驗運營耐力，重資產(chǎn)依賴資本定力。投資者需根據(jù)資金屬性與風(fēng)險偏好，靈活選擇賽道，或通過組合策略平衡短期收益與長期價值。

養(yǎng)老群體的日益龐大為中國養(yǎng)老市場帶來定價機會，把握這一機會窗口的關(guān)鍵在于精準(zhǔn)定位客群，而深度理解不同群體的消費心理和支付邏輯是實現(xiàn)這一目標(biāo)的前提。

以上海月費2萬元的養(yǎng)老公寓為例，其目標(biāo)客群主要為70歲以上的高凈值活力老人，包括退休公務(wù)員、專業(yè)人士等。這類群體普遍具備較強的支付能力和穩(wěn)定的收入來源，但由于年齡增長帶來的居住需求變化（如需要電梯、無障礙設(shè)施等），他們往往難以繼續(xù)適應(yīng)老舊小區(qū)的居住環(huán)境。據(jù)估算，上海符合這一畫像的潛在客群規(guī)模約為80萬至100萬人。

從商業(yè)模式來看，與養(yǎng)老保險產(chǎn)品深度綁定的養(yǎng)老公寓更具戰(zhàn)略價值。這種模式不僅能為保險公司打造差異化的競爭優(yōu)勢，還能通過長期服務(wù)綁定實現(xiàn)更穩(wěn)定的現(xiàn)金流和風(fēng)險管控。

市場化的養(yǎng)老公寓運營，在于完善的成本控制和精準(zhǔn)的收費模型。

從前期涉及用途變更的合規(guī)性成本、涉及建筑更新的裝修改造成本，到步入軌道的運營成本，完善的成本控制需要對于養(yǎng)老公寓領(lǐng)域的長期深耕，每個環(huán)節(jié)的成本優(yōu)化都直接影響項目盈利能力。

養(yǎng)老公寓的收費邏輯獨特：備案養(yǎng)老項目的預(yù)收費管理十分嚴格，一般按照房費和服務(wù)費進行收取，例如，裝修的折舊攤銷、入戶保潔、生活管家、家庭醫(yī)生、能源等往往算入房費，專門的護理等服務(wù)往往算入服務(wù)費。

此外，在投資測算的過程中，針對輕重不同的運營模式，內(nèi)部收益率的計算方式、GOP目標(biāo)也略有差異。

養(yǎng)老投資的成功不僅在于進入時機，更在于退出路徑的設(shè)計，不同類型的項目需要定制化的退出方案，這要求投資者從項目初期就做好完善規(guī)劃。仲量聯(lián)行總結(jié)了以下須知事項：

I. “公建民營”的公寓不能進行交易，只能更換服務(wù)商

II. 工商注冊制的市場化養(yǎng)老公寓可以進行交易，實際上只能做股權(quán)交易，否則證照、老人客戶都要重新安排，遷移成本極高

III. 養(yǎng)老公寓散售：

1商辦類型（有康養(yǎng)業(yè)務(wù)）的小產(chǎn)權(quán)散售

2不可分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的使用權(quán)銷售

結(jié)語：

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正加速轉(zhuǎn)型，市場潛力與挑戰(zhàn)并存。無論是政府主導(dǎo)的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式，還是市場化運營的養(yǎng)老公寓，都需平衡政策合規(guī)、運營效率和資本回報，投資者需根據(jù)自身條件選擇合適路徑。

精準(zhǔn)定位客群、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)、設(shè)計合理退出機制，是投資成功的關(guān)鍵。未來，保險聯(lián)動、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等創(chuàng)新模式將推動行業(yè)升級。在這萬億級市場中，唯有把握政策方向、深挖用戶需求、提升運營效率，才能實現(xiàn)社會價值與商業(yè)回報的雙贏。