房地產(chǎn)半年報：止跌信號藏在哪？

“上半年房地產(chǎn)雖然有所波動，但總體上還朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進。”在7月15日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局副局長盛來運表示。

他的話道出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)雜現(xiàn)實——既有曙光初現(xiàn)的積極信號，又有深層次挑戰(zhàn)的陰影。

業(yè)內(nèi)分析，國家統(tǒng)計局發(fā)布的半年數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場仍處于艱難筑底階段。但在整體下滑的表象下，積極變化也正在積聚力量。

01

交易量有所改善

庫存連降4個月

數(shù)據(jù)顯示，樓市銷售呈現(xiàn)“同比降幅收窄、環(huán)比改善”的雙重特征。

上半年，全國新建商品房銷售面積累計4.6億㎡，同比下降3.5%；銷售額4.4萬億，同比下降5.5%。降幅較去年同期分別收窄15.5和19.5個百分點。

單月數(shù)據(jù)更顯暖意。6月商品房銷售面積達約1.0億㎡，環(huán)比大增49.4%；銷售額約1.02億元，環(huán)比增長43.9%。但需注意的是，同比看仍較弱，且6月有房企沖年中數(shù)據(jù)的成分。

二手房市場表現(xiàn)更為活躍，多地二手房成交量創(chuàng)近年同期新高。

如北京，據(jù)北京市住建委最新數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房成交8.75萬套，同比增長18.6%，創(chuàng)三年同期新高，月度成交量穩(wěn)定在1.2萬至1.8萬套的合理區(qū)間，均高于去年同期水平。

與此同時，商品房庫存連續(xù)四個月減少。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，商品住宅待售面積較5月減少443萬㎡。中指院監(jiān)測同時顯示，重點城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場繼續(xù)處于去庫存階段。

02

下跌預(yù)期未扭轉(zhuǎn)

仍在以價換量

但是，從數(shù)據(jù)看，市場仍在“以價換量”，房價下跌預(yù)期未扭轉(zhuǎn)，購房者觀望情緒仍然濃厚。

二手房看，全國70城，6月僅西寧環(huán)比微漲0.1%，其余69個城市全部下跌。一線城市二手房價格整體下降0.7%，北京跌幅達1.0%。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，6月百城二手住宅均價為13691元/㎡，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個月下跌，上半年百城二手住宅價格累計下跌3.60%。

圖源：中指 2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化

新房方面，房價分化成為常態(tài)。6月，上海新房價格環(huán)比上漲0.4%，同比大漲6%；但北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.3%、0.5%和0.6%；南京成為環(huán)比跌幅最大的城市，達1%。

圖源：國家統(tǒng)計局

03

核心城市房企扎堆

三四線持續(xù)低迷

與新房房價分化伴隨，頭部房企拿地進一步向核心城市聚焦。且二季度尤其是5月以來，房企投資審慎，土地市場有所降溫。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處下行通道，上半年累計住宅投資35770億元，同比下降10.4%，延續(xù)了去年的頹勢，且較前5個月跌幅擴大0.5個百分點。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一線城市成為土地市場的絕對主角，上半年住宅用地出讓金同比增幅達49.5%，二線城市增長43.5%，三四線城市則延續(xù)低迷。

圖源：中指 2025年上半年300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

04

市場仍在筑底

政策加碼預(yù)期漸強

“在筑底和轉(zhuǎn)型階段相關(guān)指標(biāo)有所起伏波動是正常的，這也需要我們下更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”盛來運的表態(tài)，或意味著政策制定者已意識到問題的復(fù)雜性。

面對房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑幅度擴大、居民購房信心尚未根本性恢復(fù)、三四線城市土地市場低迷、市場分化進一步加劇等困境，市場普遍認(rèn)為，政策加力的必要性提升。

國投證券研究認(rèn)為，7月15日中央城市工作會議強調(diào)穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，意味著下半年城中村改造規(guī)模有望進一步發(fā)力，進一步帶動房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)。

湘財證券研究認(rèn)為，專項債收購閑置土地及存量房進度有望加快，同時對城市更新、“好房子”建設(shè)支持力度也將加大，有利于加快庫存去化。

長江證券研究認(rèn)為，超常規(guī)政策空間在當(dāng)前框架內(nèi)仍有較大余地，包括房貸結(jié)構(gòu)性工具、公積金深度降息、舊改貨幣化安置等。

中金公司研究認(rèn)為，供需結(jié)構(gòu)調(diào)整和房價預(yù)期改善方面的進一步發(fā)力是關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)預(yù)測，重點二線城市可能進一步放松限購，一線城市郊區(qū)或試點政策或有松動。