解碼上半年杭州樓市“銷冠”：為什么是余杭？

又到了半年度例行盤點的時間了，如果要用一個詞來形容上半年的余杭樓市，那就是：

高燒不退。

6月底，未科核心區YH090206-03 地塊經過82輪競價，被建發以30129元每平米的樓面價拍下，再次刷新余杭“地王”紀錄。此前，建發在中軸線南側開發的云湖之城，十開十罄，火爆全城。3月15日最后一次加推時，更是吸引來2270組報名登記，創下2025年杭州樓盤登記數量記錄。

云湖之城之后，位于其東面南岸藝術慢生活街區、濱江興耀聯手開發的時舟里又隆重登場。5月17日項目首開，此后三開三罄，熱度同樣居高不下。

而就在時舟里首開的同一天，良渚新城玉湖之畔也迎來了中建三局初入杭州市場后的首秀之作——玉湖之星，首開最低中簽率甚至只有8.89%。

更早先，在云城核心區，華潤因之前開發的望云璟晨府從拿地到售罄只用了116天，刷新板塊去化紀錄，于是今年1月，又以樓面價26101元每平米拿下第二宗地塊，創下云城板塊新“地王”。所開發的望云潤璽作為云城首個墅區新房產品，5月13日首開當日即售罄，二開售罄后正在加推最后一幢高層。

在杭州樓市將起未起的當下，為什么那么多頭部房企紛紛重倉布局余杭？余杭的魅力究竟體現在哪些方面？為何能屢屢爆出新的地王？

01

浙江第一區的產經底氣

再過十來天，上半年各地經濟數據就要公布了。沒有懸念，余杭仍然將是浙江第一區。事實上，自從2018年余杭超越蕭山，登頂浙江第一區以來，除了2021年東西分區后的一段短暫時期外，余杭一直穩居首位。甚至分區后僅僅用了3年時間，到2024年末，新余杭的GDP就反超了分區前的水平。而且從目前的經濟增速來看，余杭對杭州其它區縣的領先優勢還在進一步拉大。

比GDP總量增長更加令人興奮的，是余杭整體地位的提升。

在2007年的杭州第五輪城市總規中，余杭、良渚還只是普通組團，與塘棲、義蓬、瓜瀝、臨浦等一道處于杭州“一主三副六組團”城市空間金字塔格局中的最底下一層，地位低于下沙、臨平等副城。

哪怕到了2021年分區之后，余杭GDP已經成長為浙江第一，但在杭州“一核九星”的城市空間格局中，余杭的地位仍低于上城、拱墅、西湖、濱江等主城四區，未能擠進“一核”，而是和蕭山、臨平、富陽，甚至更外圍的桐廬、淳安、建德地位一樣，屈居“九星”之一。

但轉變很快就到來了，在2022年8月杭州市規劃與自然資源局發布的《杭州市總體城市設計（補充完善）》中，地處繞城外的云城-未科片區，不僅被囊括進中心城區的范圍，還和湖濱-武林、錢江新城-錢江世紀城并列為杭州三大城市中心。

從“組團”到“第三中心”，余杭區域地位提升的背后，首先是這些年全區產業經濟的迅猛發展，小鎮、園區的遍地開花。

今年初，杭州“六小龍”火爆出圈，其中“六小龍”之一的強腦科技，總部就位于未來科技城的人工智能小鎮。而被譽為六小龍之外“第七龍”的Rokid，則坐落在夢想小鎮。當然，不管是六小龍還是第七龍，都只是余杭產業集群的一個縮影。早在“六小龍”出圈之前，余杭各地就已經走出了大批優秀企業。

改變了杭州城市走向和城運走勢的阿里巴巴就不用說了。其所在的未來科技城，集聚了4000家省科技型中小企、超1800家國家高新技術企業、600多家新三板及股權交易中心掛牌企業、超400家省級專精特新企業、67家國家級專精特新“小巨人”企業。截至今年7月，未科的上市企業數量已經有27家，而整個余杭更是達到38家。

與未科交相輝映的，還有余杭東面的良渚新城。

過去十年，伴隨良渚古城遺址成功申遺、良渚論壇落地，良渚的知名度不斷攀升。同時，憑借其作為余杭唯一地處繞城內的區位優勢，良渚新城聚焦數字文化、生命健康+總部經濟“2+1”產業定位，大力推進夢棲小鎮、生命科技小鎮、中央商務區核心區的建設。一大批500強企業、上市公司、相關領域的知名品牌總部、創業團隊甚至一人公司，紛紛落戶良渚。 這個過去杭州人眼里的“遠郊睡城”，由此蛻變為產城人融合發展的城北新中心。

截至目前，光是一個夢棲小鎮就已招引儲備數字文化類項目600余家，涵蓋游戲動漫、影視傳媒、直播經濟、數字生活內容等領域，并各自涌現了諸多“超級大V”。比如思享無限，是中國移動視頻直播的佼佼者，已在全球擁有五億直播用戶；翻翻動漫將中國原創衍生品反向輸出至海外，成為二次元領域的中流砥柱；星奧傳媒打造的科技數碼IP“影視颶風”，全網粉絲超過1500萬，就連蘋果CEO庫克都要登門造訪。

除了未來科技城、良渚新城這兩大重鎮，被譽為“城西科創大走廊第四城”的云城、擁有中法航空學院及天目山實驗室的瓶窯、未科2.0南湖板塊所在的老余杭......余杭的各大板塊都在全面崛起，這不僅奠定了余杭在全市全省乃至全國產業版圖中的重要地位，也成為支撐余杭樓市前景最關鍵的力量。

02

城市新中心的人居配套

除了產業，吸引購房者涌入余杭樓市的另一個重要原因，是其城市界面的全面提升。

眾所周知，未來科技城及其周邊板塊在規劃建設之初曾被定義為產業園區、科創基地，所以基礎建設并不完善。但2021年分區以后，這里成了新余杭區的城市中心，各種公共配套于是得到快速補齊，城市界面也因此煥然一新。

比如醫療方面，浙一醫院不僅將總部院區搬到未科，還跟余杭“區院共建”浙一良渚分院。另外，省中醫院西溪院區、浙大婦院余杭院區、華潤國際醫療中心、樹蘭國際醫學中心等重量級醫院及醫療中心也先后入駐余杭，不僅填補了余杭高端醫療資源的空白，結束了城西居民跨區就醫的歷史，還有助于吸引高端人才扎根余杭、定居生活。

和醫院同樣備受購房者關注的還有教育。不可否認，教育目前依然是余杭的一塊短板，但也不能忽視余杭這些年在教育上的努力和投入。僅過去一年，余杭就建成學校26所，新增班級數745個，新增學位數30576個。同時，余杭還通過與名校集團開展合作辦學，形成了杭二學軍系、文瀾系、天元系、育才系等十大名校集團體系，名校集團化在校生覆蓋率達84%。越來越多人因此安心讓子女在余杭接受教育。

除此以外，商業方面，余杭已建成歐美金融城、良渚玉鳥集、城北萬象城等諸多成熟商業體。另外，綠汀路萬象城也正在建設中，也就是說，杭州三座萬象城，有兩座都位于余杭。而距離綠汀路萬象城僅一站路的3號線創明路站YH090703-03、04、05地塊，今年3月31日被銀泰集團旗下杭州銀悅置業以13.3688億元成功競得，未來將建成浙江省第一座銀泰中心，其定位規格有望比肩甚至超過湖濱銀泰。

交通方面，包括在建的12號線在內，余杭總共擁有8條地鐵線路，線路總數在杭州的各區縣中位居第一。另外，錢塘快速路的全線通車，大大提升了余杭人到老城區、杭州東站、蕭山機場的通勤速度。而杭州西站的建成投用，更是讓余杭人得以就近出行。從西站出發，目前乘客已經能夠直達全國25個省市區，再也不用跨城前往東站了。

伴隨著分區以來，余杭醫療、教育、商業，特別是交通網絡的日趨完善，過去困擾城西的職住分離問題得到大大改善，產城人融合進度明顯加快，越來越多人開始把余杭當作生活居住，而不僅僅是工作創業的地方。

數據顯示，杭州連續四年人才凈流入率全國第一，而這些人才中的50%都來了余杭，全區常住人口從2021年分區之初的130.9萬，增至去年末的142.2萬。

人才的持續涌入，產生了大量的居住需求，對余杭樓市的未來走勢形成了強大支撐。特別是，相比“老杭州”、“老錢”喜歡留在市區生活，新杭州人對舊城并沒有太多執念。像余杭的科技新貴幾乎都把家安在工作地點附近。而這正在改變杭州的樓市版圖和不同板塊的價格體系，余杭頻現“地王”就是這種改變的一個體現。

03

樓市“銷冠”的成績單

身為第一區，余杭在樓市方面同樣領跑全市。上半年，余杭區新建商品房成交面積 78.3 萬方，成交面積高居杭州首位，更成為全市唯一銷售面積突破70萬方的區（縣、市）。

上半年杭州各區新建商品房成交面積對比圖

二手房方面，余杭（ 共成交77.1 萬方）則與蕭山（ 77.4 萬方）并駕齊驅，且增速高出蕭山一大截。

上半年杭州各區二手房成交面積對比圖

而眾所周知，二手房的涵蓋面更廣，流動性更能反映市場信心，所以相較新房，二手房的成交活躍度往往被視作樓市晴雨表。

上半年，余杭二手房市場活躍度顯著提升，市占率（二手房成交量/一二手房總成交量）接近50%，比去年同期高出5.6 個百分點。成交套數、成交面積和成交金額同比分別增長了24%、29.3%和37.8%。其中成交面積更是創下 2021 年以來半年度次高。

過去6年余杭區二手房半年度成交面積對比圖

伴隨著二手房活躍度的提升，閑林、良渚、勾莊等重點成交板塊的二手房掛牌均價都出現了0.2%左右的微幅上漲。這也連帶著影響到了新房市場，一些重點區域的樓盤較之前的板塊限價出現了一定程度的上漲。比如云城首個不限價樓盤華潤·望云潤璽，5 月 22 日首開時高層戶型精裝售價每平米 39238 元，就較此前的板塊限價上漲了 3138 元。

樓市企穩回暖的背后，一方面固然得益于余杭本身的人口和產業實力，另一方面也是一系列樓市新政在發揮作用。

去年10月，杭州放開新房限價，2個月后開始實施容積率新規。這些措施在今年上半年開始顯現效果，最突出的一點就是它使得開放商可以更好地打磨產品。而5月1日開始實施的“好房子”國家標準，更是給購房者打了一針“強心劑”。

在此基礎上，6 月 10 日余杭區又發布了《推動房地產市場平穩健康發展的通知》。除試點推進“好房子”建設、優化公積金服務、延長專項購房補貼實施周期外，還開展了為期20天的購房促銷活動，規定6 月 30 日前購買閑林、瓶窯、仁和等地指定樓盤，每套可享受 4 萬元的購房補助。

在這一系列組合拳的刺激下，原本屬于購房淡季的6月，余杭新建商品房成交量不減反增，共成交新房 1153 套，成交面積 16.1 萬方，成交金額 45.2 億元，環比分別大增 47.3%、49.1%、40.2%。

截至 6 月 30 日，余杭區住宅庫存 3765 套，面積 52.8 萬方，環比分別下降11.6%、10.9%，同比分別下降 33.7%、31.6%。按近 12 個月的平均成交面積計算，住宅庫存去化周期僅剩 4.5 個月，去化周期較上月又進一步 0.4 個月。可以說，目前余杭的新房根本不愁賣。

總的來看，上半年余杭樓市的整體表現和其“浙江第一區”的地位是匹配的。憑借一騎絕塵的產經實力、日趨完善的公建配套、源源不斷的人口流入，以及政策面的持續加碼，余杭不僅成功拿下杭州樓市“銷冠”，其受關注度也始終“高熱不退”。供給側、消費端都出現了許多積極信號，這點從精明的開發商屢屢出手爭搶“地王”就能看出。

按照現在的趨勢，擁有金九銀十的下半年，余杭樓市的走向是值得期待的。特別是隨著越來越多“好房子”的陸續上市，我們普通人的居住品質會迎來一波明顯提升。

就近期而言，值得提前關注的項目有位于余杭街道知名豪宅區綠城桃花源板塊、主打低密改善的綠城溪徑恒廬；位于良渚元城智谷、上個月剛官宣了正式案名的建發建杭·云啟玉渚；以及位于時舟里東側的保利項目。

其中綠城溪徑恒廬，被稱為“綠城桃花源板塊最后一塊美好拼圖”。整個項目總占地面積約150畝，容積率僅為1.01，包括285-400平米的法式合院和235-300平米的廬系疊墅兩大類產品。想和馬云做鄰居的朋友可以重點關注下。

法系合院

廬系疊墅

云啟玉渚由上半年多次搶到“地王”的 建發，聯手杭州本土地產商建杭置業開發，是繼 建發云熙之后，建發 深耕良渚的又一代表作品。整個項目 由63套排屋及180套疊墅組成，容積率僅約1.2，是良渚新城獨一份純低密院墅。

跟上面兩個樓盤本不同，保利慢生活地塊項目是個總建面 29.1萬方的超級底盤社區，規劃23幢高層住宅，主力打造105-175平米精裝三至四房產品。項目 實現全樓幢架空層設計， 同時配備近3000方業主私享高端會所及約6000方公共服務配套，未來有可能和云湖之城、時舟里共同組成中軸線南端樓市“三兄弟”。

目前，這三個樓盤都還未上市銷售，三土城市筆記將為大家時刻留意，有進展消息會第一時間發布在看房團群里，敬請關注。

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