蒙自新城信用背危機后的三大風險：土地依賴、成本壓力與去庫存

作者 | 城投君

6月23日，中誠信國際將蒙自新型城鎮化開發投資有限責任公司（以下簡稱“蒙自新城”）的主體信用等級由AA下調至AA-，評級展望調整為“穩定”。這一調整背后，原因為子公司劃出導致職能弱化、償債能力下降、資產質量差及或有負債風險上升等，此外還有公司深陷非標違約、限高消費、被執行人名單等一系列負面事件的疊加。

中誠信國際的評級下調絕非孤立事件，而是蒙自新城長期積累的信用風險持續發酵的結果。中誠信在公告中明確指出了五方面關鍵因素：多家子公司相繼劃出，職能定位有所弱化，業務可持續性下降；公司償債能力弱化，仍面臨很大的流動性壓力；資產及權益規模下滑，且資產質量較差，凈利潤大幅下降；負面輿情衍生，公司履約能力不佳并對再融資能力形成較大沖擊；或有負債風險上升。這些因素相互交織、彼此強化，共同構成了蒙自城投信用狀況持續惡化的惡性循環。

涇河新城產發集團債務融資困境

蒙自新城由蒙自市財政局全資控股，是蒙自市重要的城市建設投資和國有資產運營主體，專注于蒙自市及周邊區縣的基建業務。據蒙自新城財報數據顯示，公司2024年營業收入23.8億元，同比漲2.36%；發行人營業成本21.8億元，同比漲2.35%；凈利潤0.72億元，同比下降46.8%，公司盈利能力有所下降；實現歸母凈利潤0.73億元，同比下降46.52%；籌資活動產生的現金流量凈額為-3.58億元，同比下降134.14%。

2024年蒙自新城公司總資產207.33億元，凈資產121.6億元，總負債85.73億元，負債率41.35%。

更令人擔憂的是，蒙自新城貨幣資金余額僅為1.38億元，一年內到期的非流動負債9.17億元，其中包含一年內到期長期借款3.06億元、一年內到期應付債券1.6億元、一年內到期長期應付款0.18億元、1年內到期的其他非流動負債4.33億元。資金短缺導致公司無法按時支付多筆到期債務，相關訴訟已進入執行階段，部分銀行賬戶和資產已被司法凍結和查封。訴訟信息涉及定融逾期、委托貸款逾期、借款及工程款合同糾紛等，合計金額超過5億元。

2024年蒙自新城一年內到期的非流動負債

截止2024年末，蒙自新城合并口徑有息債務合計35.1億元，其中銀行貸款25.49億元，占比72.62%，存續的公司信用類債券4.8 億元，其中1.6億元公司信用類債券在2025年5至12月內到期或回售償付，以及其他有息債務4.81億元。

2024年蒙自新城合并口徑有息負債結構情況

三大風險亟待破局：土地依賴、成本壓力與去庫存風險并存

蒙自新城整體資產的變現能力并不理想。公司2024年末存貨總余額131.12億元，其中城投傳統業務開發成本35.33億元，待開發土地78.85億元，地下綜合管廊16.52億元，占總余額的99.68%。待開發土地35宗，共計336.24萬㎡，其中11宗地處于抵押狀態，3宗地處于查封狀態。

這也可以看出，蒙自新城作為傳統城投公司，業務模式比較單一，主要圍繞城市基礎設施投資建設展開，這些項目往往投資規模大、回報周期長、收益率低甚至無收益。未來還需面對風險：一、宏觀經濟與政策風險。公司土地開發業務高度依賴宏觀經濟周期。經濟增長放緩或下行將顯著抑制土地需求，降低出讓收益。疊加當前房地產調控趨嚴的關鍵時期，公司經營承壓明顯。二、成本攀升與收入依賴風險。公司在建基礎設施項目規模大、周期長。鋼鐵、水泥等主要建材價格波動及潛在的能源、人力成本上漲，將推高項目總成本，侵蝕利潤。土地開發整理仍占主營收入重要比例，其收入直接受蒙自縣土地出讓價格波動影響，導致公司整體盈利對區域地價變動高度敏感。第三、房地產市場去庫存風險。 雖然公司參與的保障房業務較商業地產有一定優勢，但其房地產業務仍受蒙自縣及周邊區域經濟狀況和房地產行業整體去庫存進度制約。當前三四線城市庫存壓力大，區域市場環境的不確定性將持續影響公司相關業務運營與回款。蒙自新城目前待開發土地中，15塊土地存貨周期已達10年以上。

司法困局與經營失序：從“失信”到“限高”

截止2024年末，蒙自新城被多次起訴，并被法院判決執行。其中涉及云南越旺建筑工程有限公司剩余本金4522萬元及利息暫未還清、云南臨運建設工程有限公司本金142.86萬元及利息未支付、云錫(深圳)融資租賃有限公司剩余債務本金人民幣4.67億元未支付。此外，蒙自新城全資子公司蒙自市教育投資服務有限責任公司被多次起訴，包括東莞四海教育發展有限公司起訴剩余投資款2800.78萬元未支付；石屏縣亞房子建筑有限公司剩余款項59.2萬元未支付。對此，中誠信將蒙自新城主體信用評級展望調整為“負面”。評級調整原因為，蒙自市經濟出現不可逆的大幅下滑；公司區域地位明顯下降，致使股東及相關各方支持意愿減弱；負面輿情持續衍生，公司再融資能力持續減弱，財務指標出現明顯惡化，流動性風險加劇等。

2025年1月，蒙自新城發生定融逾期輿情，逾期產品系“2023 蒙自新型城鎮化開發投資有限責任公司應收賬款權益”，中誠信國際已就本次輿情與公司進行溝通，公司反饋該筆定融產品已與大部分投資人協商展期，但暫未與云南省外投資人（大約占比5%）就展期事宜達成一致意見。中誠信國際認為，持續的非標逾期及其它負面輿情反映出公司債務風險管理能力較弱且流動性進一步承壓，將對公司的日常經營、再融資及償債能力產生不利影響。

5月12日，中誠信國際公告稱，經中國執行信息公開網查詢，蒙自新型城鎮化開發投資有限責任公司新增兩起被執行案件，執行案號為（2025）云0112執2944號和（2025）云0112執2945號，執行標的金額分別為1.05億元和4914萬元。蒙自新城本次被列入被執行人名單系發行人與昆明杰鉆建材有限公司、云南和瑞建設工程有限公司以及廣發銀行的追償權糾紛案所致，杰鉆公司與和瑞公司為蒙自新型在廣發銀行的額度借款提供存單質押擔保，在債務到期后，廣發銀行扣劃了兩公司到期存單存款，故上述兩家公司對蒙自新城進行追償。5月28日，蒙自新城新增對云南越旺建筑工程有限公司債務逾期。云南省昆明市中級人民法院終審判決公司償還云南越旺建筑工程有限公司債務合同涉及本金和利息。

2025年6月26日，據蒙自市監委消息，蒙自新型城鎮化開發投資有限責任公司原副總經理、蒙自鑫桓產業投資集團有限公司原總經理時國典涉嫌嚴重違法，主動投案，目前正接受蒙自市監委監察調查。6月28日，蒙自市農業農村局原黨組書記、局長，蒙自新型城鎮化開發投資有限責任公司原黨委書記、董事長楊寧涉嫌嚴重違紀違法，主動投案，目前正接受蒙自市紀委監委紀律審查和監察調查。

信用重構的生死時速

蒙自新城的信用危機并非孤立事件，而是區域經濟韌性不足、城投轉型滯后與債務管理失效的集中爆發。若不能通過實質性債務重組、資產盤活及財政輸血打破僵局，其信用風險或將向區域內其他平臺傳導，甚至演變為系統性金融隱患。