從60%提升至76%！深入解析零售地產投資信心提升的底層邏輯

國家統計局發布的數據顯示，1至5月，社會消費品零售總額20.32萬億元，同比增長5.0%；服務零售額同比增長5.2%，增速比1至4月加快0.1個百分點。社零總額的穩健增長彰顯了溫和復蘇的態勢，投射至零售地產端，投資者的關注點和需求也有所變化。

近日，繼2024年后，仲量聯行再次展開2025年零售地產投資調查，涵蓋保險公司、內外資投資機構以及運營商、開發商等多元化投資主體。調查結果顯示，大部分的投資者仍對零售賽道擁有信心，對零售物業的預期收益持增長態度。此外，消費基礎設施REITs的表現也引起了投資者的關注。

消費基礎設施REITs運營穩健

2023年3月，消費基礎設施被納入中國REITs試點范圍。由于資產規模大、市場化程度高，消費基礎設施REITs已成為資本市場廣泛關注的REITs熱門產品。

截至2025年一季度末，中國公募REITs市場規模已達相當水平，總市值達到1,744億元人民幣，其中消費基礎設施REITs市值為213億元人民幣，占比為12%。這些REITs主要投資于購物中心、商業街等零售地產，通過穩定的租金收入和運營效益為投資者創造價值。

根據仲量聯行對公開信息的整理，2025年第一季度，7只消費基礎設施REITs展現出了穩健的收益表現。具體來看，這些REITs的本期現金流分派率穩定在1%左右的水平，而年化現金流分派率則普遍維持在4%左右，部分甚至超過了5%。在當前利率下行的市場環境下，這樣的收益率意味著穩定且可持續的回報，對投資者而言極具吸引力。

零售地產投資調查：預期收益呈現上升趨勢、青睞核心地段優質資產

《2025仲量聯行零售地產投資調查》結果顯示，大部分的投資者對零售賽道有信心。有76%的投資者對零售地產的發展持樂觀態度，較2024年的60%有一定提升。有88%的受訪者將零售地產列為今年的投資標的，其中44%的目標投資額為30億元人民幣以上。

核心地段優質資產持續領跑投資市場。在投資目的地上，一線城市仍是投資者首選，96%的投資者將其作為收購目的地；與此同時，GDP前十的非一線城市也進入投資熱區。值得注意的是，隨著消費基礎設施REITs試點擴大，投資者對二線城市的關注度顯著提升，較去年實現兩位數增長。

在零售地產領域，投資者偏好呈現分化，家庭生活型購物中心、時尚潮流型購物中心、奧特萊斯是投資者的優先選擇。

投資者對零售地產的收益率要求呈現顯著地域差異。調研顯示：

對一線城市：

?52%的投資者要求6%以上的凈收益率

?其中28%要求達到6.5%以上

對二線城市：

?64%的投資者將門檻提高至7%以上

?44%設定7.5%以上的更高標準

較2024年比，投資人對資本化率/凈收益率的預期要求有所提升，投資者對核心城市優質資產抱有較強投資意愿的同時持有謹慎樂觀的態度。

結構化收購和100%收購的交易方案是大多數投資者的選擇。不過，有72%的投資者選擇結構化收購，相較于2024年的96%有明顯下降。相反地，有80%的投資者選擇100%收購，相較于2024年的67%有所上升。在投資零售物業的最短土剩余地年限上，大部分投資者還是選擇25年以上。

仲量聯行中國區投資及資本市場運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“總體來看，中國零售地產市場仍處在復蘇過程。在經濟內循環框架下，零售物業顯現出了強勁韌性，而投資者對零售物業的預期收益也持增長態度。隨著國內REITs市場制度以及土地年限續期的逐步完善，將有更多零售物業有望通過REITs或市場化交易實現盤活，形成‘開發-運營-證券化/退出-再投資’的良性循環，進一步提升投資人對于優質零售資產的關注度。”