房?jī)r(jià)下跌不可怕，可怕的是還沒(méi)見(jiàn)底？

手里的資產(chǎn)，好像不知不覺(jué)就縮水了不少。尤其是房子——過(guò)去總覺(jué)得是最穩(wěn)的資產(chǎn)，這幾年卻眼睜睜看著它往下走。嘴上都說(shuō)“跌了跌了”，但具體跌了多少？自家賬上到底蒸發(fā)了多少？好像很少有人認(rèn)真算過(guò)。

今天，咱們就拿深圳做個(gè)例子，一起算算這筆賬。

深圳樓市比較紅火的時(shí)間，大概是在2021年初，那時(shí)候，二手住宅平均價(jià)格一度漲到每平方米8.4萬(wàn)元的高水平，不過(guò)最近這個(gè)數(shù)值慢慢降下去了。

根據(jù)2025年11月的數(shù)據(jù)，深圳二手住宅成交均價(jià)約為每平米5.7萬(wàn)元。

簡(jiǎn)略地來(lái)計(jì)算一下，從最高點(diǎn)到現(xiàn)在，總的下跌幅度大概是32%，雖然最近市場(chǎng)在用價(jià)格換取銷量中出現(xiàn)了成交量的回升，但是價(jià)格下降的壓力仍然存在。

這一個(gè)百分比，落到每個(gè)家庭頭上，就是實(shí)實(shí)在在的財(cái)富蒸發(fā)。

不要保守地去計(jì)算，就假定深圳大部分家庭的核心資產(chǎn)，是一套住房，在房?jī)r(jià)處于最高值的時(shí)候，一套價(jià)值800萬(wàn)的房子，現(xiàn)在大概就價(jià)值540萬(wàn)左右，賬面上一下子減少了超過(guò)250萬(wàn)，這跟很多家庭10年甚至更久的總收入，相差無(wú)幾。

有更為極端的案例是，深圳存在豪宅房?jī)r(jià)從超一千萬(wàn)，跌至三百多萬(wàn)的情況，貶值幅度相當(dāng)大，而一些急于套現(xiàn)或者抵債的房產(chǎn)，在法拍市場(chǎng)中甚至要按照市場(chǎng)價(jià)的八折乃至更低的折扣才可以成交。

這些數(shù)字背后，是一個(gè)個(gè)具體的人生。

舉個(gè)例子，深圳的張女士，在2021年房?jī)r(jià)比較高的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)了一套房子，那時(shí)候房子的總價(jià)是500萬(wàn)，現(xiàn)在這套房子大概就價(jià)值380萬(wàn)左右，她欠銀行的貸款可能還有400萬(wàn)，于是就陷入了賣房，就得用錢(qián)來(lái)補(bǔ)貼，要是不賣就得每個(gè)月，硬撐著還月供」的兩難處境。

這種紙面富貴一旦消逝，受到影響的并不只是安全感，家庭的消費(fèi)能力，以及未來(lái)規(guī)劃也都會(huì)受到直接影響而沒(méi)法好好開(kāi)展要是你最大的資產(chǎn)在減少，那你肯定就會(huì)緊緊握住錢(qián)包，把所有非必要的開(kāi)銷都往后延遲。

這樣，市場(chǎng)現(xiàn)在怎么樣了？一個(gè)鮮明的特征是“以價(jià)換量”和回歸居住屬性。價(jià)格跌下來(lái)了，真正的自住需求開(kāi)始入場(chǎng)。市場(chǎng)的主力變成了總價(jià)300-400萬(wàn)的剛需房源和500-600萬(wàn)的改善型房源。

這個(gè)時(shí)候二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：成交的總價(jià)段在下移，但面積段卻在上升。這說(shuō)明，大家用同樣的、甚至更少的預(yù)算，去爭(zhēng)取更實(shí)在的居住空間，炒作的泡沫正在被擠出。

展望未來(lái)，深圳樓市的調(diào)整可能仍未結(jié)束。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“一價(jià)定律”提醒我們，資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期會(huì)向真實(shí)價(jià)值回歸。當(dāng)下市場(chǎng)的分化情況比較顯著，核心地段以及質(zhì)量?jī)?yōu)良的資產(chǎn)，相對(duì)來(lái)講比較穩(wěn)定，而之前被過(guò)分炒作、位置比較偏僻的房子可能，還要接著擠出水分。

也有人問(wèn)：為什么不全力救樓市？

道理其實(shí)不復(fù)雜：如果靠印錢(qián)、加負(fù)債硬拉房?jī)r(jià)，GDP又沒(méi)有真正跟上，就很容易引發(fā)嚴(yán)重的通脹，進(jìn)而沖擊匯率。

房?jī)r(jià)跌了，只要銀行不出現(xiàn)大規(guī)模壞賬，痛一陣或許能緩過(guò)來(lái)；但如果匯率崩了，咱們世界工廠的地位就會(huì)動(dòng)搖，那影響的可是整個(gè)國(guó)家的飯碗——這可不是忍一忍就能過(guò)去的。

更讓人心里沒(méi)底的是：跌到現(xiàn)在，到底見(jiàn)底了嗎？

最近半年，一線城市反倒進(jìn)入補(bǔ)跌的通道，每個(gè)月環(huán)比大概下降1.5%左右，比全國(guó)平均跌幅還要快一些，常常有人說(shuō)“一線是核心資產(chǎn)，永遠(yuǎn)漲”，但這世上哪會(huì)真有只漲不下跌的東西。

所謂核心資產(chǎn)，無(wú)非是跌得晚一點(diǎn)、慢一點(diǎn)。其他城市腰斬之后，一線只跌25%，就是終點(diǎn)了嗎？

房子流動(dòng)性差，這個(gè)過(guò)程會(huì)很慢——但慢，不代表不會(huì)發(fā)生。我們的房?jī)r(jià)，真的能長(zhǎng)期撐在比我們?nèi)司杖敫邇扇兜膰?guó)家同樣的水平嗎？

時(shí)間，其實(shí)已經(jīng)給了我們窗口。只是有人看懂了，有人沒(méi)在意。

要是一套房在2022年價(jià)值500萬(wàn)，要是那時(shí)候把它賣掉，換成黃金或者美股，現(xiàn)在大概就成了1000萬(wàn)，就算買(mǎi)A股或者國(guó)債，也能少虧不少。要是拿著房產(chǎn)不做改變，現(xiàn)在可能就只剩350萬(wàn)，僅僅就這么一念之差，就有兩倍的差距。

有的時(shí)候財(cái)富，確實(shí)和認(rèn)知的高度有關(guān)系。要是沒(méi)法看清趨勢(shì)，靠運(yùn)氣賺到的錢(qián)財(cái)，很有可能憑著本事又賠出去，就算表面上看上去挺有錢(qián)還很熱鬧，在沒(méi)真正拿到手之前，都不能算真正擁有。

每一個(gè)時(shí)代都給予人們機(jī)遇，只是它悄然來(lái)臨，又默默離去，風(fēng)不再吹拂之后，才明白誰(shuí)在穩(wěn)步前進(jìn)，誰(shuí)始終還在風(fēng)里漂泊。