上海西北樓市，開始新一輪下跌

　　上海西北部的房價，又繃不住了。

　　各大標桿社區的房價，近期再次下跌。

　　為什么，持續火爆了大半年的市場之后，這些區域房價還沒有穩住？

　　上大板塊的標桿社區保利葉之林，102平小三房戶型，去年929新政之后成交價基本穩定在550萬上下；

　　最近隨著市場遇冷，價格再度出現下跌，高區房源已經下挫到520萬出頭。

　　南翔的標桿社區華潤中央公園，兩房和三房的戶型都進一步下挫。

　　最新成交價相比于三個月前市場最火的時間段，基本上一平方跌了5000塊左右。

　　雖然這套最新成交的高區三房是頂樓且帶有漏水問題，但是價格的明顯下挫還是對周邊二手市場信心帶來了打擊。

　　嘉定新城的標桿樓盤金地世家，去年的成交價仍能維持在6w+的層次；

　　今年隨著嘉定新城整體房價的下挫，價格跌到了5.5萬左右，最新成交價格只有5.37萬/平。

　　嘉定新城的房價下跌不僅僅出現在金地世家一個小區，具體可以移步上海最“強大”的新城，房價也繃不住了？。

　　江橋的標桿龍湖天璞一期的兩房，近期成交價也創了新低，相比于之前普遍6w+的成交價進一步下跌，已經回到了2020年的水平。

　　長風的標桿社區中海紫御豪庭的價格（中間樓層）之前一直都能穩定在10w以上，最新的成交已經跌到了9萬多。

　　桃浦的標桿次新中環名品公館，兩房之前的低區成交價大概才會在6.8萬左右。

　　經過三個月的成交斷檔之后，如今最新掛牌的中區掛牌價已經到了6.8萬的水平。

　　南大的標桿次新社區招商中環華府，之前成交價一直維持在6.2萬上下。

　　最近幾個月隨著新房上市、市場下行走弱，掛牌價已經跌破近期最低成交價。

　　第一部分中，我大部分選取的案例，對比的都是近3個月的數據，可以看出在929之后市場火熱的時間段、和當下市場冷卻時間段的對比；

　　所選的社區大多數也是各自區域內的二手標桿社區，大部分在之前的行情里出現了止跌回穩的趨勢；

　　但是如今隨著市場遇冷、這些社區的房價再一次沒穩住，紛紛出現了新一輪“輕微”的下跌——其實也都是小幅下跌。

　　只是這個趨勢出來了，如果交易量再降、且不出新的救市政策，那就麻煩了。

　　只不過，目前浦東、西南等區域的房價其實還算相對堅挺，目前沒有明顯的趨勢出現新一輪下跌。

　　但是西北片區的市場行情，還是率先扛不住了。

　　其實西北樓市的情況我們之前就已經說過多輪，一句話足以形容：

　　廟小妖風大，池淺王八多。

　　西北樓市的基本面方面，就是產業比較薄弱，市中心地鐵外溢出去，從武寧、長壽開始往西到長風、長征、江橋；

　　往西北到真如一直到下游的真如、萬里、甘泉宜川、桃浦、直到下游的寶山和嘉定，大部分區域都是純粹的居住區。

　　長風、真如、桃浦、南翔都有有限的產業，但是連自己板塊內部都無法完全支撐——

　　事實上，還要靠市中心的外溢購買力接盤。

　　但是有限的外溢購買力，被三四個板塊分還好，被從內環內一路向外的一大堆居住區分流，直接造成了兩個結果：

　　第一就是價格體系整體便宜，因為沒有年輕有錢收入高的產業客戶接盤；

　　第二就是漲不太動，漲幅弱于東南、西南片區。

　　這種市場基本面，最怕的就是新房的大量供應：

　　我們之前就說過，當下市場上各片區都缺購房者，新房供應量已經成為分析市場價格走向一個極為重要的因素——

　　即便是強如聯洋都被楊浦、閘北新房打的潰不成軍房價斷崖式下跌。

　　如今西北片區這個問題，可能比之前楊浦、閘北新房的集中供應還要嚴重，因為人家那些房子可以虹吸全市的中產去接盤；

　　但是西北片區的新房，對于外區域的購買力虹吸能力本就有限、內部競爭分流又極為嚴重；

　　而更麻煩的是，西北片區內部，正在集中開發（新房）的區域，和即將要集中開發的區域太多了：

　　前者在過去一年多的時間里，已經虹吸了周邊的購買力；

　　后者將會在未來持續的釋放新房，對當下的二手房市場也帶來了負面預期。

　　最直觀的例子就是桃浦。

　　桃浦智創城的新房供應之后，直接造成的就是周邊萬里、甘泉宜川、上游真如、下游寶山的大量購買力被虹吸。

　　自從桃浦新房上市之后，曾經相對還比較堅挺的萬里板塊，二手房一度完全賣不動了，最后只能以價換量內中環正在被拋棄的中產社區。

　　而且更麻煩的是，這種影響恐怕要曠日持久：

　　桃浦的供應量很大，但是眾多的新房去化情況并不好。

　　未來桃浦還有大量的空地要開發，將會持續對周圍市場進行虹吸。

　　到底有多不好呢？說一個數據大家就知道了。

　　截止到今年5月份，上海中外環之間的庫存新房套數8100套，其中桃浦一個板塊就2471套，占據整個中外環庫存總量的35%。

　　桃浦今年新開盤的項目寶華紫薇之星，截止到我今天發文，406套住宅僅賣掉不足60套，不到15%。

　　中環桃源里，2023年年末首開，到目前也只賣完了三分之一。

　　這種形勢下，即便是周圍的二手板塊，在市場政策的刺激下有了回穩趨勢，但是也架不住你連續吸我好多年……

　　南翔板塊的情況也是如此。

　　綠城留香園、時代之城的上市，之前就已經造成了南翔樓市的購買力被大量分流。

　　本以為開發會告一段落，最近時代之城邊上的地塊也上了推介會，預計周邊的二手市場還要持續承壓很長一段時間。

　　南翔抗壓，下游的嘉定新城同樣不好受，價格也是跌的很厲害。上海最“強大”的新城，房價也繃不住了？

　　其實更麻煩的就是這個問題——還有一堆要持續大范圍開發的區域等著入市，未來還有一大堆新房。

　　二手房價即便短暫穩住，中長期也很難穩住。

　　桃浦北面的南大也是集中開發大量新房入市，但是之前華潤中環置地中心項目卻能一直熱銷甚至觸發積分，主要原因就在于：

　　第一，價格相比于桃浦價格十分優惠只要6w+，第二面配套看起來也比桃浦更好有地鐵有商場，第三體量沒有那么大。

　　不過，隨著中建超大地塊的出讓，市場預期就直接轉向了，行業內普遍不看好后續南大的新房銷售情況，大概率是要開中介分銷了。

　　而近日，南大西北單元也做了規劃調整，新增六塊住宅用地。

　　建筑規模方面，由84.37萬㎡調整為73.32萬㎡，其中商業增加3.36萬㎡、研發增加0.97萬㎡、社區公服增加0.06萬㎡、基礎教育增加0.33萬㎡、住宅面積增加4.25萬㎡、辦公減少20.02萬㎡。

　　這種情況下，南大雖然未必會像桃浦賣的那么差，但是之前的熱銷肯定是不會再有了。

　　江橋現在在搞得“上虹橋”也是同理。

　　未來這區域也會有大量的住宅地塊入市，對周邊購買力同樣會持續虹吸。

　　結語

　　當下開始新一輪暴跌的區域主要集中在中外環，主要是因為集中開發的新房主要集中在這個片區。

　　內中環的普陀長壽、真如等區域之前已經受到市中心新房供應的影響，價格漲的就不算多，已經把負面影響體現到了房價里。

　　但是今年，真如又要啟動大規模開發，真如之心、真如翠谷等地塊將會帶來幾千套中產住宅。上海發展最艱難的副中心，終于要翻盤起飛了？

　　等這些房子上市，預計將會對普陀內環、長風、真如的二手房、甚至是隔壁的大寧等區域的二手房產生分流，這些區域的二手房也會受到分流壓力的影響。

　　而由于上下游購買力的傳導作用，預計西北片區下游板塊會持續抗壓。

　　當然，不同區域的情況還是有細微差別，購買力的來源不同，跌的底就不同、買賣周期也不同。